均價近10萬元的外灘玫瑰園上線 綠城能否講好武漢豪宅故事？

觀點網 這個五一假期，一家杭州房企刷新了武漢豪宅的價格上限。

4月27日，綠城外灘玫瑰園接連拿到兩張預售證，核準預售範圍包括其項目内1、14号樓住宅建築面積5537.77平方米以及2至6号樓住宅建築面積6063.08平方米。

這其中，項目的最高備案價達到9.94萬元/平方米，刷新了武漢最高備案價記錄。

觀點新媒體了解到，這套高價房源位于項目5棟1單元1-3層1号，建築面積289.28平方米，總價約合2877萬元，而項目所在樓均為4層洋房産品，備案價最低也達到7.9萬元/平方米。

單價10萬的新項目

事實上，從該項目摘地階段起，已有業内人士開始追蹤買家信息。

回到2025年6月30日的武漢土拍現場，一宗編号為P（2025）049号的地塊引發了中海、華潤、保利、綠城等14家房企間的争奪戰，最終總出價達到106輪，綠城拿下地塊，成交價達6.64億元，樓面價2.79萬元/平方米，溢價率54.4%。

具體來看，該地塊位于江岸區中山大道與新興街交匯處，為住宅用地。土地面積1.82萬平方米，建築面積2.38萬平方米。

從地理位置來看，該地塊地處武漢天地商圈，靠近黃浦路地鐵站、武漢二中、沈陽路小學、漢口江灘公園、解放公園等生活配套。

值得注意的是，地塊的容積率僅為1.3，建築高度不超過24米，這是大多數房企偏愛的地塊類型：地處城市内環、地容積率、可建造洋房産品。

而按照綠城的項目規劃，地塊項目命名為外灘玫瑰園，合計建設12棟住宅，其中1号樓、8号樓、13号樓、14号樓均為7層，而2号樓至7号樓為4層。洋房建面約200-230平方米，公館建面約330-800平方米。

對于這家企業來說，玫瑰園是其標志性産品線之一，以法式古典建築風格和低容積率著稱。

以上海闵行區的綠城玫瑰園為例，該項目占地1205畝，容積率僅0.18，項目内合計227棟獨棟别墅，並配套45畝會所和等設施。

據悉，上海綠城玫瑰園項目分四期開發，于2006-2015年分批交付，戶型面積從600平方米到2000平方米不等，最高售價達到1.2億元。

上海之外，綠城于南京、成都等城市也落地了同玫瑰園系列項目。對比上海項目而言，武漢綠城外灘玫瑰園面積稍小，配套與前者也有些許不同。

根據項目經濟技術指標顯示，該項目規劃用地面積約1.8萬平方米，共設置131戶，204個停車位，項目另有約2.05萬平方米不計容建面，包括物業管理用房、養老服務用房、架空層公共會客室、風雨連廊及景觀架構以及地下車庫、地下公共會客廳、地下健身房、地下泳池等。

綠城武漢行迹

為什麼綠城選擇将玫瑰園産品復制在武漢這座城市？

在年報中，綠城将湖北定位為與湖南並列的“長江中遊”重點區域，2025年其于湖北的項目建築面積達到56.85萬平方米，可出售面積約合41.71萬平方米。

在武漢，其2025年内有5宗重點項目入市，包括武漢風起聽瀾、桂語朝陽、湖畔雲廬、沁百合，以及外灘玫瑰園。

這其中，風起聽瀾、桂語朝陽、沁百合均為高層住宅、湖畔雲廬為酒店公寓，僅武漢外灘玫瑰園為别墅類項目，而這一項目的權益比率也達到85.2%，對比14%的風起聽瀾，外灘玫瑰園的權益占比更高。

觀點新媒體還注意到，綠城在武漢的操盤項目大多面積處于1萬平方米到8萬平方米之間，如桂語朝陽等土地面積達到5萬平方米的項目不算多，外灘玫瑰園這類1萬平方米至2萬平方米的項目居多，綠城操盤經驗也更為豐富。

畢竟，作為一家長期深耕長三角區域的企業，其在湖北武漢的項目落地數量仍有提升空間。按照其公布的2025年總建面來看，其在長三角的落地項目達到82個，建築面積占比52%，而長江中遊區域落地項目僅13個，建築面積占比僅9%。

為了占據更多區域版塊的話語權，綠城将玫瑰園落地在各區域的熱點城市，例如嘉興雲栖玫瑰園、南京雲栖玫瑰園、蘇州玫瑰園、杭州楓丹玫瑰園、大連玫瑰園、鄭州雁鳴湖玫瑰園。

武漢外灘玫瑰園，或許是其為了鞏固湖北市場所下的一枚新棋。

在此之前，武漢新房備案價能夠超過9萬元單價的項目並不多，以華僑城原岸項目部分雙拼别墅産品為例，其備案價達9.9萬元/平方米。不過，該項目于2018年拿證，從時間線上無法進行對比。

而外灘玫瑰園的周邊，還在建設着另一宗綠城代建的項目。

據悉，綠城代建黃塘湖項目位于武漢東西湖區黃塘湖北岸。2024年12月，武漢臨空港金銀潭置業有限公司以底價6.24億元競得P（2024）189号地塊，樓面積僅4862.15元/平方米。

據股權穿透顯示，武漢臨空港金銀潭置業的股東是武漢臨空港國有資本投資集團，即東西湖區政府持股100%的集團。該地塊分為兩部分，地塊一包括住宅、社會福利、醫療衛生；地塊二包括耕地、林地、水面（湖泊藍線範圍内）、其它農用地。

拿地後，綠城選擇以代建的形式加入了這一項目，規劃低層、疊拼、聯排類低密住宅，搭配多層及小高層退台住宅，整體定位為臨湖居住項目，與臨空産發合作開發。

從代建合作項目到玫瑰園的全面操盤，可以見得綠城在武漢的布局正經歷着從量的積累到質的變化。不過，玫瑰園項目的銷量，能否改變綠城在中部地區開發占比偏低的現實，仍需要時間觀察。

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