44.6億剝離多項資産 越秀地産 “單元化”拯救利潤

觀點網 越秀地産要減負了。

“五一”節前，萬科表示要以33億元賣掉手里經營了七年的養豬生意，假期還未過完，越秀地産也宣布開始剝離非主業資産。

根據公告，越秀地産于2026年5月1日與相關買方訂立多項轉讓協議，拟出售南沙國際金融中心、雲谷産業園及S1棟樓宇、智谷産業園、畢節酒店、培育多年的醫療康養業務相關股權或資産。

聚焦開發主業、剝離非開發業務已經成為行業共識。背靠越秀集團“大樹”，2025年有所退步的越秀地産，将拖累業績的資産包袱遞給了集團。

出售事項完成後，越秀地産不僅能夠收獲約1.08億元收益，還能無痛擁有一筆44.6億元的淨現金流入。

剝離非主業

不僅僅為了聚焦主業、回籠資金，越秀地産出售給集團的基本都是低周轉、長期虧損的資産包袱。

具體來看，南沙國際金融中心、雲谷産業園（含S1棟樓宇）及智谷産業園均位于廣州市南沙區，屬于集團長期持有、資産周轉偏慢的商業物業。

其中，南沙國際金融中心總建築面積約為12.86萬平方米，是越秀地産在廣州的第二座IFC，于2023年正式投用，此次對應出售金額約19.34億元。

雲谷産業園地盤面積25724平方米，S1棟樓宇建築面積5465.71平方米，出售金額分别為10.85億元、5821.2萬元；智谷産業園地盤面積41114平方米，出售金額約為4.53億元。

2025年内，三項資産對應五家公司均錄得盈利下滑，其中南沙國際金融中心兩家項目公司、雲谷産業園項目公司處于虧損狀态。

截至2025年12月31日，南沙國際金融中心目標公司A、B稅後純利分别為-6225.1萬元、-442.5萬元，雲谷産業園項目公司虧損淨額為-13.7萬元。

2025年業績下滑，疊加商寫市場依舊供大于求、租金持續回調的現狀，以及兩項産業物業資産資金沉澱大、周轉相對慢的特點，長期占用着越秀地産的現金流。

值得注意的是，透過出售南沙國際金融中心、雲谷産業園、智谷産業園三項資産，越秀地産将獲得35.3億元資金流入，約占本次出售總額八成。

在聚焦主業的大框架下，如果說越秀地産出售商業及産業物業偏向剝離虧損資産回籠資金，那麼出售畢節酒店和康養業務則更貼近公告中表示的“優化資産結構”。

根據公告，畢節酒店位于貴州省畢節市大方縣百里杜鵑風景區内，建築面積約為24477.77平方米，總高六層，包括200間客房、餐廳及宴會廳，自2023年起投入營運。

截至2025年末，畢節酒店錄得營收404.3萬元，同比上升299.9%；除稅後虧損淨額為211.1萬元，同比減虧約49%；資産總額約2.56億元，負債淨額為3.9萬元。

雖然營運狀況有所好轉，但畢節酒店屬于非核心區域的非核心資産，更是連續兩年虧損。該酒店資産出售金額約為272.16萬元，另有未償還貸款約2.42億元。

在廣州越秀已經于畢節當地布局現代生豬養殖全産業鏈項目，進行産業協同的背景下，越秀地産将畢節酒店這項暫時不賺錢的資産轉讓給控股股東，或許才是雙赢的選擇。

同理，越秀地産将旗下康養業務全部打包賣給越秀集團全資公司廣州越秀健康，從地産轉到專門的健康産業平台，更有利于康養業務布局與規模化發展。

據了解，越秀地産拟轉讓的康養業務主要載體為越秀康養産業投資控股有限公司，以及越秀銀幸、越秀朗高兩家並購公司。出售事項總共涉及直接或間接持有的醫療、護理及養老的投資、營運及管理公司共42家，包含已在新三闆上市的無錫朗高養老集團股份有限公司51.76%股權。

圖片來源：企業公告截圖

出售對價分為兩個部分，一是目標公司股權價值283.8萬元，另一項為目標公司待償還貸款余額3.93億元，出售總價約3.95億元。

越秀地産表示，國内康養行業屬于新興行業，仍處于早期孵化培育階段，需較長發展周期才能逐步成熟。

将康養業務出售給廣州越秀，一方面能讓越秀地産進一步聚焦房地産核心主業，另一方面，康養業務也能在集團産業協同的基礎上加快業務布局與規模化拓展。

回籠資金

“本次出售資産及業務雖具發展潛力，但仍處于孵化培育階段。為降低對集團營運資金需求，集團拟實施本次出售。”

簡而言之，越秀地産現在無法承擔不賺錢、卻又需要大量資金持續投入以支撐長期經營的産業，在同樣需要資金的開發主業面前，只能做出戰略取舍。

越秀地産表示，本次交易是公司優化資産結構、聚焦核心主業的戰略性步驟。交易完成後，公司将獲得可觀的資金回流，有助于保持财務穩健，並更靈活地把握核心住宅開發市場的機遇。

剝離非主業資産是抵抗行業風雨的戰略優化，資金回流補血則是最直接的成果。

與萬科節前出售環山集團錄得年内淨利潤将減少9.48億元不同，越秀地産本次交易完成後，預計錄得除稅後收益約1.08億元，資産總值減少約59億元，資産淨值預計增加約1.08億元。

根據公告，越秀地産就出售事項所得款項淨額約為44.6億元，其中約4億元用于償還債務，約40.6億元用作營運資金。

截至2025年末，越秀地産現金及銀行結余、定期存款、定期存款及其他受限存款規模為467.6億元，40.6億元資金補入後，越秀地産在手現金已超500億元。

債務結構方面，越秀地産2025年境内融資占比71%，其中一年内到期債務占比26%，中長期債務占比74%。資産負債率、淨借貸比率和現金短債比分别為40.8%、54.9%和1.7倍，三道紅線保持綠檔達標。

不過，越秀地産身上的壓力並不在于資金與債務，而是銷售與利潤。

2025年内，越秀地産累計合同銷售金額約為1062.1億元，同比下降7.3%，也是繼2024年之後第二次未能完成年初定下的銷售目標。

根據最近一期數據，越秀地産今年1-3月實現合同銷售金額約172.06億元，同比下降44.2%；累計合同銷售面積約62.3萬平方米，同比下降約10.4%。

銷售回調是行業共同面對的困境，越秀地産年初只給出了“保持千億規模”的銷售目標，但截至一季度進度條僅來到17.2%。

盈利方面，公司2025年歸母淨利潤為5500萬元，同比下降94.7%；核心淨利潤為2.6億元，同比下降83.5%；毛利率同比下降2.7個百分點至7.8%。

2020年至2024年，越秀地産毛利率分别為25.1%、21.8%、20.4%、15.3%、10.5%，一直處于下降趨勢當中，2025年是公司首次錄得個位數毛利率。

而在2025年業績會上，越秀地産表示公司新投項目毛利率都在15%以上，同時認為堅持拿下廣州跑馬場地塊是一次在條件有限的市場環境中修復毛利率的機會。

現金流相對充足的情況下又向集團出售44.6億元資産包，並不缺錢的越秀地産打掃着拖累報表的非核心資産，2026年似乎仍然是謹慎收縮的一年。

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