供應縮水、局部高熱 核心區優質資源價格重塑成“稀缺籌碼”

觀點指數 在4月22日觀點指數研究院發布的《效益優先 | 2026年4月房地産企業新增土地儲備報告》中，其指出一二三線城市成交住宅用地266宗，成交土地規劃建築面積1459.77萬平方米，環比上升53.82%。核心區成交樓面均價同比呈現結構性上漲。但更多成交地塊多以底價成交，市場分化明顯。因此，核心區地塊成交火熱並不代表土地市場整體升溫，而是優質資源價格重塑的結果。

優質資源價格重塑，土地成交局部升溫

3月最新數據顯示，一二三線城市成交住宅用地266宗，成交土地規劃建築面積1459.77萬平方米，環比上升53.82%；成交總價840.59億元，環比上升51.84%；成交樓面均價5758.39元每平方米；平均溢價率2.39%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為525.61萬平方米，環比上升205.43%；成交樓面價為6881.22元每平方米，環比上升82.59%。三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為882.27萬平方米，環比上升29.85%；成交總價為257.62億元，環比上升42.35%；成交樓面價2920元每平方米。

從溢價率來看，二線城市溢價率均值為1.68%，三線城市高于二線0.08個百分點。本月的二三線城市溢價率與上月相比，相差不大。

從具體城市土拍觀察，市場成交局部升溫，大部分城市出讓地塊以底價成交。例如，武漢8宗地成交，攬金11.88億元。蘇州兩宗涉宅地塊完成出讓，總成交金額9.35億元。南京馬年首場土拍正式落幕，共成交8幅地塊，總成交額近28.18億元。

觀點指數觀察到，成交的地塊中，位于核心區的成交樓面均價同比結構性上漲。其他大部分地塊以底價成交，市場分化明顯。核心區地塊的成交火熱並不代表土地市場整體升溫，而是優質資源價格重塑的結果。

值得注意的是，一級開發企業入局二級市場，如首鋼地産、新航城等原本聚焦土地一級市場的企業，開始獨立參與二級市場住宅用地競拍。

此外，其他類型的企業在增加土儲，如領悅服務集團拟投標收購西昌商住地塊，起拍價1.43億元。該地塊位于四川省西昌市南壇菜市場東側，總地盤面積為1.54萬平方米，指定作住宅及商業用途，綜合容積率須介乎1.0至2.2之間。

财政部發布的2026年1-2月财政收支情況顯示，全國政府性基金預算收入5363億元，同比下降16%。分中央和地方看，中央政府性基金預算收入862億元，同比增長6.7%；地方政府性基金預算本級收入4501億元，同比下降19.2%，其中，國有土地使用權出讓收入3547億元，同比下降25.2%。

由于土地出讓收入數據存在滞後性，前兩個月數據更多反映2025年下半年的成交情形，需觀察後續變化。中期來看，土地出讓收入形勢将與房地産市場走勢緊密相連，如若房地産市場有所恢復，土地收入則會相繼提升。目前來看，土地财政趨勢仍然處在退潮之中。

重點城市成交分化，核心項目熱度居高不下

據觀點指數不完全統計，2026年3月16日-2026年4月15日期間，6個重點城市一共有18宗宅地供應，起始價323.93億元，面積66.71萬平方米，供應面積縮減。

從區域分布的角度分析，報告期内，北京市規劃和自然資源委員會發布了2026年第二輪拟供應商品住宅用地清單，共涉及4宗地，土地面積約22公頃，建築規模約38萬平方米。從區域分布來看，中心城區1宗（豐台區）、副中心及平原多點地區2宗（通州區）、生态涵養區1宗（懷柔區）。上述用地拟于近期供應，本輪推出的地塊全部位于市場需求突出、基礎設施和公共服務配套較完善的區域。

此外，豐台區太平橋街道挂牌出讓3宗國有建設用地使用權，以發布預申請公告的形式開展相關出讓工作，總起始價達126.7億元。昌平、朝陽2宗住宅地塊進入用地預申請階段，合計起始價達33.87億元。

上海2026年供應計劃顯示，明确全年商品住房用地計劃供應275-385公頃。商品住房用地供應量較2025年的375-485公頃，按中值計算減少約100公頃，降幅約為23.3%。與此同時，産業用地供應計劃保持在730-890公頃的高位，商業辦公用地維持35-65公頃不變。從區域分布來看，徐匯區商品住房用地從去年的25-35公頃減少至10-15公頃，楊浦區從30-35公頃減少至10-20公頃，而靜安區和普陀區則微增約25%。臨港片區今年暫無宅地供應。

