年報觀察 | 多年轉型後 新建元淨利潤依賴投資收益

觀點網 這幾年，新建元的“錢袋子”來自于投資收益。

近期，新建元對外披露2025年業績情況，期内實現營業總收入38.77億元，同比下滑19.38%；利潤總額5.2億元，同比下滑19.23%；歸母淨利潤約3.52億元，同比下滑超五成，毛利率從去年17.54%下滑至3.15%。

然而，2025年新建元集團的投資收益卻高達19.55億元。

可見，經過多年轉型，新建元逐漸擺脫對傳統開發依賴，投資收益已能夠貢獻可觀利潤。

不過，多年來淨利潤依賴投資收益，也在某種程度上體現出較弱的主營業務盈利穩定性。

新建元于債券年報中稱，未來公司将以區域綜合開發業務為主線，圍繞産城、地産和服務三大産業闆塊，專注于産業、住宅與商業地産的開發建設與運營管理，提供包括社區商業、人力資源、地理測繪、信息技術、綠色建築等在内的系統化城市服務，並投資布局生物醫藥、數字金融等新興實業。

業務拆解

分闆塊來看，新建元集團2025年度營收來自于城市綜合服務、房産銷售兩大業務闆塊。期内，城市綜合服務闆塊實現營業收入30.17億元，占比為77.81%，毛利率-4.64%（上年同期為4.48%）；房産銷售闆塊實現營業收入8.6億元，占比為22.19%，毛利率30.47%（上年同期為40.69%）。

據悉，城市綜合服務闆塊毛利率下滑受到運營服務影響。

分産品來看，專業服務實現營業收入20.11億元，同比增長4.07%，毛利率為3.76%，這部分業務涵蓋人才服務、數字科技、測繪信息、綠色建築等，子公司如“圓才”（人力資源）、“新建元數科”（數字政務與招商）承擔園區公共服務職能並市場化運營。

運營服務實現營業收入4.19億元，同比增長1.51%，毛利率為-25.54%，主要來自鄰里中心、商業載體（圓融商業、樂活城等）、産業園區的運營管理。

由此可見，目前市場的運營業務面臨一定挑戰。

房産銷售亦存在較大壓力。期内，房産銷售實現營業收入8.6億元，同比下滑50.42%，毛利率為30.47%，該部分業務由新建元旗下子公司建屋公司和圓融公司負責推進。目前，建屋公司以商品住宅開發為主，圓融公司以商、旅、文綜合地産開發為主，業務上互為補充。

新建元于公告中解釋稱，公司房産租賃業務收入較上年減少34.70%，租賃成本較上年增加3.9%，毛利率下降56.13個百分點，主要系本年度發行REITs後，相關項目租金收入減少

，而新項目租金處于“爬坡期”，整體租賃毛利率下降，未來随着租金的逐步增長租賃業務，毛利率将會提升。

另外，期内房産銷售收入較上年減少50.42%，銷售成本較上年減少41.88%，毛利率下降10.22個百分點，銷售收入主要來源無錫瑭悅雅苑集中交付、無錫北住宅等項目尾盤去化，本年主要為月亮灣建屋廣場E座（紫雲庭）集中交付、無錫瑭悅雅苑項目銷售，本年交付規模有所下降。

從目前的營收占比可以看出，新建元集團已從傳統開發建設向“開發+運營+資本運作”一體化模式轉型。

轉型多年

産業科技連線了解到，新建元集團是一家由開發建設為主，随後走向轉型的企業。

該集團組建于2012年11月，是根據蘇州工業園區委員會與蘇州工業園區管委會聯合下發的《園區工委管委會關于組建蘇州新建元控股集團有限公司的通知》，由蘇州工業園區地産經營管理公司和蘇州工業園區國有資産控股發展有限公司按比例出資組建。

最早的新建元集團，僅僅是園區管委會下屬的城建類投融資平台，主要承擔土地一級開發、安置房建設、市政配套等政府性任務，業務較為單一，收入來源高度依賴财政返還和土地出讓金分成。

