17單、626億、4只REITs同日獲批 商辦資産退出迎里程碑式破局

（2026年4月30日星期四）2026年中國商辦市場告别規模擴張、全面轉向存量提質與價值創造的歷史拐點。在新增供應高位、空置率承壓、租金下行的行業底色下，市場正經歷結構性修復與繫統性重塑。

市場數據顯示，2026年一季度，重點城市寫字樓租金下行壓力已顯著釋放，租戶主導下的以價換量逐步接近尾聲，市場正從單邊下行轉向低位震蕩、結構性修復階段。區域與項目分化持續加劇，核心城市核心闆塊資産表現顯著優于非核心區域，資産價值呈現明顯分層。

寫字樓租賃需求端，金融、專業服務業保持需求韌性，同時AI、芯片、低空經濟、新能源等新質生産力企業成為新增租賃主力，企業選址從“地段優先”轉向“産業适配、空間靈活、綠色低碳”等高階標準，租戶生命周期管理、續租率與現金流穩定性成為資産運營核心考核指標，需求結構升級驅動空間價值重構。

運營層面，在寫字樓市場面臨的持續壓力下，單純“以價換量”並未有效挽回企業的收入損失。超八成樣本企業2025年全年内地寫字樓業務收入同比下滑，行業整體進入營收調整期。與此同時，業績分化愈發顯著，資産質量決定抗跌韌性，核心城市優質資産憑借稀缺性與精細化運營能力展現出強勁的穿越周期能力，也為後續資産證券化、大宗交易提供了稀缺優質底層標的。

随着市場逐漸探底，行業增長邏輯逐步轉變，不再依賴單純的租金上漲，而是轉向資産管理能力、産業導入能力、數字化運營能力、成本管控能力等多維度綜合比拼。行業正加速跳出“以價換量”的内卷，智慧樓宇、數字化資管、ESG全周期嵌入成為標配，高等級綠色認證項目租金溢價顯著，老舊樓宇改造與低效資産盤活成為行業的重要增長點。

資本層面迎來里程碑式變革，随着商業不動産REITs正式開閘，寫字樓、酒店、商業綜合體納入常态化申報範圍，審核機制持續優化、發行流程顯著提速，商辦資産退出格局迎來破局重構。

自2025年底商業不動産公募REITs試點落地以來，市場響應迅速。截至2026年4月27日，滬深交易所已累計受理17單商業不動産REITs申報項目，計劃募資總額超626億元。

4月24日，包括匯添富上海地産商業不動産REIT、中金唯品會商業不動産REIT、國泰海通砂之船商業不動産REIT以及中信建投首農食品集團商業不動産REIT在内的4只商業不動産REITs，經上交所審核通過並履行注冊程序後，正式獲得中國證監會準予注冊的批復。與此同時，更多項目正緊鑼密鼓地處于審核或反饋階段，市場将持續擴容。

随着商業不動産REITs及辦公類持有型ABS、CMBS等産品加速落地，寫字樓長期依賴大宗交易的單一退出格局逐步被打破，商辦資産資本市場迎來歷史性變革。原始權益人長期持股綁定、運營能力與市值表現深度挂鈎，進一步推動行業從開發商模式向資管運營商模式徹底轉型。

在需求叠代、資本開閘、綠色重塑等多重變革下，商辦行業已進入“運營為王、資本賦能、産業協同”的發展新周期。

有鑒于此，5月12日，觀點機構将于北京·中海金融中心舉辦2026觀點商辦暨資管大會，以“破局重構·長效共生”為主題，匯聚開發商、資管機構、産業方、金融資本與專家智庫等行業高層，直面周期壓力、拆解需求變遷、解鎖資本新局、共議運營升級等，為行業穿越調整期、邁向高質量發展提供實戰路徑。

與此同時，觀點指數研究院将于活動現場正式發布《表現力指數·2026商辦資産運營報告》。報告依托重點城市商辦資産長期監測體繫與觀點指數數據庫，繫統復盤市場供需格局、租金空置周期、租戶結構叠代、企業經營、大宗交易及資産證券化等核心内容，深入探讨商辦行業周期特征、價值分化邏輯與中長期發展趨勢，為從業者提供更多的參考和借鑒，助力商辦行業突破發展瓶頸。

會議現場還将發布“表現力指數·2026商辦資産運營表現30”等繫列研究成果，表彰運營優質、資本适配且具備行業示範效應的標杆項目，並将舉辦標杆授牌典禮。

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