從IPO折戟到REIT上市 阿里繫聚光燈外的菜鳥等待破局

觀點網 4月中旬，美國亞特蘭大，MODEX2026國際物流展匯集了來自世界各地的五萬多名供應鏈專業人士。在這里，菜鳥集團推出首款自主研發的攀爬機器人ZeeBot。

這是一款面向高密度倉儲場景打造的特種機器人，實現了地面高速移動與貨架垂直攀爬的一體化作業，已在廣東東莞完成首個智能倉儲項目的交付落地。

作為一家曾在IPO之路上折戟的企業，菜鳥這一次帶着物流“硬件”亮相國際，技術顯露鋒芒背後，是資本棋局落子的信号。

展會落幕半個月後，阿里巴巴一紙公告表示，拟通過設立基礎設施不動産投資信托基金（暫稱中興菜鳥REIT），分拆菜鳥旗下嘉興物流園區資産並在深圳證券交易所上市。

産業科技連線了解到，該園區由阿里兩家間接全資子公司嘉興傳雲及嘉興傳祥持有，拟作為底層資産注入公募基礎設施證券投資基金，中金基金擔任公募基金管理人，中金公司擔任資産支持專項計劃管理人。

這一基礎設施REIT将認購資産支持專項計劃發行的全部證券，進而實現對兩家特殊目的公司100%股權的收購；嘉興園區持有主體将被轉移至該等特殊目的公司，不再納入阿里集團合並财務報表範圍。

從IPO折戟到分拆REIT上市

早在一個多月前，已有預告阿里繫首單公募REIT的落地。

3月13日，杭州市發展改革委發布的《2025年主要工作和2026年工作思路》，表示推動菜鳥物流REITs等項目落地，力争民間投資占比提升至50%以上。

“深化與阿里、螞蟻、網易等龍頭企業戰略合作，深入推進空港型國家物流樞紐、國家骨幹冷鏈物流基地建設，積極争創生産服務型國家物流樞紐。”

作為菜鳥在長三角供應鏈網絡的核心樞紐，菜鳥嘉興物流園區位于浙江嘉興市經開區長水街道，占地670畝，是華東第一、全國第二規模的快遞物流樞紐。

由于地處浙江北部、上海西南，靠近阿里巴巴杭州總部，同時又接近上海周邊港口，不僅能實現快速入倉，國際貨物進出也較為便利。

據菜鳥網絡2023年披露的年報，嘉興物流項目合計4宗，其中便包括上述園區，物業總價值合計達到19.2億元。彼時，菜鳥就已表示正在探索資産證券化機會。

“我們利用多種融資安排來提高的資本利用率，並為持續網絡擴張獲得外部資金。”除了與第三方共同投資的關鍵物流物業（例如倉庫）設立投資工具，菜鳥能夠保持對這些物業的全面控制之外，從2023年就計劃以投資信托或REITs形式分拆物流物業。

菜鳥還在招股書中提示投資者，REIT分拆将須遵守上市規則規定，聯交所一般不會于母公司上市日期起計三年内批準分拆。但是，菜鳥已申請豁免上述三年限制規定。

也就是說，2023年阿里巴巴就思考過提前将菜鳥物流園資産以REIT等形式上市的可能性。

“公司已确定可能分拆的物流物業為C-REIT，該等物流物業的估值不得超過我們總資産的5.8%。”

REIT突圍前的三次蟄伏

3年後，菜鳥雖未能如願圓夢港交所，但等來了深交所REIT上市進程。

為了這一天來臨，菜鳥早在2019年已開始布局。

2019年3月，菜鳥于上交所發行了菜鳥中聯-中信證券-中國智能骨幹網倉儲資産支持專項計劃，該項目被稱為中國首單可擴募REITs産品、首單新零售基礎設施REITs産品。

具體來看，該計劃總規模50億元，首期發行規模10.7億元，其中優先級資産支持證券發行規模6.7億元，發行利率4.45%。

彼時，暫未打通公募REITs路線的菜鳥選擇旗下倉庫集合成一個資産包，通過專項計劃，在上交所滾動發行，以類REITs的資本運作模式打開融資面。

随後，菜鳥将上述計劃的募集資金投入到新倉儲設施建設中，待資産成熟後再次注入新的專項計劃或基金。

2024年4月，菜鳥進一步深化資本布局，與人保資本聯合發起設立了倉儲物流股權投資基金，重點聚焦長三角、京津冀等核心經濟圈的高標準倉儲物流基礎設施。該基金總資産規模約30億元，由菜鳥與人保資本共同擔任基石投資人，中國太平及申通快遞作為戰略投資者共同參與。

一年之後，菜鳥又與中國人壽設立超17億元倉儲物流投資基金，重點投向長三角及長江中遊核心城市高標準倉儲物流基礎設施，申通快遞、友邦人壽、中宏人壽、财信人壽共同投資。

值得注意的是，這已經是菜鳥與中國人壽在倉儲物流基礎設施領域的第三次合作，此前雙方合作資産管理總規模已超過150億元。

從上述基金資産構成來看，菜鳥目前在長三角、珠三角、京津冀等區域擁有大量倉儲資産。

若中興菜鳥REIT及底層資産嘉興物流産業園區獲得市場認可，阿里巴巴或将在未來繼續推出第二、第三甚至更多倉儲REITs，構建菜鳥物流REITs組合，從而完成阿里巴巴的倉儲資産批量化上市任務。

另一方面，截至2026年初，菜鳥已在全球18個國家和地區自主建設超過50個海外倉，全球倉儲總面積達到約1650萬平方米，其中跨境物流專用倉超過300萬平方米。這一規模，使菜鳥成為全球擁有最大跨境電商倉網的企業。

此次成為REIT底層資産的嘉興物流産業園區同樣為菜鳥旗下跨境物流倉的一部分，若未來完成分拆上市，将為菜鳥跨境倉網版圖融資加上一層安全墊。

畢竟在2025年，菜鳥的整體營收有所下滑。

于2026财年起，阿里巴巴将菜鳥與高德、虎鲸文娛等業務劃入“所有其他”闆塊，不再單獨披露收入。

但根據阿里财報，2026财年第一季度“所有其他”闆塊收入同比下降28%，其中菜鳥收入下降便是其原因之一。

從長遠來看，菜鳥的REIT項目申報僅僅是資本化進程中的關鍵一步，後續能否順利落地仍需長期觀察。

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