滬上“奪食” 特發服務拿下B站百億全球總部

觀點網 5月9日，特發服務通過官微宣布，正式中標哔哩哔哩（B站）位于上海楊浦濱江的總部物業服務項目，服務面積14.6萬平方米，合同額超8000萬元。

此次攜手B站，是特發服務在互聯網産業園區賽道的又一重要布局。

深耕園區IFM服務多年，特發服務手握華為、阿里巴巴、騰訊、字節跳動、小紅書、國家電網、國家能源集團、美的等頭部客戶。

物聊社了解到，該公司與華為的合作最早始于1999年，為阿里巴巴提供服務的年限也已超過12年。

值得注意的是，特發服務這次中標的B站全球總部項目來頭不小。

2021年1月，上海市楊浦區成功出讓一宗住房、商辦、文體綜合用地，分别是定海社區N090603單元N3-01、N4-02、N5-02、N6-01地塊，由B站以底價81.18億元拿下，占地面積12.55萬平方米，折合樓面單價2.26萬元/平方米。

次年6月，楊浦區人民政府批復核準B站全球總部新世代産業園項目。

根據規劃披露，該項目是以B站總部為核心打造的全方位沉浸式綜合演藝中心和數字娛樂文化産業經濟中心，園區建築總面積高達78.5萬平方米，其中地上37萬平方米，地下41.5萬平方米，最高建築149.95米。

區域規劃上，用作辦公用途的面積占比最大，約31萬平方米，包括1棟31層、高150米的超高層總部大樓和十余座5-12層棟的獨棟花園式辦公樓。整體建成後可容納約1萬名員工辦公，同時也計劃吸引頭部UP主和MCN機構入駐。

此外，園區内還規劃約14萬平方米商業空間，主要部分（約10萬平方米）分布在地下，将成為楊浦區最大的商業體之一。

據悉，項目由中建三局一公司負責承建，最早于2022年7月正式開工，並于2025年8月完成主體結構全面封頂。

今年3月，有消息指出，該總投資約198.5億元的總部項目已進入建設後期沖刺階段，新建建築已全部封頂，正在加緊進行内部裝修和玻璃幕牆安裝，預計今年10月竣工並投入使用。

從拿地到開工、封頂，再到竣工預期，B站全球總部每時每刻都接受着市場的廣泛關注。未來将由哪家物企承包其物業服務工作？同樣也受到業内的高度重視。

“特發服務憑借過硬專業實力、成熟園區物業服務經驗，成功中標哔哩哔哩上海濱江總部物業服務項目。”随着官微的官宣，B站全球總部項目最終确認花落特發服務。

就國内物業行業來看，在産業園區物業服務有大量布局的不算太多，主要是融創服務、金地智慧服務、綠城服務、萬物梁行等。

其中，在總部服務上外拓動作比較多的要數融創服務。

2022年開始，融創服務為小米元中心及成都、重慶、西安四大職場提供物業服務，這也是其首次與大型互聯網科技企業開展合作。

2024年，融創服務趁熱打鐵，切入制造産業賽道，與比亞迪、愛瑪等簽約物業服務項目，其後又分别與世紀互聯、北京廣安順元醫藥達成合作，進一步探索數字科技賽道和醫藥賽道。

此外，金地智慧服務在今年年初拿下了位于廣州天河智慧城的小鵬汽車新總部物業服務項目，該總部項目總建築面積約36.45萬平方米，是小鵬汽車的“全球研發中樞”。

不過，随着物業管理服務市場由增量轉向存量，疊加住宅項目普遍面臨收繳率低、服務成本上漲等影響，不少傳統物企開始放緩住宅項目擴張速度，轉向争奪産業園區、商業辦公等非住項目。

于特發服務而言，盡管獲取頭部企業的總部服務項目可以助賺得服務口碑和較高利潤，但這也不能作為在業内站穩腳跟的唯一選擇，還需要進行多業态儲備。

今年1月，為提升在口岸管養領域的品牌知名度與市場綜合競争力，特發服務拟投資1萬港币在香港設立全資子公司，暫定名為“香港特發服務有限公司”，主營物業管理服務。

3月，特發服務加碼學校賽道，中標深圳外國語學校寶安學校（集團）萬豐小學物業管理服務項目，中標金額為107.2萬元。

據介紹，萬豐小學占地面積1.34萬平方米，建築面積3.33萬平方米，2024年1月正式納入深圳外國語學校寶安學校（集團）管理體系，是寶安區具有較高品牌影響力的公辦小學。

從業績表現上看，2025年，特發服務實現營收29.72億元，同比增加3.8%；歸母淨利潤1.24億元，同比增加1.84%；基本每股收益0.73元，同比增加1.83%。

與過去三年相比，2025年營收增速大大放緩，已跌到個位數——2022年至2024年增速分别是18.6%、22.04%、17.00%。

分業務看，綜合物業管理服務錄得營收24.25億元，同比增加2.6%，占總營收81.6%；政務服務、增值服務及其他錄得營收2.64億元、2.8億元及359.18萬元，分别占總營收8.87%、9.42%和0.12%。

同期1.84%歸母淨利潤繼續保持低位，前三年淨利潤增速則分别為1.55%、5.3%、1.24%。

期内，毛利率為11.86%，雖較上年同期微增0.08個百分點，但仍不及過往水平，前三年毛利率分别為16.75%、13.69%、12.19%。

聚焦到主業綜合物業管理服務上，2025年，特發服務該闆塊錄得毛利率8%，同比減少0.15個百分點，該指標已連續下降多年，且是首次跌出個位數。

不斷突破擴張邊界的特發服務，是否需要回望沒跟上節奏的營收和利潤數據？

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