任遠：重塑資産運營增長的新引擎 | 2026觀點數字科技未來大會

本文為任遠先生在2026觀點數字科技未來大會發表的演講。

任遠（龍湖集團千丁數科首席架構師）：各位嘉賓，各位行業伙伴，大家上午好。我是龍湖集團千丁數科首席架構師任遠，第一個上來分享，做一個簡單的抛磚引玉。

今天分享的關鍵詞是“AI×綠色”，主題是“重塑資産運營增長的新引擎”。

現在時代認知已經發生轉變：能耗不再是後勤保障問題，而是資産定價問題。給大家一個直觀數字：一棟10萬方的寫字樓，能耗每降低10%，就是百萬級的利潤變化。

但反觀現狀，過去一年我們走訪了不同客戶、不同園區，大部分樓宇和園區還停留在月底抄表、年底算賬的階段。

一方面，可以在規劃中得到百萬級利潤；另一方面，現狀是粗放式管理。這就是如今行業必須改變管理方式的原因。

當前，有三股力量在推動資産運營升級：

第一，政策收緊。碳配額從試點走向全國，ESG披露直接影響企業融資成本與項目資産評級。當前融資成本高，不達標樓宇最終會被市場淘汰，要麼改造，要麼拆除重建。

第二，市場已經進入重新定價環節。具備綠色認證的建築，租金可溢價8%-15%；擁有綠建三星認證，是資産交易非常重要的加分項。所以，現在能耗表現是資産重估值中的一個重要部分。

第三，技術經過多年發展，現在已經準備就緒。

首先，傳統IoT技術讓設備上線、數據實時在線；其次，大模型讓數據可被理解，比如多元異構數據以往整合可能需要經歷大量的開發和實施成本，現在在大模型中使用一些簡單的規則就可以大幅提升整合效率；然後，Physical AI讓繫統從被動變為主動調控。所以，我們已經進入技術拼圖集齊的時代。

第一，千丁數科如何做？積累了大量龍湖經驗，擁有十年百億級數字化實踐，能幫客戶少走彎路。

第二，擁有8年AI經驗。大模型出現前，我們在做一些小模型、CV的落地，並且已經在業務中運用，然後逐步向大模型、多模态、Agent方向叠代。經過近兩年産品架構升級，所有産品已完成往Agent時代進行适配的架構調整。

第三，龍湖積累800多項專利，AIoT和BIM……技術均為自研，支持國産化與AI深度應用。

第四，通過積累行業模型深耕行業。龍湖30年投建管運服務能力結合行業專家與近千人科技服務團隊，封裝成行業場景模型。

最終，千丁和其他優秀服務商一樣，交付的不是軟件、不是設備，而是運營能力。

基于上述能力，我們打造了三大核心産品線，提供科技+服務全周期支持：

第一檔，AI+資産運營，包括智慧建管、智慧物管、智慧資管，用AI做空間的建造、管理與服務的活動。

第二檔，AI+空間運營，用AI+BIM+IoT技術進行空間品質升級，打造高品質、低能耗的智慧空間，吸引高品質客戶入駐。

第三檔，AI+客戶運營，高品質客戶進入空間，積累私域流量池，用AI技術把客戶流量串聯起來運營，下一步是激活、增值與變現。

回到綠色運營，核心是把能耗管理變成資産增值的抓手，這是方式、方向和定位的轉變，我們一共總結了三步：

第一步，看清楚。采集每棟樓、每層、每個回路的能耗數據，使能耗管理不用在月底抄表，異常可做到秒級預警，管理者随時在手機上查看園區能耗、分項拆解。

第二步，算明白。碳排查無需人工拼湊、無需請第三方雙碳咨詢機構出報告，手機随時能實現自動收集，直接對接ESG與綠建要求。

第三步，管到位。用AI學習園區上線的歷史數據，自動優化冷站、照明、新風繫統運行策略實現節能，冷站運行節能可達15%以上。再乘以資産管理量級，這是非常可觀的數字。

以冷站為例，我們在龍湖天街落地的AI冷站智控，可精準預測制冷劑能耗、用冷負荷，找到最佳運行點，智能開啟冷機。相比專家根據手感或經驗調控，能耗降低或達15%以上，單個商場每年省電15萬度。龍湖全國不同區域近100個商場，測算全年節省能耗費用3.2億以上。

