存量時代 以運營作答：2026觀點商辦暨資管大會圓滿閉幕

（2026年5月12日·北京）當增量紅利悄然退潮，存量市場成了新的機會，商辦資産的估值邏輯正在被徹底重寫。

供給端，過去十幾年狂奔式開發帶來的供應，依舊沉沉地壓在市場上方。但從需求端看，故事卻有了新主角。

AI、芯片、低空經濟、新能源……這些“新質生産力”企業正悄然成為租賃主力，他們不再把“地段為王”奉為經典，轉而追求“産業适配、空間靈活、綠色低碳”等内涵。

與此同時，資本工具層面迎來里程碑式的突破。2025年年末，商業不動産公募REITs正式開閘，寫字樓、酒店、商業綜合體納入常态化申報。目前已有多單寫字樓REIT進入申報、受理階段，預計2026年下半年将實現首批上市，徹底打通寫字樓資産證券化閑環。

供求關系的改變、租賃需求的更叠，疊加資本邏輯的轉向……三重變量之下，運營模式不得不重新調整。

可以看見，當前中國商辦行業正迎來一場從産品到生态、從産業集群到運營服務、再到資本工具的全方位重構。

作為商辦資本的持有者和運營者，該如何落筆，才能為下一個十年勾勒出最優美弧線？

5月12日，2026觀點商辦暨資管大會在北京召開，觀點機構将攜手商辦與資管領域的企業高層、創新先鋒、專家學者、金融投資機構等全産業鏈精英，齊聚中海金融中心，聊破局，探重構，話共生。

現場，《表現力指數·2026商辦暨資管卓越表現報告》系列研究成果亦正式發布，通過數據、案例、趨勢和判斷，讓參會者直觀了解行業的面孔與脈搏。

以共生破局存量

告别增量時代，商辦運營者們站在了存量提質的拐點上。

2026年，行業不再比誰跑得快，而是比誰活得好。商辦樓宇的運營者們，正從單純的“空間提供者”進化為“生态合伙人”。如何打破樓宇孤島？如何綁定多方利益？如何激活萬億存量？這些問題，成了這個階段最緊迫的考卷。

在這場大考中，幾家頭部玩家率先亮出了自己的答案。

作為大會第一位演講嘉賓，中海商業助理總經理、COOC全球負責人張存理，帶來了一個關鍵詞：産業乘法論。

中海商業助理總經理、COOC全球負責人張存理

“過去，樓宇的價值看的是硬件參數。”她開門見山說到：“但現在，我們處于用戶思維階段，樓宇的價值取決于客戶能在這里做出多大的生意。”

所以，中海商務不再盲目追頂配，而是滿足特定産業客戶的特定訴求。

具體怎麼做？張存理的答案是三個維度：天時、地利、人和。

天時，是踩準産業趨勢。新能源、新材料已經貫穿了三個五年計劃；量子科技、腦機接口、具身智能、第六代通信等，正成為政府大力發展的新風口。“我們在做寫字樓定位的時候，會先看這些産業究竟需要一個什麼樣的樓？”

地利，是讀懂城市基因。中海商務的投資布局，過去是“廣撒網”，現在是“精聚焦”，精準布局于有産業發展潛力的城市和子市場。

“因為這些城市有很強的産業基因。”張存理解釋：“先看地塊的基因，再看片區的基礎，才能順勢承接片區的産業紅利。”

人和，是讓樓宇适配産業。“不是讓客戶來适應樓宇，而是讓樓宇适配産業的訴求。”張存理指出，中海商務已通過構建成熟的生态服務體系将這一理念付諸實踐。“我們整合内、外部資源，為入駐企業提供覆蓋供應鏈、空間設計、行政服務及企業間合作鏈接的全周期支持。這套體系正是我們能夠從‘空間提供商’轉變為‘産業成長伙伴’的支撐，也是構築長效共生關系的基礎。”

張存理舉了兩個例子：上海中海慧智廣場，通過電量增容和地下室承重改造，适配AI産業實驗室空間；成都交子大道中海國際中心8棟寫字樓，通過産業聚合力，實現了“上下樓即上下遊”。

演講最後，她點明了破局的關鍵：“抓住下一輪産業動能，構築更長久的共生生态。”

如果說中海商務鎖定的B端産業集群，那麼恒隆地産則從C端員工的情感歸屬切入。

恒隆地産高級董事-辦公樓、酒店、住宅及服務式公寓業務隋頌偉在演講中強調：“我們不是單純提供一個商務空間，而是打造一個多元業态的共生社區。”

恒隆地産高級董事-辦公樓、酒店、住宅及服務式公寓業務隋頌偉

為什麼一定要多元？

他給出兩個理由。第一，不同經濟周期中，多元業态能提升抗風險能力；第二，多元業态能把辦公、零售、酒店、住宅擰成一股繩：辦公樓為商場帶來工作日客流，酒店延長停留時間，住宅則填滿24小時的最後一環。

