2026商辦資産運營表現30 北京中海金融中心、深圳卓越世紀中心T1領銜

觀點指數 步入存量深度競争階段，國内商辦市場告别規模擴張與地段紅利依賴，疊加供應高位、空置承壓、價格内卷、招商去化遇阻等多重挑戰，資産分化愈發明顯。

能否以精細化運營夯實經營底盤、以産業集聚提升圈層價值、以專業資管築牢周期韌性，已然成為衡量優質商辦資産的核心標尺。

基于此，觀點指數研究院依托全國重點城市商辦資産長期監測數據庫與量化評估體系，構建起涵蓋運營實效、盈利質量、管理能力、創新能力、品牌影響力、綠色ESG、産業導入、資本潛力等多維度評估體系，對市場主流項目進行全面、客觀、專業的綜合測評，旨在甄選出真正具備周期韌性、標杆示範效應與長期價值增長潛力的優質資産，為行業轉型提供可參考、可復制的實踐範本。

“2026商辦資産運營表現30”研究樣本聚焦全國重點城市，涵蓋北京、上海、廣州、深圳等一線城市，以及成都、重慶、南京、杭州、武漢、長沙、珠海、廈門、蘇州等重點城市的核心商辦市場，從中客觀評估，嚴選出30個表現突出的寫字樓項目，匯聚成研究成果。

最終以北京中海金融中心、京城大廈、科學之門A塔、深圳卓越世紀中心T1、亞洲金融大廈等為代表的30個寫字樓，憑借卓越的運營策略、突出的資産效能和強大的市場影響力等優勢脫穎而出，成為行業發展的標杆案例。

北京作為全國商務核心高地，入圍陣容囊括北京保利國際廣場、北京合景國際金融廣場、北京招商局大廈、北京中海金融中心、北京中信大廈、京城大廈、亞洲金融大廈等標杆項目。

其中北京中海金融中心立足城市核心闆塊，是期内首都二環内唯一新建的TOD綜合體，總建築面積約36.6萬平方米，融匯國際5A甲級寫字樓、合院商業街區大吉巷、文化保護區及城市綠地景觀，将國家級“零碳”科技與百年宣南文脈融為一體，打破了傳統商務建築的冰冷邊界，讓高端商務與市井生活在此和諧共生。同時依托中海商務成熟的運營管理體系，通過綠色節能改造、精益成本管控與全周期租戶服務，在行業價格戰内卷中堅持價值運營。

亞洲金融大廈則憑借亞投行總部駐地的核心定位，成為首都國際金融交往與綠色智慧辦公的標杆，項目集聚國際機構、金融央企及龍頭企業，租戶結構優質、租金與出租率韌性充足，以高規格硬件、精細化服務與地標影響力等優勢，成為商務辦公的運營範本。

京城大廈作為北京經典高端商務樓宇，歷經多輪周期，憑借品牌底蘊、成熟圈層與持續煥新等品質，實現存量資産的價值重塑。

上海入圍項目群星荟萃，高端商務與科創辦公雙輪驅動，集聚科學之門A塔、上海中心大廈、上海恒隆廣場、上海環貿廣場、興業太古匯等“城市封面”資産。其中科學之門A塔紮根張江科學城核心，緊扣新質生産力發展大勢，項目依托陸創AI加速器集聚人工智能、空天信息、機器人等前沿賽道企業，聯動産業資源實現技術與應用場景的精準匹配。其空間分層、産業聚焦資本賦能等多元融合模式，為商辦資産對接新經濟、培育新動能提供可復制範式，成為張江科學城産業集聚的核心引擎。

廣州集結廣州國際金融中心、廣州周大福金融中心、僑鑫國際金融中心等核心地標，城市總部商務能級持續領跑華南。其中廣州國際金融中心近期引入谷歌重磅入駐，進一步強化了項目國際總部集聚效應與全球商務影響力，吸引大批外資企業、科技巨頭與金融機構落地。

深圳入圍項目包含深圳卓越世紀中心T1、深圳平安金融中心、中國華潤大廈、前海嘉里中心、深圳·星河雙子塔，集聚灣區總部經濟、科創金融與現代服務業資源。其中深圳卓越世紀中心T1作為深圳核心商圈標杆商務集群，以大體量辦公載體、完善配套生态與市場化精細資管為核心優勢，集聚金融、科創、專業服務等龍頭企業，空間适配靈活，是深圳商務寫字樓規模化、專業化運營的典型代表。

縱觀本次入選的30個項目，橫跨一線及新一線等核心城市，涵蓋地標新作與存量經典，共同跳出行業“以價換量”的低端内卷，堅定走向運營為王、産業為核、服務為本、資本适配的高質量發展路徑。它們以精細化管理夯實經營底盤，以産業導入激活資産價值，以綠色創新與生态共建構築差異化壁壘，成為穩健穿越周期的標杆。

在存量競争與資本變革並行的行業新階段，相信30個標杆項目的成熟實踐，将持續引領商辦行業擺脫低價内卷、深耕價值運營，助力行業實現長效共生與高質量發展。

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