千億資金候場、優質資産成“香饽饽” 寫字樓資産證券化迎黃金期

觀點指數 5月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2026商辦暨資管卓越表現報告》。報告指出，商辦資産證券化已逐步進入權益與債權雙輪驅動、多元工具協同發力的成熟階段。

2025年，中國宏觀經濟在多重壓力下實現穩健復蘇，全年GDP達140.19萬億元，同比增長5.0%，經濟總量首次突破140萬億元大關。其中，第三産業增加值80.89萬億元，同比增長5.4%，占GDP的比重達57.7%，成為經濟增長的核心引擎。作為與第三産業、商務活動高度綁定的寫字樓市場，其需求基本面與服務業景氣度深度挂鈎，2025年服務業的穩健增長為寫字樓市場需求修復提供了堅實基礎。

進入2026年一季度，經濟復蘇動能進一步增強，GDP同比增長5.0%，環比加快0.5個百分點。服務業延續領跑态勢，增加值同比增長5.2%，其中租賃和商務服務業增長12.2%、信息傳輸、軟件和信息技術服務業增長10.6%、金融業增長6.5%，均為寫字樓需求的核心來源行業，其高增速直接帶動了企業的辦公租賃、購置需求溫和回升。

政策層面，2025-2026年，針對商業地産“存量高企、流動性不足、融資渠道收窄”的行業痛點，國家及地方出台一系列重磅政策，形成“盤活存量、暢通融資、鼓勵更新、支持證券化”的政策組合拳，從頂層設計層面重構寫字樓行業發展邏輯。

具體來看，2025年12月，國家發改委發布《基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）項目行業範圍清單（2025年版）》，首次将商業辦公設施作為獨立資産大類納入REITs發行範圍，明确支持超大特大城市的超甲級、甲級商務樓宇申報發行。

在行業盤活存量資産、降低企業負債、優化資本結構的内生需求驅動下，商辦資産證券化市場迎來高質量發展期——規模穩步擴容、産品叠代創新、參與主體日趨多元，資本與商辦資産的融合深度持續提升。

據同花順數據顯示，2025年内，國内企業資産證券化（ABS）累計發行1559只，發行總額約1.44萬億，其中商業房地産抵押貸款産品發行數量為112只，發行總額約1342億元。

今年一季度，國内企業資産支持證券（ABS）市場累計發行346單，發行規模約2932億元。其中商業房地産抵押貸款産品發行數量為31單，發行總額約214億元，寫字樓資産是核心的組成部分。

其中，作為商辦資産權益退出的核心渠道，2026年以來商業不動産公募REITs申報與受理節奏顯著提速，産品類型持續豐富，底層資産覆蓋寫字樓、商業綜合體、購物中心等多元業态。

商業不動産REITs市場表現方面，截至2026年4月27日，滬深交易所已累計受理17單商業不動産REITs申報項目，計劃募資總額超626億元。

4月24日，包括匯添富上海地産商業不動産REIT、中金唯品會商業不動産REIT、國泰海通砂之船商業不動産REIT以及中信建投首農食品集團商業不動産REIT在内的4只商業不動産REITs經上交所審核通過並履行注冊程序後，正式獲得證監會準予注冊的批復，同時還有多個項目均處于審核或反饋階段。

聚焦底層資産，已申報的商業不動産REITs入池資産城市集中度高，一線及強二線城市核心商圈資産的證券化率遠高于三四線城市，資本偏好清晰指向高能級城市+核心資産。

具體到寫字樓類商業不動産REITs，匯添富上海地産商業不動産REIT、華安陸家嘴商業不動産REIT、華夏保利發展商業不動産REIT及華夏凱德商業不動産REIT等重點申報項目底層資産主要來自上海、廣州、深圳等一線城市核心區域的寫字樓物業。從運營模式來看，寫字樓類REITs主要涵蓋“純辦公”與“商業+辦公混合”兩大主流模式，以适配不同類型資本的配置需求。

