五城公積金新政密集落地，核心城市住房消費潛力加速釋放

觀點指數 在4月30日觀點指數研究院發布的《2026年4月房地産市場分析報告·觀點指數》中，其指出期内多城以公積金制度改革為核心的樓市新政密集落地，LPR連續11個月保持不變，居民中長期貸款于3月環比由負轉增；一線城市新建及二手住宅價格環比全線止跌轉正，全國商品房庫存結束51個月增長首次同比轉負，而二三線城市房價仍處下行通道；同時地産融資主體将進一步向央國企高度集中，行業融資成本分層加劇，部分房企仍面臨流動性壓力。

多地實施住房公積金新政，持續放松地域使用限制

在兩會結束後的3月末至4月中下旬，全國多城密集落地住房領域新政，以深化住房公積金制度改革為核心抓手，形成“貸款端松綁、提取端擴容、繳存端優化”的三維政策框架，成為各地因城施策穩定房地産市場、強化住房民生保障的核心舉措。其中杭州、蘭州、深圳、成都、徐州五城率先完成三大方向的系統性政策升級，在貸款端通過額度上調、門檻放寬精準降低住房消費門檻，在提取端通過場景拓寬、額度提標、頻次放寬激活公積金民生效能，在繳存端通過規則優化賦予市場主體更大的自主權，構建起覆蓋住房消費全鏈條的政策支持體系。

2026年前三個月我國人民币貸款累計新增8.6萬億元，分部門來看，一季度住戶部門貸款累計增加2967億元，内部結構呈現出清晰的分化特征，與居民住房消費直接挂鈎的住戶中長期貸款累計新增4607億元，成為住戶部門信貸增長的絕對支撐力量。

其中3月單月住戶中長期貸款新增2953億元，實現了環比由負轉增，這一數據變化與3月以來核心城市優質改善項目開盤熱銷、頭部房企銷售規模邊際回暖的房地産市場走勢形成雙向印證，住戶部門中長期融資需求的持續擴張，将給後續房地産市場平穩運行、銷售端持續修復帶來正向循環支撐。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

4月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2026年4月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。這是LPR自2025年6月起連續11個月保持不變。

從央行貨币政策委員會一季度例會上披露的信息來看，會議認為當前通脹走勢和貨币政策調整存在不确定性，面臨供強需弱、外部沖擊等問題和挑戰。下階段的貨币政策思路，要繼續實施适度寬松的貨币政策。

因此，預計下半年監管層有可能通過單獨引導5年期以上LPR報價較大幅度下行，並結合财政貼息等方式，推動居民房貸利率更大幅度地下調。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

一線城市率先實現環比止跌轉正，庫存同比增長後首次轉負

3月全國商品住宅價格整體呈現核心城市率先企穩、低能級城市底部磨底的強分化格局，環比端修復信号持續顯現，同比仍處于下行通道，但一線城市3月份商品住宅銷售價格普遍實現環比止跌。

新建商品住宅市場方面，一線城市率先實現環比止跌轉正，成為市場企穩的核心支撐。3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%，其中北京價格環比持平，上海、廣州和深圳分别上漲0.3%、0.3% 和0.2%，四大一線城市全線止跌，春節後剛需及改善型需求的集中釋放，有效帶動了高能級城市加快産品入市的節奏。

同比維度上，一線城市新建商品住宅價格同比下降2.2%，降幅與上月持平，整體仍處于同比下行通道，但内部城市分化顯著：上海延續同比上漲的态勢，漲幅約3.7%，充分展現出核心城市核心資産的需求韌性與抗跌屬性；北京、廣州和深圳同比分别下降2.1%、4.7% 和5.5%，廣深市場受前期調整深度、區域供應結構分化的影響，修復節奏略慢于京滬。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，同比下降3.3%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0..3%，同比下降4.0%。降幅與上月相同。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

3月份，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.4%，不僅實現轉正，漲幅還超過同期新建商品住宅，其中北京、上海、廣州和深圳分别上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%，四大城市環比全線止跌回升。

同比維度上，一線城市二手住宅價格同比下降7.6%，降幅較上月收窄0.2個百分點，下行壓力持續邊際緩解，其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降8.3%、6.2%、8.1%和7.0%。

二、三線城市二手住宅銷售價格環比分别下降0.2%和0.4%，降幅分别收窄0.2個和0.1個百分點。

從同比角度來看，二線城市二手住宅銷售價格同比下降6.2%，降幅與上月相同。三線城市二手住宅銷售價格同比下降6.4%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