在他看來，當下困境源自供應量與吸納量的不平衡，從而引發了租金下調、估值下降、資産下行、投資受挫……這串連鎖反應，誰都躲不開。

不過，恒隆仍舊保持清醒，隋頌偉認為：“存量時代，沒有捷徑。我們只能回歸最基本，從日常管理營運做起，服務好顧客，豐富産品線，維護好配套設施，做出差異化。”

整場演講中，他反復強調一個詞：共生。

他認為：“共生，是在這個市場里面必須做的一個選擇，也是一個最好的選擇。與市場共生，與租戶共生，也與競争者共生。”

演講的最後，隋頌偉堅定而有力地強調：“我相信，将來一切都會好起來的。”

新時代的重構與突圍

當前去化周期下，“降價換租”成為不少商辦運營者的常規操作，降租金、送免租期、補裝修款……短期内的确能拉升出租率。但從長期看，租金下行幅度遠超出租率回升帶來的收益，總收入反而縮水。

面對這個局面，卓越商辦管理公司總經理馬婉給出了一條新路：從“機械性量價關系”轉向“有陪伴性的成長”。

卓越商辦管理公司總經理馬婉

為什麼？她透露了一個關鍵數字：“卓越的資産池里，80%是存量客戶。如果為了搶新租客而大面積降價，反而會引發價格體系的崩塌。”

該怎麼做？馬婉的答案是，除傳統物理空間上的服務之外，更加注重業務服務和社群服務。前者能讓寫字樓從成本項轉為增長項，後者則把被動式服務轉變為主動洞察和快速鏈接。

三項服務疊加，帶來的效果如何？馬婉透露，卓越商辦整體客戶續租率達到85%，“客戶的粘性，絕不僅僅是建立在價格争奪之上”。

除此之外，卓越還做了兩件事：主動運營和産品創新。

她提到，運營上，用社群活動、VIP服務引入德國外資所搭建生态圈；産品上，把長期滞銷的小單元包裝成聯辦産品；風格上，走“酒店老錢風”，迎合深圳新媒體、科技企業的年輕決策者。

“不存在絕對沒短闆的産品。”馬婉指出：“我們只是在和時間、和市場賽跑，用更懂市場的産品來赢得客戶的選擇。”

此外，馬婉透露，卓越還有一個硬規矩，每年拿5%的CAPEX做裝修提升。

她最後總結：“存量市場是一場租賃馬拉松，拼的不是誰降得快，而是産品力、服務力的持續提升。”

卓越從産品和服務兩方面迎戰，而高格則從産品、營銷、運營三路突圍。

高格辦公空間副總裁/聯合創始人周興強提出了三個重構：産品結構重構、營銷模式重構、運營模式重構。

高格辦公空間副總裁/聯合創始人周興強

産品端，他把辦公産品分為ABC三類：A類爆款，以10%供應量，承載50%客戶；B類競争産品，用60%供應量，承載40%客戶；C類利潤産品，以30%供應量，承載10%客戶，穩定貢獻利潤。

“當三類産品在同一棟樓宇中重構完成後，寫字樓不再是單一的物理空間，而是企業成長的生命周期載體，無論大客戶、中客戶、小客戶，都能在這棟樓里找到位置。”

營銷端，周興強強調“多點營銷”，在他看來，業主方品宣的觸達率可能不到10%，大量客戶根本夠不到，因此要構建自有營銷能力的産品矩陣。

運營端，提出了兩個關鍵詞：選定方向、單點擊穿。

在周興強看來，樓宇是一個大的生态體，不可能什麼都做，只選一個方向，只有做到“單點擊穿”，才能引發巨大的化學反應。

他最後點明，業主需要的不是二房東、施工隊或中間商，而是一個整合産品、營銷、精細化運營能力的綜合服務商。

數字賦能與資管轉型

增量時代，拼的是速度、資源、杠杆；到了存量時代，拼的是運營、現金流、内容和韌性。

越秀商管寫字樓事業部總經理黃钰麟一上台，就甩出兩個硬核問題：存量項目如何在巅峰回落之後穩住陣腳？新增項目又如何保障收益、提升回報率？

越秀商管寫字樓事業部總經理黃钰麟

先說新增項目，當前市場環境下，項目培育周期延長，難以快速達到上市標準。越秀的解法很巧妙：引入私募股權（PE）作為中間橋梁，實現分階段退出。

“項目建成後先引入PE，完成首次出表；培育成熟後，再從PE退出並注入公募REITs，提升資本周轉效率。”

黃钰麟表示，公募REITs與PE的核心差異在于收益目標，前者追求長期租金收益最大化，保障持續穩定現金流；後者追求退出時點資産估值最大化，通過優化租金結構推高估值。

因此，租賃策略也截然不同，公募資産偏愛長期穩定的租戶；PE項目則更激進，用靈活租金政策快速拉升出租率。

至于存量項目，越秀的打法數字化管理和精準定位。

數字化方面，越秀搭建了兩套系統，分别賦能招商管理和資産管理。其中，招商管理系統聚焦商機全流程管控，記錄客戶來訪、需求等信息，精準篩選優質客戶。同時，通過系統數據可精準分析項目問題，所有商業決策均以系統數據為支撐。

