年報觀察 | 珠江實業與舊改起舞的”苦行”

觀點網 當行業潮水退去，傳統房企紛紛尋找轉型出路，而珠江實業依舊選擇在城市更新這條長周期、高投入的賽道上，上演一場與時間、資金、杠杆起舞的“苦行”。

4月28日，廣州珠江實業集團有限公司發布2025年公司債券年度報告。報告顯示，2025年實現營業收入228.94億元，同比增長3.3%；營業利潤1.38億元，同比減少74.93%；歸母淨利潤僅1085.22萬元，同比銳減90.17%。

這份典型的增收不增利答卷，正是珠江實業深度綁定舊改、長期高投入、短期承壓的真實寫照。

從業務闆塊看，過去房地産投資開發闆塊是珠江實業保持規模增長與現金流貢獻的主力業務，如今成為現金消耗闆塊，工程服務闆塊則接替成為第一大收入主力。

報告期内，工程服務闆塊貢獻收入107.01億元，占總收入46.74%，但營業成本亦同比增長21.17%至89.89億元，毛利率為15.99%，毛利偏薄；房地産投資開發闆塊收入96.98億元，占比42.36%，毛利率為13.58%，較2021年31.95%大幅下降，盈利空間持續收窄。

“舊改”是珠江實業刻在骨子里的基因，但同時這也是一場”苦行”的賽道，以債養投、以長債換長周期。

巨大投入最先反映在現金流上，2025年，珠江實業經營活動現金流淨額為-31.15億元，較2024年-2.8億元大幅減少，核心原因正是城中村改造涉及的征收、拆遷、安置與前期整備等持續消耗資金。

因此，珠江實業需要依靠外部融資輸血填補資金缺口，期内投資現金流-2.54億元，籌資現金流為34.68億元。

為此，債務規模也随之水漲船高。2025年，珠江實業合並有息債務1054.98億元，同比增長55.66%；母公司有息債務467.5億元，同比增長9.35%，增速遠高于營收增速的3.29%。

其中，長期借款642.14億元，同比增長169.41%，年報明确指向：主要為城中村改造項目新增長期借款。

以長債匹配舊改長周期，成為珠實最核心的融資策略。

但從财報數據看，珠江實業短期償債壓力也不算小。截至2025年末，短期借款116.18億元，一年内到期非流動負債99.85億元，手上現有貨币資金為133.44億元，其中8.71億元處于受限狀态，現金對短期債務覆蓋不足六成。

大量資金沉澱也直觀體現在報表上。期末，珠江實業其他應收款425.42億元，同比增長216.56%，核心即為羅沖圍、坑口等項目代墊征收補償款。

不過，負重前行的另一面，2025年成為珠實舊改從大規模投入轉向逐步兌現的關鍵一年。

作為廣州舊改“一号工程”，羅沖圍松溪片區成為全市首個獲批深化改造方案的新模式城中村項目。2025年9-10月，松溪項目兩筆合計約5.03億元舊改專項債成功獲批，直接用作項目資本金。

資金到位後，羅沖圍片區螺涌村10月13日啟動的簽約，5天時間簽約率已破90%，安置區開工29.3萬平方米，全年推進7100套安置房建設，舊改節奏明顯加快。

另外，珠江實業主導的廣州越秀區環市東青龍坊舊改項目同樣迎來優化轉機，由原本的拆除重建改為原拆原建，成本較原方案111億元大幅減少，周期亦縮至3-4年，直接緩解減少企業資金壓力。

與此同時，珠江實業正加速打通“舊改整備-做地出讓-商業運營-住宅開發”閉環。

2025年底，廣州聚龍灣太古里一期順利開業，打造全國首個國際高端濱水“雙太古”項目，成為白鵝潭闆塊核心商業引擎。同月，珠江實業以13.3億元斬獲荔灣坑口舊改首宗宅地，即AF0211011地塊（玻璃廠地塊），樓面價2.52萬元/平方米，與太古里僅一路之隔。

目前，該地塊已成功轉化為聚龍灣?源舍項目，共規劃4棟31-32層高層住宅，主打改善型90-145平方米産品。

據中介反饋，4月26日首開當日，項目共推出168套房源，總計去化136套，其中90平方米戶型單價約4.3萬元/平方米，114平方米戶型單價約4.5-5.0萬元/平方米。

在土地市場上，珠江實業也是圍繞舊改主線布局。

繼荔灣坑口玻璃廠地塊後，2025年12月15日，珠江實業聯合體拿下金融城東區AT091410地塊，總代價約22.12億元，折合樓面價約4.08萬元/平方米，與此前2024年獲取的天河金融城東區AT091415地塊聯動打造貨值超百億高端大盤。

對珠江實業而言，舊改不是選擇，而是責任，以長期債務支撐超長周期，以持續投入換取城市核心資産。

盡管這條路注定不易，卻也是這家廣州老牌國企最确定的未來。

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