自救與轉型 遠洋集團牽頭成立特殊資産中心

觀點網 “重塑新生”——這是遠洋集團在2025年财報扉頁上寫下的四個字，這既是中國房地産行業在風雨之後的真實縮影，也恰好勾勒出遠洋自身蛻變的軌迹。

最近，遠洋官微傳來消息，該公司聯手盛世神州基金等，共同發起了一個“特殊資産中心”，目標直指特殊資産處置與存量盤活的新玩法。

事實上，在這一輪樓市大洗牌中，遠洋手里确實壓了不少“沉睡”的資産。

而這個新平台的成立，短期内就像一劑強心針，能夠化解遠洋一部分存量資産，讓緊繃的現金流稍微喘口氣。

不過，把目光拉長一些，其意圖或許不僅僅是救急。在“存量”逐漸唱主角的當下，這個新平台更像是遠洋轉換跑道的一枚關鍵落子。

成立特殊資産中心

不久前，遠洋拉上了華西集團，準備聯手啃下城市更新與不良資産這塊硬骨頭，而這一次，遠洋又準備玩一把大的。

5月15日，遠洋集團聯手盛世神州基金等，正式發起成立了一個特殊資産中心。

官微透露，這個特殊資産中心将以投行化思維、市場化機制破解資産流轉堵點。

具體怎麼做？

其一，組建專業團隊，為待盤活、高庫存項目提供全周期方案，針對存量房收購、商辦改保/改住提供標準化服務；

其二，建設國家級特殊資産專業數據庫，打通數據壁壘、破解估值難題、服務政策決策；

其三，構建“資産—資金—服務”生态，聯動AMC、險資、産業資本、REITs等長期資金，聯合專業機構形成協同合力。

簡單來說，這個特殊資産中心将來要做三件事，給存量資産當“管家”、當“數據中樞”、當“資金紅娘”。

遠洋為什麼要牽頭做這件事？或許意在自救，更意在轉型。

觀點新媒體查閱發現，截至2025年底，遠洋亟待盤活的核心存量資産，規模在800億到1000億元之間。

其中已落成待售物業、發展中物業及其他存貨約為543.01億元，這一規模雖然比2024年的671.53億元縮減了近兩成，但體量仍然驚人。更重要的是，當前市場還在低谷，去化緩慢，這些資産的減值壓力仍舊不小。

除此之外，遠洋手里還捏着超過23個在營投資物業，可租面積合計348.3萬平方米，其中寫字樓約占22%，物流項目占46%，其余是商鋪、車位等。遠洋在财報中也強調，要繼續推進投資物業輕資産化，趕緊回籠資金。

無論是開發物業還是投資物業，遠洋的盤子中塞滿了大量的“低效資産”，而這些，恰恰是特殊資産中心的第一批獵物。

從另一個角度來看，2025年，遠洋集團的營業總收入是148.37億元，對比2021年的巅峰時期，跌了76.91%。其中物業開發業務僅剩84.8億元，物業投資業務貢獻2.92億元。

同期，該公司實現毛虧105.83億元，毛虧率高達71%。

這也意味着，遠洋集團的完全沒有自我造血能力，如果繼續沿着開發銷售的老路走，只會越虧越多。

低效資産亟待破局、主業深度失血……對遠洋集團而言，轉型已經不是選擇題，而是生死題。

而特殊資産中心，恰好能夠解決遠洋當下的困局。這個平台，對内能夠承接遠洋手中的低效資産，實現快速梳理、重組、盤活；對外則能承接AMC、金融機構、甚至出險房企的不良資産，賺取代建管理費、運營費、資産增值，以補充現金流。

也因此，此番牽頭成立特殊資産中心，並非不務正業，而是遠洋在存量時代為自己打開的一扇新窗口。

為什麼是不良資産？

遠洋這次“玩了一把大的”，但這並非一時上頭。其瞄準不良資産這條賽道的原因，要從三個方面說起。

其一，國家統計局數據顯示，2025年末，我國城鎮住房存量已達3.1億套，戶均住房1.5套。而大規模的存量資産當中，爛尾、違約、法拍三重疊加，不良與停工項目激增，如今已然演變為萬億級賽道。

其二，2026年，中國房地産行業正式進入“盤活存量、化解風險”周期。

無論是政府工作報告，還是4月28日的政治局會議、5月9日的國常會，“探索多渠道盤活存量商品房”、“推進城市更新”等成了高頻關鍵詞。

從資金端來看，3000億保障性住房再貸款落地，支持收購存量房改保障房；專項債可用于收儲存量土地或房源。

政策已經從“救房企”轉向“救資産”，盤活存量，既是國家戰略，也是萬億資金加持的确定性賽道。

其三，遠洋在很早之前便已涉足不良資産領域。

查閱發現，早在2020年，遠洋就已經通過訴訟、法拍、並購重組等多種途徑，處理不良資産項目。

而後，2022年2月，遠洋資本聯合多家全球知名機構投資者，發起設立了一只6億美元地産特殊機會基金。

該基金是國内首支聚焦于境内住宅開發的美元特殊機會基金，瞄準的是優質城市更新項目以及有潛力的特殊機遇項目，投資範圍鎖定在長三角、大灣區等核心城市的住宅開發項目。

到了2023年，遠洋建管也在不良資産處置上落了地。其在華東地區成功接手了兩個AMC項目，随後又在昆明、成都、西安等地承接或深入跟進了多個出險項目。

2025年，遠洋建管則給自己貼上了“項目醫生”的標簽，專注于承接出險房企的停滞項目，同時承接政府、國央企的代建項目。

市場有需求，政策在支持，而遠洋恰好又有基因，于是，遠洋牽頭成立行業特殊資産中心，正式卡位不良資産主賽道。

但這條路要走通，或許沒那麼容易。

目前，遠洋仍然處在虧損期，在手資金並不充裕。而特殊資産中心初期要投入，項目還得墊資，這可能會讓企業本就緊張的流動性雪上加霜。

此外，特殊資産往往涉及復雜的債權債務、司法流程、多方博弈，處置周期長、難度大、不确定性高。

與此同時，目前，龍湖、融創、保利、華潤、中海、綠城……一大批房企已經從各個方向殺入了特殊資産賽道，競争已經白熱化。

在内外交困的當下，遠洋能不能成功突圍、重塑新生？尚存未知。

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