從輕資産租賃轉向重資産紮根 AI企業逆勢“買樓”智譜3.6億收購總部

觀點指數 在4月24日觀點指數研究院發布的《築底承壓 | 2026年4月商辦與辦公空間發展報告》中，其指出，重點城市商辦大宗交易已進入自用需求主導的新階段，買家決策更注重物業實用性、總部形象展示以及與自身産業布局的匹配度。

國家統計局數據顯示，2026年1-3月，全國辦公樓市場延續深度調整态勢。其中開發投資額累計值為702億元，同比下降17.3%。同時建設面積同步下滑，新開工面積下滑22.7%，竣工面積同比大幅下降52.4%，開發商投資意願持續低迷，新增供給明顯收縮。盡管同期銷售額同比微漲3.9%，但難掩整體需求疲軟與庫存高企的結構性矛盾。

其中竣工端的大幅收縮，主要源于2024-2025年新開工面積持續下滑的滞後影響，疊加房企為控制資金占用，放緩了項目的竣工節奏。

從市場影響來看，竣工面積的短期大幅下滑，将有效緩解辦公樓市場的即期存量供應壓力，為核心城市核心區域優質資産的出租率與租金企穩創造了有利條件，也為存量低效資産的盤活改造留出時間窗口。

需求表現上，本期寫字樓市場承租結構持續優化，行業需求與國家産業升級方向、實體經濟復蘇節奏高度綁定，優質企業租戶成為核心的稀缺資源。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，本期TMT及科技服務、生物醫藥與醫療健康、金融服務三大行業合計貢獻近六成的辦公需求，成為寫字樓去化的核心增長引擎。與此同時，專業服務、高端制造等行業需求穩步釋放，疊加國央企、大型實體企業的總部及分支機構擴租需求托底，重點城市寫字樓市場已形成新質産業引領、金融服務持續支撐，以及高端制造、專業服務等多元需求推動的格局。

從市場影響來看，行業需求集中度持續提升，進一步加劇寫字樓資産的分層走勢。核心城市核心商圈的優質甲級物業，憑借區位優勢、産品品質與運營服務能力，持續吸引高成長、高穩定性、高附加值行業企業的入駐，出租率與租金水平具備更強支撐。而非核心區域、老舊低效物業則面臨需求不足、租戶流失、租金承壓等問題，市場分化格局持續深化。

資産退出層面，CMBS依舊是當前寫字樓存量盤活的主流工具，尤其受到地方國企、城投平台青睐，既契合企業保留資産增值收益、回籠運營資金的核心需求，發行區域也逐步從一線城市向強二線、省會及中西部核心城市下沉。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，報告期内辦公類ABS/CMBS發行主體100%為地方國企與城投平台，形成資産信用與主體信用相結合的雙重增信模式，有效降低融資成本、提升發行成功率。

城市布局上，底層資産高度集中于上海、武漢、濟南、天津、西甯等一線及省會城市核心商務區，代表性項目包括武漢企業天地二号樓、天津吉利大廈等，租戶以金融機構、國央企及大型企業為主。

從資産篩選來看，核心城市、核心區位、高出租率、強現金流的優質寫字樓物業仍是證券化“寵兒”，此類資産融資成本更低，發行成功率也顯著高于非核心資産。

舉例來說，期内天風-青海國投廣場資産支持專項計劃在交易所成功發行，發行規模8.53億元，其底層資産為甲級寫字樓青海國投廣場，總建築面積超12萬平方米，租戶以政府機構、金融機構及大型企業總部為主。

結合商業不動産REITs的發展趨勢來看，當前商辦市場已徹底轉向“存量運營+資産輕量化”的發展路徑，優質寫字樓不再是企業的“重資産包袱”，而是轉化為可證券化、可流動、可退出的優質金融資産。

商業不動産REITs市場表現方面，截至2026年4月21日，滬深交易所已累計受理17單商業不動産REITs申報項目，計劃募資總額超626億元。目前所有項目均處于審核或反饋階段，其中部分早期申報項目已先後收到交易所的反饋意見，尚未有項目完成發行，市場正靜待首批項目落地。

從底層資産來看，囊括寫字樓物業的申報項目包括匯添富上海地産商業不動産REIT、華安陸家嘴商業不動産REIT、華夏保利發展商業不動産REIT及華夏凱德商業不動産REIT等，其底層資産主要包括上海、廣州、深圳等一線城市核心寫字樓資産。

結合上交所審核規則與上述REITs已披露反饋文件，底層資産包括寫字樓物業的商業不動産REITs，交易所反饋高度聚焦合規性、運營穩定性、現金流真實性、估值審慎性、治理獨立性五大核心維度，其中運營指標重點關注出租率、租戶結構、租約模式、續租與去化等關鍵内容，直接定義了當前寫字樓資産的“上市標準”。

回顧商辦資産交易市場表現，據觀點指數不完全統計，本期錄得5單内地商辦資産成交案例，交易總金額超50億元，對比上個報告期，交易單數有所上升，交易總金額出現下滑。當前市場交易活躍度有所修復，但單筆大額交易支撐不足，整體仍以中小體量成交為主。

數據來源：觀點指數不完全統計

從成交分布來看，本期交易標的集中于京滬兩城，其中上海包攬多筆交易，涵蓋亞洲銀行金融大廈、中核科創園、新虹橋中心等標的物業，北京則迎來智譜收購鑽石大廈的科技企業自用成交。

從交易性質觀察，本期所有成交均以企業自用為核心目的，買家主體涵蓋港資金融機構、央企國企以及人工智能領域龍頭企業，金融與科技産業是本期寫字樓資産交易的重要參與方。

據觀點指數監測，本期最大額的交易案例為港資銀行東亞銀行回購陸家嘴東亞銀行金融大廈12-23層核心辦公樓層，交易總價約為16.8億元，收購面積約4.2萬平方米，折合單價約4萬元/平方米。

本次增持後，東亞銀行對大廈的總持有比例提升至約85%，合計持有面積超7.8萬平方米，成為絕對控股方。該交易為2026年開年以來上海核心商務區首筆、也是規模最大的金融機構總部自用型大宗交易。

同期，AI科技企業智譜以3.61億元收購北京海澱區鑽石大廈，同樣成為市場的焦點。標的物業總建築面積約2.27萬平方米，交易預計最晚于2026年8月底前完成交割。

根據智譜公告，該物業将作為公司總部自用，以滿足日常行政管理及大模型業務研發運營需求。在當前市場環境下，以智譜為代表的高成長科技企業，正逐步從“輕資産租賃”轉向“重資産紮根”，依托資本市場高估值逆勢布局核心區位優質物業，實現業務擴張與資産配置的雙重訴求。

整體來看，重點城市商辦大宗交易已進入自用需求主導的新階段，買家決策更注重物業實用性、總部形象展示以及與自身産業布局的匹配度。内資實體企業、金融機構及産業集團持續托底市場，優質商辦資産正從傳統交易型投資標的逐步轉向企業長期持有的核心底座資産。未來，核心區位、整棟/獨棟、高標現房且以自用為目的的資産仍将是交易主流，租金波動對資産價值的影響逐步弱化，資産穩定性與戰略配置價值持續提升。

本文節選自《築底承壓 | 2026年4月商辦與辦公空間發展報告》
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