香港傳真 | 周佩賢離世，一位非傳統地産商的周期之痛

觀點網 曾活躍于香港地産及餐飲界、親手鑄起百億港元商業帝國的周佩賢，突然離世。

2026年5月12日，香港九龍城何文田加多利山太子道西211号住宅内，一位43歲女子被證實于睡房床上身亡，身旁是一盤已燃燒過的炭。

據報道，香港警方接獲報案後到場破門入屋，但為時已晚，目前案件被列作自殺案跟進調查。

消息很快傳開——這位逝者，正是樂風集團（LOFTER Group）創始人兼主席周佩賢，她近年還曾涉足餐飲生意，創辦了安安飲食集團。

據悉，樂風集團在官方網站上發布了聲明：“樂風集團懷着無比沉痛與不舍的心情通知各位，集團創辦人及主席周佩賢已于5月12日離世，願周小姐安息。”

同日，安安飲食集團旗下的楚撚記大排檔亦發文悼念。

據公開信息顯示，周佩賢離世前，公司業務正面臨多重困局。

包括5月13日，債權人賈耀東就入禀香港高等法院，呈請周佩賢旗下樂風資本有限公司清盤，排期于8月5日開庭審理。更早前的3月4日，亦有5名債權人向香港高等法院提交破産呈請，案件原定于6月16日聆訊。

另據港媒報道，周佩賢患有抑郁症多年，需定期復診及服藥。媒體也披露，她在離世前約一周，曾向友人透露公司正面臨嚴重财政壓力。

曾是崛起的新星

周佩賢的人生起點與香港公屋緊密相連。

據了解，她幼時曾居住于九龍北部石硖尾的徙置大廈，後搬入公屋。其父親是一名裝修包工頭，在耳濡目染之下，周佩賢從小就熟悉工程與裝修事務。

2004年，她畢業于香港大學土木工程系，随後遠赴英國深造，取得金融碩士學位。這兩段學歷為她日後在地産領域的創業、工程端的施工把控與資本端的融資運作，奠定了專業基礎。

大學畢業後，周佩賢抓住香港舊區活化的市場機遇，向父親借款250萬港元作為啟動資金入市，很快便迎來回報。

據過往接受采訪時透露的經歷，她在銅鑼灣舊樓群以190萬港元買下人生第一個物業，經過三個月翻新後以300萬港元售出，賺取了第一桶金。

此後她持續復制這一“翻新、轉售”的業務模型，連續操作了數十個物業，在沒有使用杠杆的情況下償還了借款，且盈利約400萬港元。

後來，随着香港樓市調控政策的調整，住宅物業短線轉售受到抑制，周佩賢将目光轉向工廈市場。

2012年，她正式創立樂風集團，初期專注于收購舊式工業大廈進行翻新後拆細出售。據了解，該公司的第一個項目是以1000萬港元買入葵涌一間4000平方呎工廈，翻新後重新設計，又拆分成8個小型單位出售，每個售價約200萬港元。

扣除翻新成本後，項目短短三個月内實現數百萬港元淨收益。這一項目的成功驗證了周佩賢商業邏輯的可行性，也為樂風集團後續大規模擴張奠定了基礎。

樂風集團早期核心競争優勢在于獨特的“輕資産”運營模式，周佩賢在創立之初便确立了以服務提供者和管理者身份經營地産項目的策略。

在這一模式下，樂風並不以自有資金持有大部分物業，而是充當專業項目管理及房地産顧問服務提供者，為基金及投資者尋找具有增值潛力的地産項目，通過專業化的資産管理提升項目價值。

項目完成後，樂風集團按照協議收取管理費及“表現費”。在某些情況下，也會在地産項目中占低單位數股份權益。

這一商業策略在低息周期的市場環境下展現出顯著效率，樂風集團第一個高速成長期出現在2012年至2021年之間，這九年恰好是香港樓市在低利率環境中持續攀升的黃金年代。

據報道，截至2021年，樂風集團已完成26個房地産項目，涵蓋工廈活化、舊區商廈及住宅重建等多個業态。到2023年，該公司同時推進的項目數量達到8個，分布在九龍、大角咀、尖沙咀、佐敦等多個地點，總涉及投資額攀升至接近百億港元。

與快速成長的公司業務作映襯，令外界印象深刻的是周佩賢本人的形象管理。

每當面對媒體，她總愛穿T恤或衛衣出鏡，試圖傳遞一種年輕化、敢于突破傳統、敢于創新的企業氣質，與香港傳統地産商西裝革履的向形象形成鮮明反差。

在餐飲領域，周佩賢同樣展現了草根出身的商業直覺，創辦了安安飲食集團，旗下品牌包括“楚撚記大排檔”、“安安燒”及“WOFT火鍋撚”等。

其中，“楚撚記”主打香港地道小菜，一度是著名的“排隊店”，位于西環的分店曾是不少港大師生晚間聚餐和夜宵的熱門去處；“WOFT火鍋撚”則以台式養生火鍋為賣點，在細分市場中覓得一席之地；“安安燒”則為串燒燒烤品牌。

