萬億賽道換擋 3-4月城市更新投資激增，這五個字成為新“指揮棒”

觀點指數 在4月29日觀點指數研究院發布的《人居改善加碼 | 2026年4月城市更新發展報告》中，其指出期内城市更新行業進入傳統開工旺季，投資規模實現快速增長，項目結構持續優化，民生類項目占比顯著提升。各地密集出台地方性法規、行動方案與配套政策，行業法治化建設進程全面提速。從地方實踐來看，城市更新的核心目標並非單純的城市面貌改造，而是因地制宜統籌改造。

頂層設計持續完善，構建城市更新全周期制度框架

4月16日，财政部辦公廳與住房城鄉建設部辦公廳聯合印發《關于開展 2026 年度中央财政支持實施城市更新行動的通知》，以下稱《通知》，這是3-4月最具影響力的政策文件。

2026年中央财政繼續支持部分城市實施城市更新行動，開展相對集中聯片的重點樣闆片區建設和可持續的城市更新機制建設。

據了解，中央财政資金補助標準按照區域進行定額補助。其中：東部地區每個城市補助總額不超過8億元，中部地區每個城市補助總額不超過10億元，西部地區每個城市補助總額不超過12億元。資金根據工作推進情況分年撥付到位。

這一差異化補助機制，一方面通過中央财政資金的杠杆作用，撬動了地方财政與社會資本加大對城市更新領域的投入；另一方面，向中西部地區适度傾斜的補助標準，能夠有效緩解中西部城市更新的資金壓力，縮小區域間城市建設與公共服務的差距，推動城市更新領域的區域均衡發展。

根據《通知》，資金支持方向主要圍繞城市更新重點樣闆片區建設和城市更新機制建設。

城市更新重點樣闆片區建設包含四個建設内容：一是城市基礎設施品質提升；二是完整社區建設與小區配套設施改造；三是歷史文化街區、既有公共建築、公共空間等老舊片區（街區）更新改造及活化利用。四是利用存量土地和閑置房屋市政設施。

可以看到，這四個建設内容主要還是投向城市基礎配套設施，一定程度上改善民生領域的生活質量。

城市更新機制建設主要包括三個内容：一是項目儲備和生成機制。二是資金安排籌措和行業發展長效機制。三是用地保障和審批機制。

這三個内容都要求各個城市要重視城市更新的頂層設計，通過機制更好配套更新建設。其中，第二點表述的内容篇幅較長，說明了中央對資金使用和行業發展有更多的要求。

為保障中央财政資金的高效使用與城市更新行動的實施成效，财政部、住房城鄉建設部将按照《中央财政支持城市更新行動績效評價辦法》及中央資金預算管理有關要求開展績效評價。這個績效指標體系主要包含産出、管理、資金、效益4個一級指標，15個二級指標、25個三級指標（10個定量指標和15個定性指標構成）。

該指標體系城市更新從任務落地、機制保障、資金高效、效果可測的全鏈條指揮棒與標尺，直接決定更新行動的方向、效率、質量與可持續性，推動城市更新從粗放建設轉向精準施策、高效治理。

因地制宜，民生類項目優先度高

3-4月城市更新行業進入“開工旺季”，投資規模快速增長，項目結構持續優化。在地方實踐中，民生類項目占比顯著提升。

期内，濟南市披露2025年城市更新方面的内容，其中提及房地産開發投資完成1387.8億元，啟動城市更新項目92個，完成投資382億元；城中村改造項目54個，完成投資340億元；開工城鎮老舊小區改造項目12個，惠及居民1.1萬戶。

2025年濟南出台山東全省首部城市更新領域地方性法規—《濟南市城市更新條例》，建立“以居民為主體”的歷史文化名城保護實施機制。基礎設施方面，新建公共停車設施37處、停車泊位1.6萬個；集中供熱面積達4億平方米，覆蓋居民約290萬戶；完成87.4公里供熱管網改造、99.7公里老化燃氣管道更新改造。

從地方回顧中可以知道，去年城市更新在民生領域達成了許多成果，預計在未來一段時間里，民生方面仍然是城市更新的工作重點，有助于吸引人口，增加城市發展活力。

可以看到，開年以來各地方密集發布相關的工作條例，從制度層面進一步強化民生導向，細化實施路徑。如期内《廣西持續推進城市更新五年行動方案（2026—2030年）》中指出，廣西推進老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造，鼓勵推進“房票安置”等貨币化安置方式。

武漢的《武漢市城市更新條例》将于6月1日起施行。該《條例》将武漢多年積累的改造經驗轉化為長效制度，從立法層面推進老舊小區改造，為完善城市功能、改善人居環境、傳承歷史文脈提供堅實的法治保障。

