GDIRI觀察丨中標近百億卻只做建設者?中建六局借城更向城市運營轉身

觀點指數(GDIRI) 近日，中建六局（中建絲路）披露，2026年一季度其在城市更新業務市場中標了金額近百億元的項目。

這批中標項目分布廣泛，涉及北京、四川、山東等區域。具體包括，湖北省通城縣老城區管網繫統更新改造工程、老舊小區改造工程、山東省青島市西海岸新區全域充電基礎設施項目等。

城市更新已成為城市化建設的核心賽道，更是企業突破傳統業務瓶頸的關鍵方向。中建六局的城市更新推進力度之大，除了貼合其業務方向外，還存在自身戰略調整的深層考量。

入局城更賽道的動力源

據觀點指數統計發現，中建六局中標的城市更新項目多為城市配套為主的公共服務設施改造，涵蓋路面、消防、管網、水電等内容，個别項目涉及老舊小區的外立面改造。

需要注意的是，其涉及居住建設的項目僅有四川省德陽市凱州新城片區城中村改造項目（東柳苑二期工程）。據了解，該項目業主為德陽市凱州城市更新建設有限公司，建設資金來自債券資金、業主自籌等。

可以看出，中建六局並未以項目開發主體深度介入其中，而是以建設者的身份進行改造。據觀點指數觀察，城中村改造一般屬于綜合性改造，開發主體需沉澱資金，承擔長周期投入。中建六局之所以沒有向開發端延伸，主要受其“建設基因”影響——公司的主營業務長期聚焦于項目建設，包括工程建設、道路建設等。

從收入結構來看，房屋建築業務闆塊和基礎設施建設是公司主營業務的重要收入來源。數據顯示，2022年-2025年上半年，這兩個闆塊的營業收入占比分别為95.03%、98.8%、97.18%以及87.04%，該占比呈下降趨勢。

而房地産投資與開發闆塊的營收占比則有所上升，同期分别為4.26%、0.75%、2.15%及12.37%。

觀點指數認為，這一結構性調整，背後是毛利率的差異。2025年上半年，房屋建築、基礎設施建設的毛利率分别為6.06%、4.03%，而房地産投資與開發的該數值為22.21%。同期，設計勘察與咨詢、其他業務的毛利率為55.5%、45.63%，但這兩個闆塊的營收占比較小，僅為總營收的0.59%，對整體影響有限。

除了商業邏輯，政策導向也是中建六局積極布局城市更新的重要動因。

城市更新已納入國家“十五五”規劃綱要，目標是建設‌宜居、韌性、智慧城市‌。具體量化指標包括改造城鎮危舊房約50萬套（間）、老舊小區約11.5萬個，以及大規模建設改造地下管網等。2025年，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于持續推進城市更新行動的意見》，為全國工作提供了指導。‌

根據住房和城鄉建設部的展望，未來五年城市更新将聚焦于‌城鎮燃氣管網、排水管網、供水管網等基礎設施的升級改造‌，並加快對‌危險住房的加固、改建或重建‌。

各地方也在加快城市更新的建設，如北京市于2026年2月發布了首批1321個城市更新項目清單‌，年度計劃投資超千億元。《四川省實施城市更新行動方案》提出，2025年全省啟動約600個城市更新重點片區，實施約3800個城市更新項目。到2027年底，2000年底前建成的需改造老舊小區願改盡改，因地制宜逐步改造2001年至2005年底前建成的老舊小區，建成50個城市更新重點片區樣闆。

國家與地方層面的政策持續加碼，為城市更新業務打開了萬億級市場空間，也為中建六局等企業布局城市更新提供了長期穩定的市場機遇。

資源整合下的利潤挖掘

當前，城市更新領域的央地合作模式普遍。一方面，地方需要尋求具有更強大資源背景的企業進行片區統籌開發；另一方面國央企也需要從城市更新中獲得更多的業務訂單，提升企業自身的利潤率。從趨勢看，城市更新業務正從過去的側重“更新建設”逐步向“開發運營”和“片區統籌”延伸。

在這一背景下，中建繫企業正在積極布局。

2月9日，中建一局召開城市更新與城市運營業務培訓會，明确将全力開拓城市更新業務。此前不久，中建四局連續中標了廣州市黃埔區兩個城市更新重點項目，中標總額超10億元，提供復建安置及模塊化建造服務。

2023年12月，中建玖合從廣州知城宏麟投資有限公司獲得廣州未來方洲項目100%的股權，項目總體量約220萬平方米方。于此，間接獲得了文沖東舊改項目，也即是廣州黃埔文沖東片投資有限公司34.3%的股權。近期，中建玖合又與中建二局華東公司、香港新華集團旗下新華匯申公司在上海簽署三方戰略合作協議，将在文化地産、産城融合、城市更新及産業運營等領域深化戰略協同。

此外，2025年5月中交城投與科學城集團聯合黃埔區政府簽訂了投資合作協議，涉及南崗北、夏園、金坑村銀嶺片區、金坑村鄧屋片區等四個舊改項目，總投資約216億元人民币。

從上述可以預知到，中建六局在城市更新業務中，勢必要面對來自中建繫其他公司的競争。早期，中建六局與其他中建繫企業業務高度重合，僅區域重心不同。如今各家基本實現全國化布局，中建六局在拓展城市更新過程中難免會受到沖擊，而要指出的是，相較而言，其具有代表性的城市更新項目偏少。

從前文數據可見，其房地産投資和開發闆塊收益顯著高于房屋建設和基礎設施建設。在國企利潤考核壓力下，中建六局有動力開拓利潤率更高的業務，如開發運營，而非固守建設環節。未來不排除其繼續加大房地産投資和開發的業務投入，以此來提升整體毛利率。城市更新的開發運營或成為重點方向，原因在于城市更新區域多位于優質區位，住宅産品去化表現良好。如上海翠湖天地六期項目（太平橋舊區改造城市綜合體中的住宅部分），108套均價21萬元/平方米的豪宅當日售罄，收金約120億元。

值得注意的是，2022年7月，中建集團作出中建絲路與中建六局戰略性協同的聯動決策部署，整合中建絲路的投資、區域優勢和中建六局市場、施工的優勢。至2025年11月，雙方實現戰略性整合。

觀點指數認為，此次整合，不僅是資源擴充，更是業務延伸和經驗磨合。中建六局将更多利用中建絲路在幸福林帶等項目上的既有城市更新經驗，後者也有意适度開展定向開發、城市更新及與基礎設施投資相關聯的房地産業務。

未來，中建六局在城市更新領域的角色，或不只是工程建設者，更有望向“投資—建設—運營—服務”一體化的城市運營發展商轉型，在更高利潤率的環節中建立新的增長極。

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