倉儲指數大幅回升至51.4% 但上市REITs虧損面擴大至6家

觀點指數 在4月23日觀點指數研究院發布的《“絲路出海”加速 | 2026年4月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》中，其指出，3月倉儲、物流、快遞、電商物流等指數環比回升，但行業復蘇斜率有所放緩，上市倉儲物流REITs營收普遍下滑，虧損企業增至6家，租金下行、資産減值等導致盈利承壓，國内外並購整合提速，成為提升核心競争力的重要舉措。

2026年3月份倉儲指數為51.4%，較上月大幅回升4.7個百分點，重新回到荣枯線以上的擴張區間，主要得益于春節假期因素消退後，企業復工復産節奏加快，大宗商品市場需求逐步釋放，帶動倉儲業務量顯著增長。

從分項指數來看，新訂單、設施利用率、期末庫存、平均庫存周轉次數等主要指數均有明顯回升，升幅在1.6至10個百分點之間，顯示出商品周轉效率顯著加快，企業備貨積極性提升，倉儲行業整體活躍度持續增強。

數據來源：國家郵政局、中物聯，觀點指數整理

2026年3月份，中國物流業景氣指數為50.2%，較上月回升2.7個百分點，反映出節後産業鏈供應鏈上下遊協同推進，從業崗位回升和物流領域投資增長，物流業務活動趨于活躍。值得注意的是，該指數較上年同期下降1.3個百分點，表明行業開年復蘇斜率有所放緩，仍面臨需求不足、成本高企等壓力。

盡管復蘇進程存在放緩壓力，3月份業務活動預期指數達54.2%，大幅回升3.2個百分點，顯示出企業對後續行業發展前景持樂觀态度。預計将在數字化轉型和供應鏈一體化服務能力方面持續加強，通過提升服務質量、優化運營模式，應對當前復蘇壓力，挖掘新的增長潛力。

2026年3月中國快遞發展指數為410.9，同比提升2.4%。其中發展規模指數為608.2，同比提升5.1%；服務質量指數為503.9，與去年同期基本持平；發展能力指數為237.4，同比提升3.2%；發展趨勢指數為60。

一季度，快遞業務量預計同比增長6%，快遞業務收入預計同比增長6.5%，行業運行穩中有進，智慧賦能持續深化，基礎能力穩步提升，有效服務商品流通創新發展，為促進消費提質擴容、推動産業轉型升級提供堅實保障。

2026年3月份中國電商物流指數為110.3點，環比回升1.3點。電商物流總業務量指數明顯回升，分地區來看，全國所有地區總業務量指數均有所回升，其中西部地區回升幅度最大，環比回升5.7點；東北、東部和中部地區分别回升4.5點、4.2點和3.4點。

電商消費熱度不減是重要原因，部分節假日促銷活動帶動美妝護膚、黃金飾品、健身塑型等品類集中熱銷；供給端看，快遞行業在業務上升過程中積極推進服務升級，智能快遞櫃在城鄉加速普及，實現24小時自助寄取，有效暢通工業品下鄉和農産品上行的雙向通道。

根據已披露年報數據，2025年上市的10只倉儲物流REITs營業收入均出現不同程度的下降，虧損企業數量由上年1家增至6家，行業盈利壓力凸顯，虧損範圍進一步擴大，也成為行業發展的突出痛點。

具體來看，不同REITs虧損成因呈現差異化特征。鹽田港REIT業績下滑顯著，淨利潤從上年的2300萬元大幅降至-599.56萬元，賬面虧損的核心原因是基金對投資性房地産計提減值，體現出部分物流資産估值承壓的現狀。

而華泰寶灣物流REIT、中外運倉儲物流REIT、中航易商倉儲物流REIT等，盡管旗下資産空置率保持穩定，部分甚至維持較高出租率，如中銀中外運倉儲物流REIT整體出租率達97.81%。

但受行業周期影響，租金價格下調導致收入收縮，最終均陷入虧損境地，其中中銀中外運倉儲物流REIT淨虧損達7317.37萬元，商譽減值更是成為拖累業績的重要因素。

值得注意的是，京東倉儲基礎設施REIT、南方順豐物流REIT等憑借獨特的租戶結構，業績保持較好韌性。這類REITs旗下租戶多為企業物流關聯方，租賃需求穩定，受行業波動影響較小，有效抵禦了租金下調帶來的盈利壓力。

此外，行業年化可分配收益率也呈現整體下滑的态勢，區間為3.89%-5.36%，平均值達4.378%，所有2024年上市的REITs年化可分配收益率均有所減少，平均值同比下降11.6%，進一步反映了行業盈利能力的弱化。

在行業整體虧損的背景下，頭部倉儲物流REITs並未停下發展的腳步，反而通過擴募、申報新REITs等方式，優化資産結構，擴大布局範圍，尋求新的增長突破口，彰顯出對行業長期發展的信心。

嘉實京東倉儲基礎設施REIT拟實施第二次擴募，計劃收購北京大興、昆明空港、廣州花都三大空港物流項目，總建築面積超27萬平方米，将進一步提升市場化租賃面積，實現全國七大經濟區域核心節點全覆蓋。

除頭部擴募外，更多企業積極布局倉儲物流REITs申報，據宏川智慧公告稱，拟以部分下屬公司持有的倉儲物流基礎設施項目申報發行公募REITs，通過REITs申報拓寬融資渠道，優化資本結構，緩解行業盈利壓力，同時實現存量資産的高效流轉。

與此同時，倉儲物流行業並購整合動作持續升溫，國内外企業紛紛通過並購擴大規模、完善布局，整合行業資源，提升核心競争力，成為行業突破困境的重要路徑。

國内方面，順豐控股通過其子公司嘉里物流（KLN）積極推進歐洲市場大型並購計劃，已将三家歐洲頭部貨代企業列入潛在收購名單，分别是法國喬達（GEODIS）、德國漢宏（H.Essers）以及丹麥麥蘭威典（ScanGlobalLogistics）。

其中，丹麥麥蘭威典由私募股權基金控股，商業阻力最小，被認為是最有可能成功收購的目標，此次並購旨在銜接順豐空中骨幹網與歐洲地面網絡，完善全球化布局。方大炭素則完成對通達環宇物流全部股權的收購，交易對價3.19億元，通過並購切入物流領域，完善自身産業鏈布局。

國際方面，凱德集團旗下凱德騰飛房地産信托並購動作頻繁，以5.042億新元收購新加坡一物流資産100%權益，進一步鞏固其在新加坡工業物流市場的地位；同時，凱德集團以10億英鎊收購Access Self Storage公司，強化在英國市場的資産布局。

此外，申通快遞旗下子公司以1.09億元收購成都傳申物聯網技術有限公司100%股權，取得位于成都簡陽市的130畝倉儲物流基地，持續加碼西南樞紐布局，實現區域協同。

本文節選自《“絲路出海”加速 | 2026年4月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》
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