存量盤活進入實操大年，租賃住房REITs業績分化凸顯

觀點指數 在4月21日觀點指數研究院發布的《供給加碼 | 2026年4月住房租賃發展報告》中，觀點指數指出，當前住房租賃資本市場已進入高質量發展新階段。

據觀點指數監測，本報告期内，中央及地方層面圍繞政策指引、金融财稅、存量盤活、權益保障、管理規範等多維度密集出台新規並召開專題會議，旨在通過系統性政策組合拳，推動住房租賃市場向高質量、可持續的發展階段轉型。

财政部在《2025年中國财政政策執行情況報告》中再次明确，将落實專項債券支持收購存量商品房用作保障性住房相關政策，為各地盤活存量資産提供關鍵資金保障，推動頂層導向轉化為可落地的金融支撐工具。

數據來源：觀點指數不完全統計

觀點指數注意到，收購存量商品房、非居住用房改建租賃住房、舊房置換等模式，已成為當前保障性租賃住房房源籌集的重要路徑。

期内，深圳、珠海出台既有非居住建築功能轉換、存量房改建保租房相關實施規則，三亞啟動人才房與保租房房源征集工作，通過改建+市場化歸集模式快速擴充保障房供給。

存量盤活實踐迎來實質性進展。3月31日，上海市靜安區正式簽約全國首例“住房收購置換”項目。在該模式下，居民分别與靜安區保障房公司簽訂存量房收購合同、與新建商品房開發企業簽訂購房合同，實現“舊房收儲、新房置換”。

據悉，靜安區保障房公司将收購房源統一改造後，納入保障性租賃住房房源庫，定向服務新市民、青年人的安居需求。

當前，存量盤活已從政策引導進入規模化、模式化的落地階段，以上海為代表的創新實踐，進一步豐富了保租房籌集的工具箱

資本金融層面，本期住房租賃資本市場動作密集，從新REITs獲批、擴募推進、新項目啟動到持有型ABS挂牌等，行業資本化進程持續加速。

數據來源：觀點指數不完全統計

3月30日，太保資産-新黃浦築夢城保租房ABS成功挂牌，發行規模11.94億元並獲機構超募。作為上交所第二單保租房持有型不動産ABS，有效填補了公募REITs之外的融資渠道，同時為未達REITs發行標準的優質項目提供了資産退出思路。

租賃住房REITs市場再添新軍。中航北京昌保租賃住房REIT已于3月23日獲證監會準予注冊，並于3月30日正式确定發售價格為2.317元/份，拟募集4億份，底層資産為北京昌平區未來科學城成熟運營的1394套人才公租房。基金已于2026年4月8日正式在深交所挂牌交易，成為北京第二只租賃住房REIT。

國泰海通中國建築租賃住房REIT于2026年4月15日正式向上交所提交申報，為‌全市場首單市場化租賃住房公募REITs‌，區别于已發行的REITs産品，該項目‌不依賴政府補貼‌，租金收益完全由市場供需決定，對運營管理能力、租戶穩定性與資産估值模型提出更高的要求。

與此同時，濟南城發集團啟動REITs招標，明确0.25%的管理費率，租賃住房REITs的儲備梯隊正從一線向強二線城市下沉，市場供給主體與覆蓋區域持續擴容。

已上市REITs持續通過擴募做大做強。期内中金廈門安居REIT獲批定向增發，拟購入廈門島内2689套保租房資産，成為全國第三單完成擴募的租賃住房REITs，進一步夯實了資産規模。

與此同時，期内招商基金蛇口租賃住房REIT啟動擴募，拟購入項目為“壹棧·山前”項目，房屋建築面積約9.87萬平方米，包括1棟、2棟、3棟、4棟、5棟、6棟、7棟和8棟公共租賃住房（高級人才公寓）（不含配套商業）。

綜合來看，當前住房租賃資本市場已進入高質量發展新階段。REITs新發與擴募雙輪發力，疊加ABS的協同互補，工具矩陣日益豐富。

公募REITs層面，3月下旬，8只已上市租賃住房REITs集中披露2025年全年業績。從數據來看，闆塊業績整體保持穩健，但内部表現分化加劇。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

注：招商基金蛇口租賃住房REIT2025年為首個完整運營年度

2025年，8只REITs年度收入合計7.10億元，淨利潤合計1.97億元。

與上年同期相比，在具備可比數據的産品中，除華夏基金華潤有巢REIT收入同比微降0.03%外，其余4只REITs均實現同比增長，漲幅區間在2.05%至45.07%，匯添富上海地産租賃住房REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT因無上年同期數據（下同），未納入同比對比。

其中，華夏北京保障房REIT受益于2025年擴募資産並表，新增房源帶來顯著收入增長，同比增幅領跑市場。

淨利潤端整體表現優于上年。在有可比數據的産品中，除紅土創新深圳安居REIT同比下滑6.69%外，其余4只均實現不同程度的上漲，漲幅介于4.9%至35.34%。華夏北京保障房REIT與華夏基金華潤有巢REIT表現突出，分别達到35.34%和18.57%，均實現兩位數以上的提升。

華泰蘇州恒泰租賃住房REIT是全年唯一虧損的産品，年度淨利潤為‌-1667.81萬元。核心矛盾在于高折舊成本與租金增長受限的長期錯配。底層資産菁英公寓按48年封閉期直線計提折舊，2025年折舊額高達2079.93萬元，直接吞噬了利潤。

從個體表現來看，收入端規模梯隊明顯。其中國泰海通城投寬庭保租房REIT以1.84億元的收入規模位居首位，依托上海區域多項目成熟運營，規模優勢與盈利水平均領跑行業，淨利潤同樣位列第一。

截至期末，8只REITs基金總資産合計146.80億元，規模格局與收入表現基本一致，其中華夏基金華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT因年内擴募，資産規模均突破20億元。

可供分配金額方面整體保持穩健，國泰海通城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT位居前列，産品年化分派率分布在1.8%-3.7%區間，分紅基礎紮實、确定性較強。

基金份額淨值分布在2.34元至3.02元之間，其中國泰海通城投寬庭REIT以3.0206元居首，華夏基金華潤有巢REIT、紅土創新深圳安居REIT則相對偏低。

從基金年度業績來看，擴募已成為REITs實現規模跨越式增長的關鍵路徑，但也可能因新資産整合帶來短期盈利波動。

随着租賃住房REITs申報範圍全面放開，預計2026年将有更多市場化項目登陸資本市場，行業規模與覆蓋區域持續擴大。

數據來源：同花順，觀點指數整理

二級市場表現上，2026年4月16日當日，8只租賃住房REITs均實現正收益，漲跌幅介于0.14%-1.53%，市場情緒偏暖，交易活躍度回升。

近一月8只産品7漲1跌，整體漲幅區間為-0.25%至+4.27%，市場迎來明顯修復，華夏北京保障房REIT以+4.27%領跑。

近三月及近半年分化加劇，均呈現漲跌各半的格局。今年以來，招商基金招商蛇口租賃住房REIT以4.65%的漲幅領跑，表現較為穩健。

從數據來看，租賃住房REITs二級市場在經歷了第一季度的普遍回調後，市場在4月中旬出現普漲，投資者信心有所恢復。

長期表現上，所有産品自上市以來均實現了超過30%的累計漲幅，核心邏輯在于保租房需求剛性、運營穩健、現金流穩定以及抗周期屬性突出等。

本文節選自《供給加碼 | 2026年4月住房租賃發展報告》
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