結合已申報REITs的經營數據（部分項目）來看，底層寫字樓項目經營活動分化明顯，穩定性成核心訴求。

出租率表現明顯分化。其中，鼎保大廈、晶耀前灘T1辦公樓出租率持續維持在95%以上，鼎保大廈2025年末達100%，深圳來福士辦公業态出租率表現為波動上升。

租金單價表現整體承壓但優質資産抗跌性較強，與當前寫字樓市場整體态勢高度呼應，僅鼎保大廈實現租金連續正增長，其余項目均有不同程度的下滑。具體來看，晶耀前灘T1辦公樓租金單價最高（2025年末215元/平方米/月），廣州保利中心最低，租金差異與區位、品質高度相關。

圖表中的底層寫字樓項目租金收繳率均超99%，多數實現100%的收繳率，租戶質量較高、支付能力較強，滿足REITs對現金流穩定性的核心要求。

結合交易所審核規則與已披露的REITs反饋文件，底層資産包含寫字樓物業的商業不動産REITs，交易所審核高度聚焦合規性、運營穩定性、現金流真實性、估值審慎性、治理獨立性五大核心維度，其中運營指標重點關注出租率、租戶結構、租約模式、續租與去化等關鍵内容，直接定義了當前寫字樓資産的“上市標準”，也為商業企業運營寫字樓資産、推進資産證券化提供了明确指引。

在商業不動産REITs加速推進的同時，寫字樓資産證券化工具持續擴容，以CMBS、持有型不動産ABS等為核心的金融工具加速落地，權益型與債券類産品並行，為商辦資産盤活提供了低成本、長期化的資金支持。

觀點指數注意到，寫字樓類資産證券化産品的發行主體表現為國央企主導、民營補充的特征。期間發行主體包括金融街控股、中建八局、鐵建投資、天津軌道交通集團、廣州産投集團等央企及地方國企，這類企業憑借主體評級高、底層資産優質與運營能力穩健的優勢，成為辦公類資産證券化的核心參與方。

值得一提的是，金融街控股發行的金融街商業地産第2期（金融街中心）CMBS，發行規模達81億元，期限18年，AAA評級，是同期規模最大的寫字樓類債權證券化産品。

底層資産涵蓋北京金融街中心、上海中建廣場等標杆寫字樓。同時佛山、南昌、武漢、珠海、天津等區域中心城市也有項目落地，形成“核心城市引領、區域中心城市多點開花”的布局結構，寫字樓資産證券化的覆蓋範圍進一步擴大。

值得一提的是，持有型不動産ABS（機構間REITs）的發行持續火熱，市場規模穩步增長，資産多元化趨勢顯著。

同花順數據顯示，2025年全年，全國持有型ABS共計發行29單，發行總額約537億元，今年一季度，共計發行11單，發行總額約123億元。底層資産類型持續拓展，囊括數據中心、交通基建、保租房、商業資産等。

其中優質寫字樓及配套商業的城市綜合體是其主要底層資産類型之一。舉例來說，中建地産‌于2025年12月成功發行中建集團首單寫字樓持有型不動産ABS，底層資産為為天津區域優質寫字樓物業。中建八局‌于2025年11月發行全國首單商辦綜合體持有型不動産ABS，産品名稱為“華泰-上海中建廣場持有型不動産資産支持專項計劃”，發行規模12.46億元，底層資産為上海世博闆塊的中建廣場項目，為5A甲級商辦綜合體。“平安證券-鐵建投資集團持有型不動産資産支持專項計劃”于2025年12月正式發行，發行規模7.48億元，底層資産為珠海鐵建大廈，屬橫琴金融島核心甲級寫字樓。

現階段，商辦資産證券化已逐步進入權益與債權雙輪驅動、多元工具協同發力的成熟階段。核心城市優質純寫字樓資産、核心商務區商辦混合資産，以及區域中心城市特色産業辦公資産等，将成為證券化的重點方向。

同時，國央企将持續占據主導，民營優質主體有望逐步提升參與度，資本與運營的深度融合将成為商辦行業高質量發展的核心驅動力，推動商辦存量資産進入盤活新階段。

本文節選自《表現力指數 · 2026商辦暨資管卓越表現報告》
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