一線租金跌勢放緩，商辦大宗上演“外資撤退、内資搶籌”

觀點指數 5月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2026商辦暨資管卓越表現報告》。觀點指數認為，大宗交易因其靈活性、直接性和低門檻等特性，仍是商辦資産流轉的重要通道。

結合戴德梁行披露的數據來看，2026年第一季度，北上廣深四大一線城市甲級寫字樓租金延續此前季度的單邊下行趨勢，城市間及城市内部闆塊間的降幅分化進一步凸顯。

從環比數據來看，北京租金環比下跌2.6%，為四城單季最大跌幅，同期上海、廣州、深圳分别環比下跌1.2%、1.4%及2%。值得關注的是，四城本季度租金環比跌幅均較上一季度有所收窄，寫字樓租賃市場正處于低位徘徊、逐步趨穩的階段，下行壓力已出現邊際緩解。

從同比維度來看，北京、深圳兩城租金同比跌幅均超10%，調整幅度相對顯著。上海、廣州同比跌幅分别為8.1%和8.3%，降幅相對溫和。當前市場仍由租戶主導，企業在選址和續租時擁有更強的議價能力，更加注重成本控制和租賃條款的靈活性。

綜合來看，本輪寫字樓租金調整已進入尾聲，整體呈現下行趨緩、底部企穩的态勢，但趨勢性反彈尚未形成，市場整體仍以弱修復為主，結構性機會遠大于整體機會。

面對行業下行壓力，2025年全年至2026年一季度，國内商辦運營商主動求變，圍繞輕資産輸出、存量項目煥新、服務升級、品牌創新等方向發力，探索差異化破局路徑。

輕資産運營成為多數頭部運營商的核心轉型方向，通過輸出專業運營管理能力，有效規避重資産布局帶來的資金壓力與市場風險。期内以遠洋不動産、越秀商管、中海商業、瑞安辦公等為代表的商辦運營商積極推進輕資産轉型的深化，通過委托管理、合作合營等模式拓展布局，借助自身運營經驗實現規模擴張。

面對新興租戶需求的變化，運營商積極推進品牌創新與模式升級，打造特色辦公品牌，适配科創、創業等多元需求。舉例來說，保利商辦發布LINKUP+共享辦公平台，聚焦靈活辦公需求，拓寬服務場景。陸家嘴集團發布辦公年度全新品牌，以“L FOR MORE”為理念，落地AI加速器，精準對接科創企業需求，打造差異化辦公品牌形象。

同時，新增供應收縮背景下，部分商辦運營商聚焦存量項目煥新，通過硬件升級、場景創新、品牌優化等方式，挖掘現有資産潛力，部分優質項目通過綠色化、智慧化改造提升資産溢價，凸顯存量煥新的價值。

整體來看，商辦運營商逐步從“空間提供者”向“綜合服務商”轉型，通過服務升級、生态共建，優化租戶體驗、增強客戶粘性等，構建差異化競争優勢，豐富辦公生态内涵。數字化轉型同步推進，成為運營商精細化運營的重要抓手，通過技術賦能提升運營效率與服務質量，進一步強化核心競争力。

現階段，大宗交易因其靈活性、直接性和低門檻等特性，仍是商辦資産流轉的重要路徑。

據觀點指數不完全統計，2025年内地商辦大宗交易市場表現為量縮價升，全年共計發生53宗辦公資産交易事件，總交易金額約為563億元。對比2024年，交易宗數同比下滑7.02%，交易總金額及平均單筆交易金額均實現同比上漲，主要受多筆地標級大單拉動。

進入2026年一季度，市場延續回暖勢頭，單季度錄得15宗商辦資産交易，總金額約171億元，其中上海新天地太平橋綜合體以59.9億元實現險資聯合體收購，新茂大廈、中港匯·黃浦、亞洲銀行金融大廈等多筆十億元以上項目落地，長線資金對核心商辦資産的配置意願顯著回升。

超10億元的大額資産交易案例包括上海博華廣場、北京世貿大廈、上海仙樂斯廣場、廣州越秀金融大廈等，這類項目區位優質、租金穩定，買方以險資、國企、上市公司為主。

聚焦買家資金維度，觀點指數注意到2025年至2026年3月，辦公類資産交易市場表現為外資撤退、内資接盤的趨勢。其中包括阿布紮比投資局、新加坡CDL、基匯資本、ARA、CPP Investments等外資或境外基金密集出售核心資産，由中郵保險、大家保險、中國人壽、象嶼集團、中建聯合體、地方國資平台等内資機構承接。

需求結構上，企業自用需求主導市場，投資需求逐步修復。具體來看，期間自用買家包括上市公司、實體企業、金融機構、券商、醫藥與科技企業等，典型如興業銀行、光線傳媒、揚子江藥業、愛爾眼科、貨拉拉、峰岹科技、方大炭素等，均通過整層、整棟收購實現總部辦公或資産自持。

投資型買家以險資、地方國企、央企、AMC及市場化基金為主，重點布局核心地標與折價資産，在市場出清階段積極收儲優質物業。

交易結構層面，2025年至2026年一季度商辦資産交易方式多元，市場化轉讓與處置類交易並行。

觀點指數注意到，以司法拍賣或債務重組方式交易的項目增多，優質資産以更合理的價格成交，行業仍處于風險出清、債務化解、存量重組階段，同時也為長線資金提供了低成本布局的窗口期。

從交易城市分布來看，市場高度向核心城市集聚，非核心城市資産流動性持續偏弱，資産分化進一步加劇。

據觀點指數監測，上海為絕對的交易核心，2025年至2026年一季度成交宗數與金額均領跑全國，其中博華廣場、仙樂斯廣場、信泰中心、新天地綜合體等一批地標項目易主，既是外資退出的主要戰場，也是險資、國企、産業資本布局的核心陣地。

北京以央企、上市公司、地方國資自用與資産整合為主，典型案例包括奧林NEO大樓、北京世貿大廈、麗澤數字金融科技園區等。深圳、廣州以金融機構、上市企業自用及本地國資資産運作居多。

杭州、蘇州、重慶、西安、天津、佛山等強二線及區域中心城市偶有標志性項目成交，多以區域地標、産業辦公及不良資産處置為主，整體仍以一線城市為定價錨點。

整體來看，交易標的多為一線城市核心資産，自用需求成為市場穩定的壓艙石，内資全面接盤外資退出物業，險資與國資加大長線配置，司法拍賣與折價成交趨于常态，行業在風險出清中實現價值重構。

本文節選自《表現力指數 · 2026商辦暨資管卓越表現報告》
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