而後，伴随着園區的發展進入成熟期，傳統開發空間收窄，新建元面臨着增長空間不足、現金流挑戰、可持續發展能力不足等壓力。

2015年，新建元集團啟動改革，通過剝離非主業資産、劃入經營性資産方式，完成了内部資産的結構性優化。例如，管委會主導将原屬其他平台的産業園區運營權、商業樓宇、人才公寓、科技孵化器等資産注入新建元，形成以“園區綜合開發+産業服務”為核心的主營業務體系。

2018年，蘇州工業園區推動“多平台”整合，将原分散于多個國企的産業招商、科創服務、智慧城市運營等職能統一歸口至新建元集團，使其從單純“開發商”轉變為“園區運營商”。

有機構分析指，這種整合不僅是簡單的“合並同類項”，更是一次深層次的體制機制改革，此舉不僅提升了資源整合效率，也增強公司在産業鏈招商、企業全生命周期服務中的主導作用，通過優化資源配置、理順産權關系、明晰功能定位，提升國有資本的整體運營效率和抗風險能力。

直至2025年，新建元集團城市綜合服務闆塊營收占比超過七成，重點實施項目主要包括蘇宿工業園區、蘇貴産業園、蘇相合作區項目等。

在多年的産業整合後，新建元集團目前以區域綜合開發為龍頭，專注于産業、住宅與商業地産的開發建設與運營管理，提供包括社區商業、人力資源、地理測繪、信息技術、綠色建築等在内的系統化城市服務，並投資布局生物醫藥、數字金融等新興實業。

在投資過程中，新建元采取綁定頭部産業資本實現股權投資多元化。

比如2019年，新建元聯合深創投發起設立生物醫藥産業基金；2020，再與華潤置地成立合資公司，開發商業綜合體、運營園區核心商圈項目、提升資産運營水平。

資産出表

這幾年，新建元集團還通過系統性推進資産證券化、項目公司重組及優質股權退出，持續釋放存量資産價值。

據了解，在開展資産證券化（類REITs）方面，新建元出表物業規模較大。

2023年，新建元實現李公堤一期、二期和三期街區商業的出表；2024年，實現景城鄰里中心、兆佳巷鄰里中心、翰林二期鄰里中心社區商業和圓融時代廣場出表；2025年，實現建屋2.5産業園三期、匯智灣一期和測繪地理信息樓等項目出表，累計出表可出租面積超40萬平米。

近期，新建元相繼發行多單類REITs/資産支持專項計劃（ABS）：2025年12月，發行東吳-元聯-新建元圓融商業物業3号資産支持專項計劃；2026年2月，發行廣發-元聯-新建元樂活城資産支持專項計劃；2026年3月，發行東吳-元聯-新建元鄰里中心四期資産支持專項計劃，發行規模22億元。

“目前公司已經形成了多元化、多層次的REITs發行體系。”新建元于債券年報中披露，累計已成功完成13單類REITs産品發行，包含鄰里中心、商旅資産、李公堤14期、圓融時代廣場、産業園、商辦等底層資産，並以2.5産業園一期二期作為底層資産，成功參與全國首批、江蘇首單公募REITs試點上市。

這種從傳統開發建設向“開發+運營+資本運作”一體化模式的轉型成效，也體現在投資收益上。

目前，投資收益已成為新建元利潤結構中的重要組成部分。

2025年，新建元集團錄得投資收益為19.55億元，較上年14.3億元有所提升。公告顯示，主要由東吳-元聯-新建元産業園資産支持專項計劃類REITs、廣發-元聯-新建元商用物業資産支持專項計劃類REITs及東吳-元聯-新建元圓融商業物業3号資産支持專項計劃類REITs發行确認投資收益，權益法核算的長期股權投資收益、基金退出收益及持有基金、REITs次級和銀行理财分紅收益等構成。

更早之前的2022年，新建元轉讓西安環普科技産業發展有限公司、天津普港工業技術有限公司及南通普誠科技産業發展有限公司等合營、聯營企業股權，确認投資收益8.88億元，上述三家公司貢獻的收益即達7.73億元。

2023年，因實施“圓融李公堤”專項計劃産生處置收益12.1億元，成為當年利潤重要來源；2024年推進存量資産證券化與項目公司重組，通過轉讓對應項目公司股權實現資産變現，其中對蘇州工業園區大璟置業有限公司的投資收益貢獻金額達2.5億元。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。