多重打擊之下

如果僅從單條業務線審視，無論是地産還是餐飲，周佩賢面對的挑戰都尚可被歸入“市場周期性波動”範疇。真正致命的，或許是兩條戰線在同一時間窗口同時出現問題。

樂風集團曾于2023年同步推進8個地産項目。

4個住宅項目，包括旺角洗衣街 Elize PARK，這是樂風集團首個推售的住宅項目，提供52個單位，2024年以高于當時市價推出，據傳目前已基本沽清；太子基隆街 UPPER PRINCE，位于太子核心區，打造精品住宅，提供152個單位，2025年底開售，但據稱銷情較緩慢。

深水埗界限街THE BOUNDARY，同樣是單幢住宅，提供58個單位，2025年12月上樓書；鴨脷洲好景街、平瀾街樓重建項目，由樂風集團聯合新加坡SC Capital Partners合作收購並重建，後獲批建造一棟26層高商住項目。

4個商業項目，包括大角咀必發道 ONE BEDFORD PLACE，甲級商廈項目，2024年落成；大角咀必發道 TWO BEDFORD PLACE，新式工廈項目，提供70個可供出售的辦公單位，同樣2024年落成推售，但據稱銷情較緩慢。

另兩個項目相信是佐敦南京街11至21号以及尖沙咀漢口道31至37号，前者由樂風集團于2021年斥資約7.5-8.3億港元收購計劃重建，規劃商業用途；後者由樂風集團聯合Bentall Green Oak及施羅德資本收購計劃重建，傳總收購價在15億港元，拟重建為甲級商廈。

樂風集團所奉行的“輕資産”模式，在長達十多年的香港樓市上升周期中被驗證為一種高效的商業操作範式。然而，這種對融資杠杆和項目周轉速度高度依賴的模式，當宏觀環境發生逆轉時，系統的内在脆弱性也随之暴露。

在樂風集團密集收購強拍舊樓同時推進多個地産項目的2022-2023年，香港樓市轉折點也到來了。

随着全球利率進入上升通道，香港住宅及工商物業市場同步面臨估值回調壓力。此前數年活躍的低息環境使得高負債運作模式一度具備較高的容錯空間。但随着美國自2022年起持續加息，香港銀行同業拆息連帶攀升，房地産開發商及投資機構的債務負擔随之顯著加重。

對于樂風集團而言，高息環境帶來的影響是雙重的。

一方面，集團所管理的多個項目面臨資産價值重估，市場交易活躍度降溫導致項目去化周期拉長；另一方面，金融機構對房地産貸款的審查趨嚴，對于樂風這一類以“輕資産”方式運營的地産管理企業而言，銀行的按揭融資審核門檻也随之提升。

據港媒報道，周佩賢生前就曾澄清，集團一直與銀行保持密切溝通，強調沒有銀行“Call Loan”，即大額催還貸款的情況。但在市場持續低迷背景下，項目回款速度不及預期、投資回報周期被動拉長，直接影響到與各項目出資方股東的溝通協調。

據市場消息透露，樂風集團多個項目股東曾就管理效率問題提出質疑，分歧逐步擴大，甚至有部分股東曾考慮推動持有特定項目的實體公司進行清盤，周佩賢生前也曾多次做出回應。

但到2026年2月，樂風集團位于大角咀的甲級商廈項目One Bedford Place還是宣布被銀行接管，成為該集團首宗物業成為銀主盤的個案。

該項目估值據市場消息約19.8億港元，由東亞銀行作為接管方接管後，委托機構以公開招標形式推出市場出售。

僅數月之後，樂風集團位于同一街道的工廈項目TWO BEDFORD PLACE，同樣被恒生銀行列為接管物業，成為樂風集團第二宗被接管個案。

值得注意的是，該項目早于2024年已開始對外發售，但截至被接管前僅售出8個單位及4個車位，套現總額僅約4431萬港元，而項目整體估值為18億港元。

就在樂風集團遭遇财務挑戰的同時，周佩賢的另一業務闆塊安安飲食集團，同樣面臨嚴峻的市場環境。

2023年以後，“港人北上”消費分流趨勢持續加劇，消費者支出模式的轉變導致香港餐飲行業遭遇了結構性的經營危機。

安安飲食集團旗下多個餐飲品牌在這場市場變化中相繼倒下，目前僅余“楚撚記”一家品牌仍在營運。

地産與餐飲兩大闆塊的雙線承壓，最終轉化為周佩賢個人的法律和财務風險。

據媒體報道，就在離世前一周，周佩賢向朋友坦承公司正面對嚴重财政壓力時，曾表示不會以輕生方式處理問題。

但如今，這位女性企業家的百億商業王國，已從高峰急轉直下。

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