根據國家統計局發布的數據，前三月份，新建商品房銷售面積19525萬平方米，新建商品房銷售額17262億元。

分地區來看，東部地區銷售額以10107億元居首；中部地區3424億元；西部地區銷售額3345億元，東北地區385億元。

庫存去化方面，截至3月末，全國商品房待售面積78601萬平方米，同比下降0.1%，實現了同比微降，其中待售3年以下的短期庫存面積 59012 萬平方米，同比下降1.8%，庫存指標由持續了51個月的持續增長首次轉為下降，短期庫存去化效果更為突出，反映出市場整體去化節奏有所加快，短期庫存壓力得到邊際緩解。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

地産融資主體向央國企高度集中，萬科第三筆中期票據延期通過

2026年開年地産債發行市場總量微降，發行主體向央國企高度集中，國資房企成為市場供給端的絕對核心。

2026年1-3月地産債累計發行量達1078.9億元，同比小幅減少4.06%，行業整體融資規模仍處于調整區間，同時發行端的主體結構進一步向國資背景房企傾斜，民營房企在公開市場債券發行中的參與度持續弱化。進入4月以來，珠海華發、保利發展、保利置業、首開股份等國資房企密集啟動或完成公司債、中期票據發行，單只發行規模普遍在13-16億元區間，疊加越秀地産通過境外港元貸款補充流動性，國資房企無論是在境内債券還是境外信貸市場，均成為地産融資市場的核心支撐，行業信用資源向國資主體集中的趨勢進一強化。

國資房企新發債券呈現低利率、高認購的雙重特征，充分體現資本市場對國資主體的信用偏好，頭部房企融資渠道保持高度暢通

機構投資者對國資背景房企債券的配置意願持續維持高位，新發債券普遍實現了低成本融資與超額認購的雙重表現。4月完成發行的珠海華發 “26 珠華 03” 公司債，13億元發行規模對應票面利率僅2.80%，網下認購倍數達3.37 倍；保利發展、保利置業同期披露的新發債券，票面利率詢價區間分别低至 2.10%-3.10%、2.30%-3.60%，首開股份16億元中期票據發行利率也僅3.50%，均處于行業低位區間。

這一表現既依托于國資主體的信用背書，也與行業整體信用債利率下行的趨勢相契合，同時印證了頭部國資房企融資渠道全程暢通，在行業調整期仍能通過公開市場高效補充流動性、優化債務結構。

房地産行業融資成本分層格局持續加劇，國資信用背書成為融資成本分化的核心變量，不同梯隊房企債務優化能力差距持續拉大。

從2025年房企業績披露數據與2026年新發債券表現來看，行業融資成本呈現出清晰的梯度分化格局，國資屬性成為決定融資成本的核心因素。頭部央國企融資成本普遍處于2.5%-3.8%的行業最低區間，其中保利發展期末綜合融資成本同比下降38個基點至2.72%的歷史低位，華潤置地加權平均融資成本降至2.72%，中海地産低至2.8%，綠城中國也通過債務結構優化将融資成本大幅下降60個基點至3.3%，2025年頭部房企融資成本較2024年普遍下行10-60個基點，形成了融資成本下行與債務結構優化的良性循環。

與之形成對比的是，混合所有制房企金地集團融資成本為3.92%，略高于頭部國資房企；民營房企融資成本顯著偏高，新城控股平均融資成本達5.44%，即便财務表現穩健的龍湖集團，3.51%的融資成本也僅貼近國資區域龍頭水平，行業信用分層的馬太效應持續凸顯。

萬科第三筆中期票據（23萬科MTN001）成功推進展期，“23萬科MTN001”，原定本金兌付日為2026年4月23日，債項余額為20億元，計息期債項利率為3.11%。根據萬科此前披露的展期議案，萬科将在實施不超過10萬元的固定兌付基礎上調整本金兌付和支付安排，其中中期票據本金的40%先行兌付，剩余60%拟展期1年，到期日為2027年4月23日；到期應付的6220萬元利息将于到期日支付。

同時，議案同步提出增信措施，萬科承諾将為本期中期票據未付本息，提供直接或通過集團公司内下屬公司間接持有的對下列公司的應收賬款質押（渭南中萬逸景置業有限公司、廊坊市孔雀洲房地産開發有限公司、太原恒源萬科房地産開發有限公司）。

萬科另一筆中期票據也将尋求展期。萬科2023年度第二期中期票據（簡稱“23萬科MTN002”）的本金兌付日為今年的5月12日，債項余額20億元，萬科拟于4月22日前披露會議議案，並于5月6日召開持有人會議。

從萬科的展期方案設計來看，萬科通過小額剛性兌付、本金分層償付、足額利息支付+資産質押增信的組合安排，最大限度平衡了債權人合法權益與企業短期流動性壓力，避免了債務違約風險的集中爆發，但在銷售端僅核心城市邊際回暖、多數低能級城市去化乏力的背景下，萬科仍面臨較大的短期兌付壓力。

本文節選自《2026年4月房地産市場分析報告 · 觀點指數》
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