GDIRI觀察 | 城建發展“以價換量”，營收增長持續性仍存考驗

觀點指數(GDIRI） 在房地産行業深度調整的周期下，房企普遍将“去庫存、保現金流、穩經營”作為核心經營主線。城建發展也不例外。

2025年以來，其持續推進“以價換量”的去庫存策略，在銷售端實現了銷售面積的正向增長，同時依托核心項目結轉帶動2025年營收規模提升、虧損幅度大幅收窄，2026年一季度實現歸母淨利潤近280%的同比大幅增長。

與此同時，卻面臨銷售均價大幅下滑、合同負債持續收縮、異地存量資産去化緩慢等問題。這也讓公司營收的持續性增長面臨考驗。

業績短期修復

2025年，房地産行業供需兩端持續承壓，市場整體銷售規模下行。城建發展期内實現了營收規模的逆勢增長，虧損幅度顯著收窄。

公司發布的2025年年度報告顯示，其實現營業總收入302.81億元，同比增長19.02%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為-4.13億元，較2024年同期-9.51億元的虧損額收窄56.55%；扣非歸母淨利潤-7.57億元後，同比減虧51.10%；整體毛利率為19.96%，同比上升4.13個百分點，盈利能力出現邊際修復。

進入2026年，公司業績修復趨勢進一步強化。2026年一季報數據顯示，公司第一季度實現營業總收入78.07億元，同比上升18.04%；歸母淨利潤1.64億元，同比大幅上升279.90%；扣非歸母淨利潤4.84億元，同比增長147.31%；基本每股收益0.0628元，實現由負轉正。

營收與盈利的修復，主要在于城建發展核心優質項目的集中結轉。2025年末至2026年初，公司核心標杆項目天壇府結轉規模持續擴大，2025年該項目結轉金額達到102億元，較2024年的76億元同比增長34.2%，成為營收增長的核心壓艙石。同時，城建發展的都文源府、星譽BEIJING、國譽燕園等優質項目在2025年進入集中結轉周期，多重因素疊加下，不僅推動了公司開發業務營收規模的增長，同時帶動開發業務毛利率同比上行，成為城建發展盈利能力邊際修復的核心支撐。

值得關注的是，支撐公司營收增長的待結轉資源正在快速消耗，核心指標合同負債呈現持續大幅下滑的趨勢。

截至2025年末，公司合同負債同比大幅下降55.47%至136.34億元；進入2026年一季度，合同負債進一步降至76.30億元，較2025年初的規模出現大幅收縮。合同負債作為房企營收的“蓄水池”，其規模直接決定了未來1-2年的營收結轉規模和增長潛力。當前公司合同負債的持續大幅下滑，意味着未來1-2年的結轉規模将高度依賴于現房去化情況，若後續銷售端不能實現顯著改善，公司營收規模可能面臨進一步下降的風險，營收增長的持續性存在顯著不确定性。

“以價換量”難持續

在行業下行周期中，城建發展将去庫存作為核心的經營任務，全面推行“以價換量”的銷售策略。公司在2025年至2026年一季度采取了多元化的去化手段，包括充分利用銷售“四件套”、搭建自銷自渠體系、開展多盤聯動營銷、推廣工抵房等多種方式，全力加快存量房源去化，尤其是現房項目的去化進度。

2025年全年，公司實現銷售面積47.79萬平方米，同比增長2.32%；但受銷售均價大幅下滑影響，全年實現銷售金額140.39億元，同比下降30.75%；全年銷售均價為2.94萬元/平方米，同比下降32.32%，量增額減的趨勢貫穿全年。

2026年一季度，公司延續“以價換量”的銷售模式，且力度有所加大。一季度公司累計實現銷售金額26.31億元，同比大幅減少51.11%；累計銷售面積6.34萬平方米，同比小幅增加2.59%；銷售均價4.14萬元/平方米，同比下降52.35%。盡管銷售面積保持了正向增長，但價格端的大幅讓利，使得公司銷售收入的下滑幅度遠超市場預期。

整體來看，以價換量的策略确實在去化端取得了一定成效，公司銷售面積在行業下行周期中保持了正向增長，庫存去化效率有所提升。但不可忽視的是，大幅的價格讓利也對公司的盈利空間形成了持續侵蝕，同時銷售收入的持續下滑，将對後續項目結轉和營收增長形成直接制約。

與此同時，公司盈利修復的基礎仍不穩固。2026年一季度，公司毛利率為17.41%，同比下降2.42個百分點，環比2025年全年下降2.55個百分點，以價換量帶來的價格下行，開始對結轉項目的毛利率形成侵蝕。此外，2025年公司經營活動産生的現金流量淨額為6.23億元，同比大幅下降88.83%；2026年一季度經營活動現金流淨額為-18.88億元，同比下降148.77%，現金流的承壓也将對公司後續的項目投資和穩定經營形成制約。

異地存量去化難題

在土地投資端，2025年城建發展調整了投資策略，拿地強度顯著恢復，且聚焦北京核心區域，持續夯實核心城市的貨值儲備。2025年全年，城建發展斥資近百億元，在北京市場以底價或低溢價獲取了北四村、嶽各莊、東小口和祈西4宗核心地塊，新增土地儲備總建築面積25.07萬平方米，新開工面積114.52萬平方米，同比增長57%，為後續銷售和結轉補充了優質貨值。

從新項目的市場表現來看，城建發展2025年獲取的地塊已陸續入市，市場反饋分化。

其中，2025年9月城建發展以29億元底價摘得的豐台區嶽各莊地塊，打造的嘉棠璟樾項目于2026年3月末入市，推出437套房源，截至目前已簽約146套，簽約均價7.8萬元/平方米，該地塊住宅成交樓面價約5萬元/平方米，仍保留了一定的盈利空間。

城建發展與昌平國資聯手摘得的東小口地塊，打造的高端“龍樾系”新作龍樾海序項目于2026年4月正式開放營銷中心，該項目位于昌平、海澱、朝陽三區交匯處，區域内5年未有新建住宅供應，具備顯著的稀缺性，成為城建發展2026年銷售端的核心發力點。

此外，城建發展2023年拿地的三亞鹿城壹号項目已達到現房銷售條件，于2026年3月開盤，有望為2026年銷售金額的恢復增長提供支撐。

盡管城建發展在北京核心區域的土儲布局和項目去化具備顯著優勢，但其他市場的存量去化難題，依然成為其發展的瓶頸。城建發展超80%的銷售收入來自北京市場，但在安徽黃山、重慶、青島等外地市場，仍有數百萬平方米的存量面臨去化緩慢的困境，大量資金沉澱在異地項目中，不僅拖累了城建發展整體的周轉效率，也難以對新區域的擴張帶來有效輸血。

其中，據城建發展4月份在交易所互動平台信息中披露的，其重點開發運作的東黃山國際度假小鎮項目，涵蓋住宅、會展、酒店等多種業态，目前住宅項目已開始交付，黃山國際會展中心、酒店項目預計2026年内投入運營。

但文旅項目具備投資規模大、回報周期長、去化難度高的特征，在當前的市場環境下，項目能否實現預期的運營收益和去化進度，仍存在較大的不确定性。

整體來看，在房地産行業深度調整的背景下，城建發展短期仍需持續推進去庫存工作，保障經營現金流的穩定；中長期則需要在深耕北京核心市場的同時，加快異地存量資産的盤活處置，優化區域布局結構，同時平衡好去化讓利與盈利穩定的關系。同時，依托國企全産業鏈優勢提升産品力，在行業深度出清的周期中，夯實長期穩健發展的基礎。

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