廣州番禺舉行土地推介會，20宗居住用地集中亮相，吸引近15家房企到場。除保利、越秀、國貿、招商、中建八局等央國企外，龍湖、萬科等品牌民企及番禺本地國企亦有參與。

廣州花都區挂牌今年首宗舊改住宅地塊，該地塊宗地面積6.8萬平方米，計容建築面積9.26萬平方米，容積率僅為1.35，挂牌起始價為75441萬元，折合樓面價約8149元/平方米，預計将于5月15日左右進行限時競價。

深圳2026年建設用地供應計劃出爐，居住用地供應減少10公頃。居住用地計劃供應90公頃（商品住房用地55公頃、保障性住房用地35公頃）。去年的數據為商品住房用地60公頃、保障性住房用地40公頃（含深汕特别合作區3公頃）。

杭州2026年供應計劃顯示，全市建設用地供應計劃總量為3280.02公頃，其中住宅用地計劃供應332.14公頃，占比10.13%。住宅用地中商品住宅用地計劃為267.9公頃，同比去年減少73.89公頃，減幅21.6%；同時包含保障性租賃住房用地22.83公頃、其他住宅用地41.41公頃。

報告期内，上海、深圳和杭州發布了相關的供應計劃，供應明顯縮減。幾個城市的供應節奏不一，其中杭州挂牌頻次高，數量少。重點城市土地推介會發布頻繁，如市統一的推介活動、區一級自主組織。可以看到，重點城市對于土地出讓仍有較大的熱情。

成交方面，據觀點指數不完全統計，2026年3月16日-2026年4月15日期間，6個重點城市一共有21宗地成交，成交價247.31億元，成交土地面積55.08萬平方米。

北京住總、北京仁和日升和銘嘉地産分别摘得北京順義河東站宅地、順義新城宅地和昌平南邵宅地。三宗地塊均以底價成交。

期内，上海一宗位于長甯區中山公園闆塊的優質宅地成功成交。上海保利建霖房地産有限公司（保利發展旗下）以59.22億元總價競得該地塊，成交樓面價77697元/平方米，溢價率6.43%。

報告期内，中國金茂以14.9億元競得廣州市荔灣區中山八立交東北側AL011119地塊，成交樓面價26610元/平方米，溢價率6.4%。地塊為老西關闆塊近年來出讓的最大體量住宅用地，總建築面積55905平方米，容積率僅為2.2，是闆塊内密度最低的項目。地塊起拍總價為13.98億元，起拍樓面價2.5萬元/平方米，需配建約2.5萬平方米的公交綜合車場。

深圳市地鐵以總價8.69億元，樓面地價22437元/平方米拿下羅湖筍崗街道H302-0107居住地塊，終結羅湖十年宅地斷供的記錄。地塊占地1.21萬平方米、建面3.87萬平方米，容積率3.2，限高100米，要求競買方具備地鐵建設及上蓋物業開發的經驗，深鐵因符合資質一次出價即成交。項目為TOD綜合開發，含4416平軌道交通用地，須無償配合7号線、17号線運營，住宅部分預計新增約3.7萬平方米供應，周邊新房備案價約7萬元/平方米。

杭州濱江區、余杭區和錢塘區3宗涉宅地塊成功出讓，總成交價58.6億元。其中，總價最高的余杭區襄七房單元FG04-R21-B22住宅地塊，由上海泓喆房地産開發有限公司（華潤置地）以39.51億元競得。地塊樓面價4.11萬元/平方米，溢價率46.83%。該地塊出讓面積58畝，容積率2.5，建築面積9.61萬平方米，起價26.91億元，樓面起價2.8萬元/平方米。

3月31日，成都2026年小陽春首場土拍落幕，5宗優質地塊集中出讓，合計面積約159畝。其中，越秀地産以16100元/平方米、溢價8%競得成華區萬東闆塊48畝純住宅用地。中國金茂以15500元/平方米首次落子青羊外金沙片區。新希望聯合武侯國投、四川聯投則分别底價摘得武侯機投22畝和錦江川師7.4畝地塊。

報告期内，重點城市成交分化、核心區高熱。如期内北京四宗宅地均以底價成交，而杭州余杭區襄七房單元地塊則以高溢價出讓。市場分化從“城市間分化”深化為“城市内部分化”。

從重點城市房企端來看，企業投資進一步向“确定性”集聚，資金優先配置于核心城市、核心闆塊、優質地塊。這一趨勢将加速房地産行業出清，推動市場向“高品質、好房子”轉型。

本文節選自《效益優先 | 2026年1-4月房地産企業新增土地儲備報告》
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