從蓋房到“造城” 城市更新告别單打獨鬥開啟“全鏈條作戰”

觀點指數 在4月29日觀點指數研究院發布的《人居改善加碼 | 2026年4月城市更新發展報告》中，其發現期内以中建系、中國融通為代表的央企，憑借資金實力、資源整合能力與品牌優勢，成為民生項目的主力軍。開發企業、規劃設計、咨詢運營等産業鏈上下遊主體的跨界合作日益頻繁，構建全生命周期的協同生态。

國央企引領市場格局，構建産業鏈協同生态

地方做出綱領性的指引後，具體執行層面仍需要企業去推進。從企業屬性來看，不乏有國企、民企、外資企業等類型企業。從業務範圍來看，也不局限在開發企業，還有規劃設計、咨詢等産業鏈條上的企業。

以中建系為代表的央企，積極參與各地的城市更新項目，企業與公共部門簽訂合作協議。如中建集團攜重慶大學簽署戰略合作協議，雙方共同探索城市更新、城市運營等領域的新模式新機制。

觀點指數認為，企業和大學簽訂合作協議，一是大學可以為企業輸出人才，兩者也可以協同培養更适合企業業務需求的未來員工。二是企業參與學校物業的建設，會給企業帶來增量業務。後續不僅能夠有效輻射大學集團的其他物業，還能吸引其他大學物業的注意。

據觀點指數觀察，不少大學物業集中在城市中心。随着時間推進，大學物業會面臨建築體老化，配套設施落後等問題，這就給企業帶來了更新物業的機會。

期内，廣東省與中國融通集團簽署戰略合作框架協議，雙方圍繞城市更新、産業園區建設、現代農業、新質生産力培育、旅遊酒店等領域，全方位開展高水平、多維度合作。此外，中國融通集團還與深圳簽署政企合作協議，雙方将建立常态化溝通協調機制，在科技創新、成果轉化、産業培育、城市更新、民生保障等領域深化合作。

這是央國企參與各地方城市更新的一個縮影，說明參與城市更新項目的主體更多以國央企為主。

數據來源：公開市場，觀點指數不完全整理

觀點指數認為，這個現象的産生是由于城市更新主要的方向在于民生領域。

這一領域的項目普遍具有投資規模大、回報周期長、公益性強、對資金穩健性要求高的特點。國央企憑借雄厚的資金實力、強大的資源整合能力、完善的風險管控體系與突出的社會責任屬性，能夠更好地匹配城市更新項目的實施要求。

期内，亦不乏企業間的合作。從單一的項目合作，到長期的戰略協同；從同領域的業務合作，到産業鏈上下遊的跨界聯動，形态豐富。中建玖合、中建二局香港新華集團簽署戰略合作協議，三方将圍繞文化地産、産城融合、城市更新及土地投資開發與産業運營等核心領域，開展深度合作。

中建玖合與首開股份座談交流，聚焦地産開發與城市更新合作。雙方圍繞行業發展趨勢、市場布局及典型項目深入溝通，探讨在地産開發、城市更新等領域構建長效合作模式。

啟迪設計與戴德梁行達成戰略合作，聚焦TOD及城市更新等領域。雙方聚焦TOD創新開發、城市更新、片區策劃、産業落地等核心領域深入交流。

無論是建設，還是設計業務，随着城市更新的深入發展，相信産業鏈上下遊企業之間的協同合作将愈發緊密，共同構建分工明确、優勢互補的行業生态。

期内，城市更新的相關項目主要是綜合發開。其中，新世界中國深圳首個城市更新項目亮相，總建面90萬平米，涵蓋住宅、商業街區、辦公集群及公共服務設施，旨在打造東部核心區産城融合綜合體。項目前身為橫崗188工業區，2023年完成用地确權後啟動改造，首期住宅組團“瑧悅”規劃1142套房源，戶型覆蓋76-180平方米三至五房。

華潤置地參與武漢光谷荷葉山城市更新項目，住宅部分即将入市。武漢光谷荷葉山社區已啟動城市更新改造，打造光谷首個POD（Park-Oriented Development，即“公園生活體”），目前5萬平方米公園即将建成開放。

資料顯示，荷葉山片區城市更新項目是武漢市首批“五改四好”城市更新項目之一，範圍覆蓋荷葉山社區一期及周邊區域，總建築面積約23.3萬平方米，采取片區化綜合開發模式，通過原址拆除重建，實現居民安置、住宅開發和環境提升。項目引入社會資本全過程參與規劃、建設與運營，形成“政府引導、市場運作、共建共享”的更新機制。

