AI、金融、專業服務“三足鼎立” 寫字樓租戶加速換血為科技新貴

觀點指數 5月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2026商辦暨資管卓越表現報告》。報告指出，“十五五”規劃建議将建設現代化産業體系列為首要任務，重點支持AI、集成電路、生物醫藥、新能源等高技術産業，這類企業對甲級寫字樓、産業辦公載體需求旺盛，有望成為需求增長的核心引擎。

宏觀經濟與政策驅動下，産業結構加速向高技術、高附加值、服務型轉型，将直接重塑寫字樓租戶結構與需求偏好。

2026年1-3月，全國辦公樓開發投資降幅收窄、銷售額由降轉升，兩者累計值分别為702億元和677億元，分别同比下滑14.2%和同比增長2.4%。

同期全國辦公樓新開工及竣工面積均出現下滑，兩者累計值分别為283萬平方米和285萬平方米，分别同比下滑18.7%和28.4%。

從數據來看，新開工連續大幅下滑，鎖定未來2-3年低供應環境，行業供需格局将持續優化，為租金修復、資産估值回升奠定基礎。

需求側，寫字樓租賃需求主體結構表現明顯分化，一線城市各行業租賃需求差異顯著，核心行業引領作用凸顯，且需求結構與城市産業定位高度契合。

據觀點指數監測，2025年重點城市寫字樓需求行業結構持續向高附加值、高成長性等領域集中，與四城需求特征形成呼應。從行業構成來看，金融服務、科技互聯網、專業服務三者合計占比超60%，成為寫字樓入駐需求的核心支柱。

其中，金融服務類企業租賃面積偏大、偏好核心CBD，科技互聯網企業擴張性強、采用科創園區與寫字樓雙布局模式等。同時，醫藥健康行業、高端消費、文化娛樂、智能制造等行業成為需求結構的重要補充。

進入2026年1-3月，寫字樓入駐行業結構延續2025年的核心格局，高附加值行業的主導地位進一步鞏固，同時城市差異化特征持續凸顯。具體來看，金融服務、科技互聯網、專業服務三大核心行業仍占據需求主導，合計占比維持在50%以上，同時醫藥健康、商貿零售等行業延續穩健發展态勢。

從區域分布來看，需求層級分化顯著。2025年及2026年1-3月期間，一線城市寫字樓項目租賃宗數占比均居首，以金融、科技、外資及頭部企業為主，高端化、集聚化特征突出。新一線城市租賃宗數占比緊随其後，依托區域優勢産業，承接科技、醫藥、專業服務的下沉需求。

從具體企業案例來看，金融服務類核心入駐企業包括華夏基金、華泰人壽、愛建證券等，科技互聯網類核心入駐企業包括字節跳動、豆包科技、螞蟻集團等。

2025年的辦公市場特征之一是以價換量。為了維持出租率，觀點指數監測的樣本寫字樓項目多數選擇接受低于2023-2024年水平的簽約租金。這種全行業的租金下行是系統性的。

從租金單價表現來看，2025年12月重點監測的23個寫字樓樣本平均租金為189.93元/平方米/月，較2024年12月的200.49元/平方米/月同比下降5.27%，整體呈現穩中下行的态勢，市場仍處于租戶主導、以價換量的調整階段。

分項目觀察，絕大多數標杆項目租金同比錄得下滑，僅少數項目實現逆勢上漲。

其中，鼎博大廈租金同比下降18.15%，調整幅度顯著。該項目以價換量效果較為明顯，出租率從2024年末的57%提升至99.33%。不過，鼎博大廈于2022年12月才啟動運營，其出租率的大幅提升也與項目處于培育期、基數較低有關。同時招商局航華科貿中心年末出租率繼續保持93.8%的高位。

武漢物業寫字樓、重慶大都會東方廣場等項目租金同比降幅在5%-7%區間，市場競争壓力直接傳導至租金定價端。

值得一提的是，核心商圈優質項目如中國國貿寫字樓、北京華貿中心、廣州國際金融中心等租金降幅相對溫和，普遍控制在5%以内，核心資産租金調整幅度相對可控。

出租率維度，據觀點指數監測，57個寫字樓樣本項目2025年12月平均出租率錄得83.23%，較2024年12月的85.18%同比減少1.95個百分點。寫字樓樣本整體出租率仍維持高位運行，但伴随市場深度調整，城市能級、硬件品質與運營管理水平帶來的項目分層差異持續放大，資産分化特征愈發凸顯。

全域樣本中，共計35個項目出租率同比走弱，占比約61%，涵蓋環球金融中心、慶春發展大廈寫字樓、恒匯國際大廈、重慶大都會東方廣場商廈等項目。觀點指數注意到，上述項目出租率承壓主要受區域新增供應持續放量、部分樓宇硬件老化、區位配套弱化等多重因素疊加影響，客戶流失與去化難度同步上升。此外，部分滬深及沈陽、無錫等二線城市樣本項目也呈現出類似的走弱趨勢。

與此同時，樣本中約有33%的寫字樓項目出租率超90%，代表項目包括鼎保大廈、星城發展大廈寫字樓、恒基名人商業大廈、上海浦東嘉里城、廣州财富廣場、頤堤港一座、北京凱晨世茂中心、中國國貿寫字樓等。高出租率標的大多坐落在一線及核心二線城市中央商務區、核心産業集聚區，依托地段稀缺優勢，聚焦金融、科技、專業服務等行業租戶。此外，這類優質資産多由太古、嘉里、恒隆、金茂等頭部企業持有運營，憑借成熟的品牌背書與精細化資産管理能力，進一步夯實運營韌性。

城市維度的梯度分化同樣持續加劇。北京、上海、深圳等一線城市核心區域依托産業與資源集聚效應，整體抗周期優勢突出，雖然全市平均出租率略有下行，但核心商圈優質寫字樓項目持續托底市場。部分近郊及新興闆塊、非核心商圈樓宇，供需競争激烈，出租率持續走弱，去化壓力突出。

相較一線城市，杭州、南京、武漢、重慶、沈陽、無錫、天津等新一線及二線城市的寫字樓市場面臨的調整壓力更大，市場去化壓力明顯。

本文節選自《表現力指數 · 2026商辦暨資管卓越表現報告》
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