法治化建設進程全面提速，立法先行成為各地推進城市更新的核心共識。各地正逐步将城市更新的實踐經驗轉化為長效制度，通過專門立法明确城市更新的實施範圍、運作機制、參與主體權利義務、支持政策與監管體系，為城市更新工作的常态化推進提供堅實的法治保障，有效規避了政策波動帶來的行業風險。

當然，其他城市存在特别的做法。南京發布2026城市更新機會清單，推出7個重點項目。這些項目涵蓋文化傳承、人居改善、文旅融合、産業賦能等多個領域。城市更新還需要因地制宜，根據地區資源禀賦确定具體的改造目標。

《貴州省持續推進城市更新行動工作方案》中提及，加強存量房屋改造利用。支持老舊廠房、低效樓宇、傳統商業設施等建築功能轉換和混合利用。推動将閑置低效的商業辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房，推進存量房産改造為旅居地産。

值得關注的是，旅居地産的改造模式，在貴州等文旅資源富集的區域，具備極強的适配性與發展潛力。既盤活了存量閑置房産，又為旅居消費者提供更充足、選擇面更廣的居住産品，實現了存量盤活、文旅發展、民生改善的多重價值。

因地制宜、模式創新成為行業發展的重要特征，城市更新逐步擺脫同質化發展路徑。不同城市結合自身的發展階段、資源禀賦、産業特色，逐步探索差異化的城市更新模式。

核心城市領跑行業，制度與規模雙輪驅動

3月底，北京市住房和城鄉建設委員會聯合首都之窗共建的“城市更新”專題網頁正式上線運行，全景呈現城市更新實踐路徑和創新成果。該網頁聚焦政策落地、案例展示、服務升級三大核心目標，整合全市城市更新領域各類資源。該專題網頁的上線是北京城市更新數字化治理的重要創新。通過數字化手段實現城市更新管理與信息公開，為全國城市更新數字化治理提供樣本。

期内，北京《豐台區建設北京城市更新示範區工作方案》發布。《方案》顯示，今年豐台區城市更新項目有280個，預計投資251億元。

此外，上海關于印發《2026年上海市城市更新規劃資源行動方案》的通知，明确重點片區、民生工程與産業升級，推進一批重點項目，覆蓋濱水空間、歷史風貌區、産業園區、民生社區等多個領域，推動城市更新從“單點改造”向“片區煥新”升級。

廣州城市更新投資持續加碼，項目落地全面提速，城中村改造成為核心發力點。廣州一季度104個城市更新項目完成投資385億元，完成率33.8%。廣州市2026年重點建設項目計劃全年共851個，年度計劃投資3802億元，其中三舊改造項目97個，總投資1124億元，占比近三分之一。

3月廣州天河石牌村城中村首期改造方案公布，超10萬平方米建築将拆除。項目首期改造範圍以石牌村屬用地為主，總用地面積29.77公頃，其中拆除新建範圍用地面積4.08公頃，拆除建築面積10.49萬平方米。

深圳進一步規範城市更新項目管理，推動存量項目集中重啟。深圳《關于進一步規範城市更新項目管理有關事項的通知》指出同步推進104個重點城市更新項目，總投資達1680億元，覆蓋深圳全部10個行政區，其中南山區以19個居首，寶安、龍華各15個緊随其後。計劃全年完成舊改領域固定資産投資1680億元。

截至3月，已有34個項目重啟建設，其中15個項目迎來關鍵性突破，包括正式開工、确定開發主體、公布中標結果及确定備案名稱等，覆蓋福田、南山、羅湖、龍華、寶安等核心片區。

成都于4月1日公布《成都市城市更新條例》（以下簡稱《條例》）。《條例》将于2026年6月1日起正式施行。

其中，《條例》确立“政府引導、市場運作、公衆參與、共建共享”原則，建立健全多元參與機制。即物業權利人可依法自主确定實施主體；市場主體可通過投資、建設、運營等方式盤活存量資源；居（村）民委員會及時了解和反映居民需求；供水、供電、通信等專業經營單位積極參與更新活動。

不僅如此，針對更新對象的多樣性，《條例》明确改造提升、保護利用、拆除新建、綜合更新四種模式。

近日，住房城鄉建設部辦公廳、自然資源部辦公廳聯合印發《完善城市更新工程項目建設實施管理機制可復制經驗做法清單》，面向全國推廣30項城市更新經驗做法，杭州4項做法入選。同時，2026年杭州城市更新工作也按下加速鍵。今年全市将實施城市更新項目873個，推進30個重點片區更新，計劃投資1335億元。

綜上，六個重點城市期内城市更新主要在于披露城市更新計劃，如計劃項目數量、投資額等方面。從披露文件來看，片區更新、多方參與、靈活調整是城市更新的關鍵詞。

本文節選自《人居改善加碼 | 2026年4月城市更新發展報告》
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