未來差距或将拉大 頭部物企多元化探索及獨立性顯著領先

觀點指數 4月27日，在《並購整合加速 | 2026年4月物業暨城市服務發展報告》中，觀點指數指出，物企在管面積中第三方以及非住業态占比增長緩慢或出現下滑，印證出當前行業整體在多元化探索以及獨立性提升方面推進效果不及預期。但頭部物企獨立性與多元化水平顯著優于行業整體，這将進一步拉大與中小物企的未來發展差距。

在“質效並重”的發展策略指引下，過去一年，多數物企繼續對物業管理項目組合進行主動優化，以進一步聚焦優勢區域項目密度提升，将資源投放于高價值區域及核心城市。具體而言，長三角、大灣區、京津冀、西南核心城市群，以及其它一線、新一線與重點二線城市，成為項目拓展與獲取的主要陣地。

從退盤情況來看，彩生活、中海物業等名列前茅，前者2025年終止合約管理建築面積達到6124.9萬平方米，涉及社區數目333個；後者2025年約滿/退盤項目為5560萬平方米，相較于2024年退盤4450萬平方米亦有所提升。

不過，受部分物企加強了拓新速率影響，物業行業的總體在管規模仍保持增長态勢，但增速持續放緩。

據觀點指數統計，50家樣本上市物企總在管建築面積約為76.60億平方米，相較2024年底的74.2億平方米同比增長了3.23%。其中，在管面積同比下滑的物企數量由上年的9家上升至2025年的13家，占比進一步提升至26%。

同時，有39家物企披露了合約面積數據，相較2024年，有四家（恒大物業、雅生活服務、金茂服務、建業新生活）則不再披露。剔除這四家物企後，39家上市物企2025年末合約面積總計約為51.45億平方米，較上年末的50.54億平方米同比僅增長1.8%。合約面積同比下滑的物企數量增至18家，占比由2024年的35%進一步提升至46%。

分析來看，其中在管面積超過1億平方米的上市物企共有14家，總計在管面積60.34億平方米，即約28%的物業企業合計在管規模占總體的比例為78.77%。可以看到，物業行業的規模集中度正在持續上升。

同時，行業在多元化業态探索以及獨立性提升方面面臨明顯阻力，在管面積中第三方以及非住業态占比增長緩慢或出現下滑，整體推進效果不及預期。不過，頭部企業在業态結構優化和第三方項目拓展上表現更為穩健，獨立性與多元化水平顯著優于行業整體，進一步拉大了與中小物企的未來發展差距。

報告期内，樣本物企展現出較高的拓展熱度，不同規模的企業在住宅、學校、醫院、商企、産業及物流園、公共場館、城市服務等領域均有斬獲，項目不僅覆蓋内地多個區域，還延伸至香港，進一步拓寬了服務版圖。

以主要業态來看，住宅物業方面，金地智慧服務北京區域公司通過市場化公開遴選，從近十家參選企業中勝出，成功入駐京西高端標杆項目緣溪堂，開啟政企社共治、品質服務煥新的篇章。

據介紹，入駐後金地智慧服務将嚴格遵循政府監管要求，落實信息公開與規範運營，全面落地特色服務體繫。其核心為“線上‘想家’平台+線下‘26°專屬管家’”雙軌模式，踐行“恰到好處舒适”理念，提供7×24小時全天候響應。同時，将針對性破解社區治理痛點，圍繞頂豪業主需求，升級私密安防、雕琢園林景觀，打造兼具高端格調與人本溫度的專屬歸家體驗。

商業物業方面，融創服務與徐州杉杉奧特萊斯廣場正式達成全面物業運營合作，前者将以其在商業綜合體領域的深厚積澱與繫統化運營能力，為該項目注入全新服務動能，助力項目從“微度假文旅商業”向“高端文旅奧萊”跨越。

資料顯示，徐州杉杉奧萊2022年9月開業，是淮海經濟區首家沉浸式微度假商業綜合體，也是杉杉商業集團在江蘇的首店項目。融創服務将全面承接其物業運營管理，涵蓋安全、清潔、設備維護、能源管理及商戶裝修管控等綜合服務，並針對項目開放式布局、潮汐客流、商業調鋪頻繁等特點，量身打造以“安全守護、業務連續、品質呈現”為核心的服務方案。

辦公物業方面，卓越商企服務正式入駐了vivo深圳維沃大廈，為其提供全委托物業服務及專項服務，管理面積超13萬平方米，這也是該公司在智能終端制造的又一次重要拓展。

針對該大廈的超高層建築特性與企業定位，卓越商企服務以超百人的專業團隊為基礎，塑造高品質服務體驗。核心包括深度參與項目建設前介至穩定辦公運營全周期，在承接查驗、設備調試、繫統優化等關鍵環節提供專業技術支持，确保設施設備高效、穩定、環保運行。拓展多元空間服務，針對大廈内研發辦公、展示交流、員工生活等不同場景提供定制化服務支持等。

園區物業方面，今年一季度以來招商積余旗下招商設施實現市場拓展多點突破，接連中標ATL-甯德新能源W區、ATL-甯德新能源五里洋區、阿里巴巴南通金屬園等五個標杆項目，業務版圖覆蓋高端制造園區、總部辦公、IDC數據中心等核心業态。

據悉，招商設施致力于提供“一站式IFM綜合解決方案”，服務不僅涵蓋環境管理與空間秩序維護，更深度延伸至廠務設施與動力保障等高壁壘技術領域。目前，該公司已在無塵室/潔淨室精密運維、FMCS智能廠務集控、特種設施管控等高精尖環節積累顯著優勢，構建起差異化競争壁壘。

公建物業領域，部分物企持續加大對學校、醫院、交通樞紐、公共場館等業态的拓展力度，呈現出明顯的賽道聚焦與深耕态勢。

其中，中海物業期内正式進駐香港四大出入境口岸項目，為其提供專業保安服務；同時中標香港中醫醫院管理服務合約，提供為期兩年的綜合管理服務；中標香港警務處警察機動部隊總部（PTU）服務合約，為其提供為期三年的專業保安服務。

資料顯示，目前中海物業穩居香港最大物業管理服務商及港澳地區最大中資物業服務企業的頭部地位，在香港物業管理市場中份額占比持續排名第一。以營收來看，該公司2025年來自香港和澳門的收入約為24.69億元，占總收入的比例約為16.5%。

城市服務方面，東莞家寶園林綠化公司在33家供應商（包括11家上市公司）的激烈競争中成功中標海南省昌江黎族自治縣“城市大管家”項目，項目采購預算為2.81億元，最終以2.76億元成交，服務期為3年。

該項目的主要特征是明确要推進“環衛+無人駕駛”試點，計劃規模化投入各類無人設備共計19輛（不含5台無人機），包括無人洗掃一體車、無人掃地車和無人清潔船等。

總體上，城市環衛賽道正向“環衛+園林+市政+智慧技術”的全域運維升級，企業必須具備一體化服務與智能化落地能力（如無人駕駛設備應用）。

本文節選自《並購整合加速 | 2026年4月物業暨城市服務發展報告》
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