GDIRI觀察丨代建下半場，龍湖龍智造何以守利？

觀點指數(GDIRI) 近日，青島海創惠水路33号地塊正式發布建設項目規劃許可批前公示，該項目由龍湖龍智造代建，規劃打造26棟别墅及洋房産品。地塊位于惠水路以南、漢川路以西，占地面積約5.94萬平方米，容積率1.25，總建築面積約12.8萬平方米。

信息顯示，該地塊是2025年青島土地市場“總價地王”的核心組成部分。此前龍湖龍智造已與青島海創置業簽約，為惠水路3宗地塊提供全過程開發管理服務，3宗地總建面約18.96萬平方米。

今年以來，龍湖龍智造依然保持較為積極的擴張路徑。年初，龍湖龍智造宣布簽約湖北聯投新城集團，為武漢花山河南岸綜合體項目(P(2022)137号地塊)提供代建代銷服務。一季度末，龍湖龍智造簽約北京順義裕龍灣項目，為項目提供銷售代理服務。

近年來，随着房地産重資産業務承壓，企業調整發展策略。通過調結構，增加輕資産運營業務等手段，增強企業的經營韌性並保留相關業務人才。但在代建行業，企業的普遍做法是把業務面做寬、體量做大，以此形成規模效應。二者差異在于，代建業務回款周期較長，擴大業務規模有利于企業彌補付款期“青黃不接”的資金缺口。

因此，龍湖龍智造選擇持續規模擴張，本質上也是遵循了同樣的邏輯：在回款周期長的約束下，唯有做大業務量，才能保證現金流平穩。

代建業務大擴張

龍湖龍智造成立于2022年8月，是龍湖集團的代建平台，沉澱了龍湖多年的項目經驗。

在企業輸出代建經驗的過程中，委托方往往看重代建企業的品牌效應。行業早期的做法是，代建企業授權委托方使用自己的品牌名稱，並收取品牌授權費。這種方式收益輕松、到賬時，但隐患也很明顯：一旦項目出現重大質量問題，消費者對代建企業品牌的負面情緒便會随之而來。

而如今，行業更普遍的做法是代建企業深度參與委托方項目的全過程，涵蓋管理、建設、運營、服務等環節。由于親自介入工程建設，代建企業為維護自身品牌口碑，對項目質量的監管自然也會更加嚴格。

良好的品牌印象，不僅能讓委托方更加放心地将項目交給代建企業，也有助于提升代建企業的重復合作率。優質項目形成的口碑效應，還可能從現有委托方傳播到其他潛在客戶。

為了維護“龍湖”這一品牌形象，龍湖龍智造或許會更傾向于選擇代建代銷或管理類的項目。從數據來看，亦可以印證。

據觀點指數不完全統計，龍湖龍智造去年新增20個項目，代建代銷和項目建造管理占比較高，後面依次為建設與運營、裝修服務、咨詢服務等。這些項目體現了龍湖龍智造的擴張路徑與業内代建企業並無二致，即以集團深耕的重點城市為主。

數據來源：公開市場，觀點指數不完全整理

觀點指數觀察到，部分代建企業在成立初期僅是集團内部的某一業務闆塊，整體規模較小，這一特點在國企平台下的代建企業中尤為明顯。這類企業，最初主要承接政府類的公益項目，例如安置房、公共設施等。随着城市更新業務的不斷推進，其業務闆塊逐步壯大，對成立獨立平台公司的訴求也日益強烈。不過，這類代建企業地域屬性較強，向外省市拓展市場的影響力相對有限。

近年來興起的代建平台企業，主要是以房企為主。這類代建企業由集團統一管理。得益于集團全國化布局帶來的資源滲透能力，代建業務則快速生根發芽。

或許正是這種發展路徑，給龍湖龍智造帶來了可觀的客戶裂變效應。2025年，龍湖龍智造在全國化擴張中實現規模的大幅提升。數據顯示，2025年龍湖龍智造新增代建面積1387萬平方米，代建項目銷售額達206.2億元，全年累計交付面積293萬平方米。截至2025年，龍湖龍智造已累計獲取代建類項目270余個，總建築面積超3800萬平方米。

從去年的數據來看，龍湖龍智造代建面積同比增加73.38%。龍湖龍智造營業收入也從2024年的12.1億元升至2025年的13億元。

規模即“護城河”

龍湖集團的戰略性調整，推動龍湖龍智造不斷通過外拓來補充規模。龍湖集團在業績會上明确提出“業務遷移”方向：除開發業務外，運營及服務業務需成為更穩定的收入來源，預計最晚在2028年，後者的收入要超過開發業務。

據了解，近年來龍湖龍智造的毛利率一直穩定在40%以上。高毛利業務為開拓新領域提供了更充足的動力，既為集團提供穩定利潤，又優化了資産負債結構，成為龍湖穿越行業周期的重要支柱。

當前代建行業競争日趨激烈，費率下行、毛利收窄已成為全行業的共同挑戰。費率水平直接關乎企業利潤，目前行業綜合費率已經回落至0.4%-3%的區間。

其中，政府委托類項目費率嚴格，一般在0.4%-2%之間。工程投資額越大，費率越低。但這類型項目勝在回款風險低，且能為企業提供強大的品牌“背書”。而商業代建項目費率通常在1%-3%，收益水平更高，但相應存在回款風險。

商業代建可采用更靈活的費率組合，提升代建企業的收益，例如基礎費率疊加代理銷售費、品牌授權費等獎勵性費用。目前住宅類代建項目收益較好，正是得益于這種彈性機制。

龍湖龍智造的項目業态以住宅為主，同時涉及綜合體、商用等。這或許是支撐其維持40%以上毛利率的重要原因。

當然，部分代建企業采取“以價換量”的策略搶占市場占份額——通過降低費率吸引委托方，提高自身競争力，擴大業務規模。

随着競争白熱化，龍湖龍智造在擴張的過程中必須直面收益挑戰。上市代建企業綠城管理的毛利數據直觀反映了這一變化。2025年，綠城管理實現營業收入約31.2億元，同比減少9.33%；毛利12.39億元，毛利率為39.7%，較2024年的49.6%下降9.9個百分點；而‌2023年‌其綜合毛利率為52.2%。

進入2026年一季度，金地管理、綠城管理、中海管理、遠洋建管、而今管理等同業紛紛出擊，持續分食有限的代建市場。綠地集團旗下代建平台“綠地智造”一舉斬獲廣西百色、山東濟南、河南鄭州等地多個項目。早在今年年初，綠地集團便為代建業務定下了“業績倍增”的小目標。保利置業則中標蘇州虎丘别墅項目，並明确2026年以來将加大代建業務發展力度。可見，行業内代建企業均展現出規模擴張的雄心。

龍湖龍智造堅持規模作戰，本質上是适配代建行業的經營規律。代建項目按工程進度分階段結算，回款周期通常跨越數月甚至數年，少量項目容易出現“成本持續投入、收費節點滞後” 的現金流真空期，若委托方延期付費，企業資金壓力将急劇放大。

而規模擴張可使不同項目的收費節點相互交錯，全面覆蓋成本支出真空期，從而保障收入銜接順暢，現金流更穩定。同時，規模提升還能提高市占率、增強行業話語權，在合作談判與資源獲取中占據優勢。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。