數字化，不只是越秀的武器。

仲量聯行中國區科技業務産品負責人鞠玮婕帶來了一組讓人眼前一亮的數據：兩年前，商業地産領域AI采納率僅5%；目前，全球88%投資者已經啟動了AI試點，“AI的落地速度遠超我們的預期。”

仲量聯行中國區科技業務産品負責人鞠玮婕

更重要的是，戰略重心變了，“曾經大家最關心的是提效，現在已經轉向了能不能帶來實際的業務增長。”

當前預期最高的應用場景是什麼？鞠玮婕提到，當屬投資與資産管理組合。而兩年前排第一的，還是物業服務提效。

“2026年是AIAgent的應用元年。”鞠玮婕說：“希望推動商業地産領域真正把AI用起來。”

随着大會進入主題讨論會環節，更多方向的議題讨論也愈發熱烈起來，

主題讨論會：商辦新氣象

主持嘉賓：合景泰富商業資産管理公司寫字樓事業部總經理陳昭君

讨論嘉賓：北京北辰商業管理有限公司副總經理朱欽；華貿集團總裁助理郝群；嘉里建設北區可持續發展負責人雙燕；金地集團開發管理公司副總經理王欣；千萬項科技總經理康龍

合景泰富商業資産管理公司寫字樓事業部總經理陳昭君表示，行業不能再局限于開發與基礎運營兩大維度，更需要打通産業鏈各環節、打破主體間邊界壁壘，全方位提升資産整體效能。

“新質生産力已是行業熱點，商業資産不應只停留在概念層面，更要落地成為承載新質生産力的實體載體。”陳昭君指出。

北京北辰商業管理有限公司副總經理朱欽表示，實際招商中，寫字樓租金只是很小的一部分成本，企業最關心的是在經濟下行時期如何生存、如何找到新訂單、如何快速發展。

“現在企業入駐寫字樓，更關心找政策、找投資、找場景、找訂單。”

基于此，北辰從五個維度發力，包括政策引領、金融對接、場景開放、生态活動、專業服務等方面對入駐企業進行賦能。

華貿集團總裁助理郝群則觀察到，現在入駐企業在組織架構、人員規模、辦公配套及消費預算上均出現明顯變化，倒逼運營方同步調整服務适配策略。

“企業不僅關心餐飲客單價、員工生活配套訴求持續叠代，更需要運營商主動吃透屬地政策紅利，為企業争取專項扶持、助力業态升級；同時搭建産業圈層與資本資源平台，促成企業間資源對接與合作共生。”

她認為：“當下商辦運營需徹底跳出傳統物業租賃思維，換位思考紮根客戶真實需求，以多元服務、資源整合與精細化運營，穩固客戶粘性、沉澱資産長期價值。”

金地集團開發管理公司副總經理王欣則從輕資産代建視角切入。

他認為，目前行業處于存量、增量雙重承壓階段，多地寫字樓空置率居高不下，同時大灣區仍有大量新增寫字樓入市，市場競争進一步加劇。

壓力之下也有新機會。王欣認為，科技、金融企業自用定制總部需求明顯上漲，企業偏向打造個性化辦公空間；此外，存量資産功能性調整趨勢凸顯，資産靈活盤活特征愈發明顯，寫字樓改造、業态轉換将成為行業常态，這為資産管理與商業代建賽道創造全新業務機會。

千萬項科技總經理康龍進一步強調了數字化的落地價值。

他提到，千萬項通過智慧數據化、智慧服務化提升效率和改善業務流程。

“針對一棟樓，我們會全面掌握其商業布局、配套業态及各類服務信息，将所有相關的周邊資管數據整合上去。只有在獲取這些基礎數據之後，才能進行更深入的運營。”

在此基礎上，千萬項推動業務前置和服務前置：業務前置是幫助客戶分析融資、法律、上下遊以及自身經營情況；服務前置則是針對催繳、收繳、擴租等一系列服務，提供一定體量的相關服務。

除了數字化，ESG正在成為“留住客戶”的新王牌。

嘉里建設北區可持續發展負責人雙燕坦言，大批新增供應對寫字樓存量市場帶來了無法避免的沖擊，“因此，要用ESG這種軟性服務，更好地留住租戶。”

她透露，目前嘉里建設北區正把ESG分為四個象限，以推動輕量化改造服務。

除硬性改造、綠證和價值鏈接外，嘉里建設提供的服務方向還包括品質辦公。據了解，嘉里建設沒有用外部第三方顧問，由自己團隊研發了一套系統。

“我們可以進入租戶的租區，檢查辦公環境是否健康。這樣，能夠用專業方法幫助檢測並提出好的建議，客戶會覺得我們很專業，對我們的服務也就放心了。在這個過程中，租戶也會和我們産生聯動。”

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