“以價換量”失靈？超八成樣本商辦企業陷入營收負增長

觀點指數 5月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2026商辦暨資管卓越表現報告》，其分析指出，在供需失衡與租金下行的雙重壓力下，絕大多數運營商面臨營收下滑的挑戰。

2025年至2026年3月，寫字樓新增供應表現出明顯的核心區域集聚效應，並多為頭部企業主導，新增項目主要布局于一線及強新一線城市，推動市場存量規模進一步提升。

據觀點指數監測，華潤、新鴻基、陸家嘴、恒基地産、越秀商管、中海、嘉里建設、保利發展等頭部企業均有新項目亮相，成為新增供應的核心供給主體。其中陸家嘴集團新增項目均集中于上海核心闆塊，涵蓋張江科學之門、前灘源等多個優質項目。越秀商管布局廣州、武漢、西安等多城市，重點發力核心商務區。新鴻基、恒基、中海等企業則聚焦一線及強新一線城市，推出多個高品質寫字樓項目，進一步豐富市場的供給層次。

受前期存量項目集中交付及核心城市新增供應持續釋放的影響，寫字樓市場整體供給壓力凸顯，直接推動寫字樓空置率表現承壓。

具體來看，北京憑借2025年全年及2026年一季度新增供應規模偏低的優勢，空置率持續下行，由2023年四季度的18.7%逐步回落至2026年一季度的15.79%，成為一線城市中空置率水平最低、復蘇态勢最為明确的城市。與此同時，2026年一季度北京也是四城中，唯一實現空置率環比、同比雙雙下降的市場，復蘇韌性顯著領先。

與之形成對比的是，上海、廣州、深圳三城受新增供應持續入市影響，空置率均維持在20%以上的高位區間。其中上海、廣州整體表現相對平穩。上海空置率由2023年四季度的21.81%小幅波動至2026年一季度的23.6%，始終處于高位震蕩區間。廣州空置率則從18.7%溫和上行至22.1%，波動幅度相對平緩。

深圳甲級寫字樓空置率長期居于首位，2026年一季度進一步攀升至29.8%，主要受新增供應持續放量、産業結構調整及企業自用分流租賃需求等多重因素疊加影響，市場去化壓力最為突出。

租金走勢與空置率表現高度聯動，在市場經歷連續深度調整後，當前辦公租賃市場已逐步逼近周期底部，2026年一季度整體表現為階段性企穩、弱勢修復的特征。

據觀點指數監測，2023年12月至2026年3月，重點八城寫字樓租金整體呈現持續下行、逐步築底的運行态勢，八城租金均值從3.21元/平方米/天逐步回落至2025年末的2.30元，下行周期貫穿近兩年，進入2026年一季度後在低位區間震蕩企穩，環比波動明顯收窄，市場階段性底部特征逐步顯現。

同時，城市能級與資産質量差異持續凸顯，各城租金走勢顯著分化。其中京滬兩城租金絕對值長期領跑八城，整體韌性優于其他城市。廣深租金同步承壓調整，廣州下行幅度更為明顯，深圳則在需求與供應博弈中保持相對平穩。杭州、成都、南京、武漢四城租金基數則偏低，調整幅度更深。

綜合當前數據和市場環境，觀點指數判斷，進入2026年下半年，随着供應壓力逐步緩解、新質生産力相關需求持續釋放，疊加企業辦公選址回歸理性，以北京、深圳等為代表的核心城市有望在需求支撐下率先保持平穩，核心闆塊租金甚至出現小幅回升，強二線城市預計将底部徘徊，環比漲跌空間均較為有限。

據企業業績報告數據顯示，内地寫字樓市場正處于深度調整期，樣本企業營收普降與分化並存。在供需失衡與租金下行的雙重壓力下，絕大多數運營商面臨營收下滑的挑戰，但仍有少數企業憑借規模擴張或精細化運營實現逆勢增長。

在已披露數據的16家樣本企業中，14家錄得營收負增長，占比達87.5%，跌幅區間集中在2%至17%之間，行業整體面臨較大的經營壓力。僅北辰實業、金地商置兩家企業實現同比正增長。

從收入下滑幅度來看，不同的樣本分化明顯。其中下滑幅度最大的樣本企業，全年收入同比下降26.09%，受市場環境影響顯著。同期19%的樣本企業下滑幅度超過14%，主要深耕上海及大灣區。

31%的樣本企業下滑幅度在8%-12%之間，處于中等水平，以港資及央企為主，這部分企業核心城市優質項目的占比高，但仍難抵市場整體下行的拖累。

與此同時，擁有核心地段、高品質資産的企業跌幅相對可控，如嘉里建設、太古地産、匯賢産業信托、中國國貿等下滑幅度均低于8%，表現相對溫和，其中嘉里建設下滑幅度最小，僅為2.10%，展現出較強的運營韌性。

核心城市優質寫字樓仍是商辦資産的壓艙石。而依賴非核心區或面臨較大供應壓力區域的企業，營收下滑幅度就更大。

另外，未單獨披露寫字樓業務收入的樣本企業，如中國金茂、九龍倉集團、瑞安房地産等，全年投資物業收入表現也同步承壓。寫字樓是此類企業投資物業組合中的核心資産，因此該業态收入的下滑成為其整體投資物業收入增長乏力甚至倒退的主要原因。

從收入規模來看，中海商業以34.7億元的寫字樓業務收入位居首位，陸家嘴、華潤置地、中國國貿、嘉里建設（換算為人民币後）收入規模均超過10億元。

從整體數據來看，雖然部分核心城市（如北京）空置率有所回落，市場出現企穩迹象，但企業營收的修復明顯滞後。同時當前的去化仍主要依靠租金讓步實現，市場“以價換量”的策略未能完全抵消租金單價下跌帶來的負面影響。

本文節選自《表現力指數 · 2026商辦暨資管卓越表現報告》
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