商業地産REITs冰火兩重天 申報審批趨嚴但二級市場普遍溫和上漲

觀點指數 在4月27日觀點指數研究院發布的《電商盈利承壓 | 2026年4月商業地産零售業态發展報告》中，觀點指數發現，清明假期期間，全國線下消費活躍度顯著提升。與此同時，REITs申報審批趨嚴，部分企業撤回申報或調降資産估值，二級市場上多數上市消費基礎設施REITs溫和上漲。

商務部商務大數據顯示，清明假期，全國重點零售和餐飲企業日均銷售額同比增長2.4%，商務部重點監測的78個步行街（商圈）客流量、營業額分别增長6.0%、6.7%。

北京市商務局數據也顯示，清明假期三天（4月4日至6日），北京市60個重點商圈客流量2466.9萬人次，消費金額65.3億元，同比增長0.8%。重點監測的百貨、超市、專業專賣店、餐飲和電商等業态企業實現銷售額29.5億元。

數據來源：公開數據，觀點指數整理

從上述省市的消費數據來看，線下客流與消費同步回暖，如北京商圈客流超2466萬人次、天津到店客流769.9萬人次、重慶中心城區商圈日均客流同比增長7.9%，說明線下消費場景的人氣正在快速恢復。

分消費業态來看，餐飲、百貨成為增長亮點，北京餐飲業态增長5.3%、百貨業态增長12.8%，南京的住宿+餐飲消費同步增長，反映假期"吃、逛、住"的線下消費場景正在全面復蘇，體驗式消費需求旺盛。

其中，核心商圈的帶動作用顯著，重慶中心城區重點商圈銷售額增速7.9%，快于全市整體零售5.6%的增速，北京重點商圈消費金額規模龐大，說明核心商圈仍是拉動城市消費的核心引擎。

整體來看，假期效應凸顯，線下商圈回暖，客流與營業額雙增，其中服務消費增速高于商品，成為拉動增長的主要動力。

期内，為推動深圳市商業不動産REITs市場高質量發展，深交所聯合深圳市商務局、深圳市委金融辦、深圳證監局舉辦“深圳市商業不動産REITs試點推進會”。

據悉，深交所将繼續深化市場服務，加強與各部門的協同聯動，盡快推動一批標杆性項目落地，助力企業盤活存量商業資産，服務高質量發展大局。

新申報方面，近期商業不動産REITs市場迎來兩單標志性産品申報，兩單項目分别代表了城市更新與科創辦公、大型文旅商業兩大新興資産方向。

3月30日，復星旗下三亞亞特蘭蒂斯REIT獲上交所受理，底層資産為三亞海棠灣一站式海洋主題度假綜合體，以文旅商業綜合體資産填補行業品類空白。

該REIT的拟募集規模為139.28億元，是迄今為止募集規模最大的商業不動産REITs産品，該基金2025年10-12月（年化）、2026年度預計分派率為4.56%、4.12%。

4月初，創金合信北京國資商業不動産REIT也獲深交所受理，作為北京首單城市更新類商業REIT、同時也是全國首單"城市更新+科技創新"雙資産組合産品，底層資産涵蓋北京東城隆福寺一期城市更新項目與中關村集智未來科創辦公項目。

據招募說明書顯示，項目底層資産評估值26.97億元，其中隆福寺一期14.97億元，集智未來項目12億元。測算顯示，2026、2027年預計分派率分别為4.42%、4.63%，在當前市場環境下，對追求穩定收益的機構具備一定吸引力。

與此同時，商業不動産REITs的申報和審批也愈發嚴格。期内，天虹股份公告表示撤回公募REITs申報，理由是“整合資源、優化運營”，該REIT底層資産為蘇州相城天虹購物中心。據了解，該項目早在2025年7月即獲受理，但在等待逾八個月後，以“主動撤回”暫告一段落。

對于天虹股份而言，撤回申報也並不意味着放棄REITs路徑。公司在公告中明确表示，該事項不會對公司的經營及财務狀況造成重大不利影響，未來在條件成熟後仍可能重新啟動相關計劃。

此外，4月7日至10日，四單商業不動産REITs項目集中提交反饋回復，均調降了資産估值。其中，唯品會REIT将底層資産估值調降6.3%，上海地産REIT調降4%；砂之船REIT調降0.7%；首農REIT微調0.2%。

調降估值的背後，是租金增長率預期、出租率和收繳率的全面重估。值得注意的是，伴随運營指標的審慎下調，折現率也同步下調，如唯品會鄭州奧萊折現率由7.5%下調至7.25%。

二級市場表現上，已上市消費基礎設施REITs整體受益于試點擴容的利好預期，多數實現溫和上漲，其中華夏金茂商業REIT領漲且交投活躍，而物美、華威等標的則出現回調，市場呈現"整體偏暖、結構分化"的格局。

數據來源：同花順，觀點指數整理

12只上市REITs中，上漲的有10只，占比約83%，區間漲幅在0.32%~4.13%之間；下跌的僅2只，嘉實物美消費REIT區間内下跌3.54%、易方達華威市場REIT下跌1.12%。

觀點指數認為，多數REITs實現上漲，反映了市場對商業REITs試點擴容、政策支持的積極預期，而漲幅靠前、換手活躍的標的，大多是運營成熟、區位優質、現金流清晰的資産。

本文節選自《電商盈利承壓 | 2026年4月商業地産零售業态發展報告》
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