中建四局中標廣州黃埔兩個城市更新項目，總額超10億元。中建四局為其提供復建安置及模塊化建造服務。根據公開資料，火村社區蓮潭經濟合作社城中村改造項目投資額6.97億元，總建築面積15.68萬平方米，是現階段廣州市模塊化體量最大的城市更新項目。鎮龍村西片區城中村改造項目投資額3.83億元，總建築面積8.52萬平方米。

随着城市更新行業的持續發展，多元主體協同、全鏈條聯動的行業生态将持續完善。

模式創新，四大賽道構建更新實踐樣本

城市更新的政策導向、行業趨勢與企業布局，最終都需要通過具體項目的落地實踐來實現。期内一些重要的項目或許能夠給行業帶來啟示。如在開發模式的選擇上，項目改造原則、資金渠道等。

當前居住類城市更新項目占比最高、推進力度最大。

廣州花都福甯路危舊房更新項目開工，預計2026年底竣工。標志着這一民生工程邁入實體建設階段。項目整合2棟D級危舊住房、1棟D級商業公房及1棟C級辦公公房，采用“自拆自建+多棟連片+跨宗共建”模式，打破單棟與宗地的界限。

改造工程總投資約960萬元，嚴格遵循“原拆原建、功能提升”的改造原則，在不增加原有合法産權建築面積和建築高度、不擴大基底面積、不改變四至關系和不改變使用性質的前提下進行原址重建。

這個項目的模式為城市核心區零散危舊房的連片更新，提供了不一樣的解決方案。

産業煥新類城市更新項目，核心是對老舊廠區、低效産業園區、閑置工業遺存等存量空間進行改造升級。期内，産業類更新項目實現關鍵節點突破，探索出了工業遺存保護與科創産業賦能深度融合的更新模式。期内，廣州1935産業大樓封頂，老發電廠變身科創新地標。集産業載體、科創共享、文化休閑于一體的多功能産業社區，重點引進人工智能、集成電路、低空經濟、未來能源及文化産業等領域龍頭企業。

蕭山江南科技城創業谷二期項目主體結構施工全面完成，順利封頂。該項目坐落于江南科技城闆塊，總投資約6.7億元，總建築面積約6.2萬平方米。作為新型城市綜合體，創業谷二期以"高端化、智能化、一體化"為定位，集高端寫字樓、精品酒店、特色商業配套于一體，精準貼合"創新驅動、産城融合"的發展理念。

從以上項目的實踐來看，産業類城市更新已不再是簡單的廠房翻新與空間改造，而是通過空間重塑、業态升級、産業導入與運營賦能，實現存量空間與城市産業的發展。

期内，商業類更新項目落地開業或啟動改造，實現了商業場景、業态融合等方面的創新實踐。上海諾瓦城開業，這也是國内首座Z世代沉浸次元商業綜合體。項目由闵行區梅隴鎮行南二隊“城中村”改造而來。據介紹，諾瓦城作為改造項目的二期商業部分，總面積2.5萬平方米，以“劇院里的商場”為核心理念，将傳統商業嵌入劇情體驗中，打造了5大特色種族、4條故事線、32位專業NPC的劇情體系。

合肥爛尾天鵝湖購物中心更名“合·星紀”，開啟改造升級。該項目位于合肥市政務區核心地段，由建中集團于2024年底至2025年初分階段拍得並全面接手。項目A區原3層商業将向東擴建並加建一層，形成近6萬平方米的沉浸式商業裙樓；同時東側新建28層辦公樓，北側新建30層辦公樓。項目将打造成為集文旅、商業、商務于一體的現代化城市綜合體。

深藍視界廣場以9.5億元成交實現盤活。深藍視界廣場由橫琴國企旗下公司競得，項目總建面約25.4萬平方米，規劃含辦公、商業及人才公寓。

城市配套及其他主要投向道路、停車位、公園等公共服務設施。這類項目核心聚焦城市生态空間，補齊了城市功能短闆。

珠海花海長廊将啟動4.7億元改造升級，花海長廊位于橫琴粵澳深度合作區，全長約14公里，是當地知名生态文旅地標，分為櫻花木棉、鳳凰木、木棉三個主題段落。花海長廊改造由橫琴深合琴澳開發建設有限公司操刀，将完善交通、智慧跑道、停車場等配套。

各個項目的創新實踐，不僅為城市帶來品質提升，更為全國城市更新推進，提供了可復制、可推廣的經驗。

本文節選自《人居改善加碼 | 2026年4月城市更新發展報告》
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