當然，節能不能只靠繫統，也要做到數據透明、自上而下目標對齊：執行層可自檢，管理層可監督、根據實時節奏進行預判與調整。

我們繫統化梳理全業态雙碳管控體繫，並在手機終端開放給一線、地區及集團管理者，用于過程監督、考核與分項把控，更有把握達成各節點目標，而不是到年底才發現大幅偏離目標，然後思考是否要再花錢購買碳匯。

現在，我們慢慢擴展能源管理體繫，沉澱為感知、決策、執行閉環的數字員工，實現7×24小時自主運行，負責冷站調優、安全巡檢、品質巡檢。

對于一線物業服務人員，執行是否達標、是否應付了事，我們用AI、視頻、多模态技術自動識别檢查，提升每一分成本投資的收益。這種方式相比人工和傳統數字化表單管理，精細度與覆蓋度大幅提升，增加的邊際成本極低，最終兌現為資産品質與估值提升，反映在财務報表上就是收入與資産價值增長。

看一個産品例子：這是我們Agent的友好架構。

前面提到我們做了産品升級，一線員工可用自然語言交互調用數字員工能力，分析一個總部、園區異常能耗在第幾層、哪個位置，然後看數據的具體明細，定位異常能耗的原因是運營策略錯誤還是設備故障。這樣能夠把過去積累的技術串起來，大大降低了復雜場景的學習與使用成本。

全國2000個項目的使用成本降低後，一線操作員工、工程員工、物業員工對信息化的接受水平可能不如數字化專家接受程度高，但通過這種方式去降低使用成本，讓前面設計的這套機制運行起來更流暢、成本更低，落地效果更好。

在多模态大模型使用過程中，我們調用了各航道專家共同積累的行業級場景模型，不僅用到基礎推理能力與互聯網知識，更封裝了龍湖内部積累的行業專家、集團專家以及專門做這種規則研究的人。

這是一個AI巡檢發現安全和品質問題的案例：園區井蓋未復位，路面積水以致于街道很滑，堆放雜物影響通行。積累規則後，繫統通過攝像頭抽幀方式，自動分析現場安全與品質。然後，繫統根據項目能級、空間類型、工單SOP自動創建並分派工單，還可視頻核查執行是否到位，形成評價、考核，最終為服務商出具報告，供項目組做參閱，了解當月或今年的服務執行情況、應付了事的數量，還可調出當時的服務記錄，類似交警執行流程。

有了AI之後，業主想要提升資産管理水平，不再靠增加崗位、增加預算，而是吸引先進經驗、知識庫、規則，沉澱到企業平台與多模态大模型庫中，實現提效，而且邊際成本極低。

最後給大家看一個落地案例：這是一個大健康園區項目，全國有30多個高量級、高品質養老園區。業主最終選擇我們，而非國外知名服務商。

第一，看中我們具備集團項目架構的平台統管能力：用一個智慧空間平台，把全國所有園區設施設備全部上線，管理到同一水平。無論在北京、上海、成都、西安，還是一些較偏遠位置的項目都能通過該平台拉平管理水平，能耗策略一鍵執行。

最終，單園區平均年度節電150萬度以上，實現減人提效，設備故障處置效率提升80%。這就是我們最終落地的效果。

最後回到今天主題做個總結：過去，我們常說能耗是後勤保障問題，管的是水電費、租戶滿意度；現在，能耗本質是資産定價問題，管的是利潤、估值、融資和交易。我們今天講的AI×綠色，不是未來要做的事，現在就能唾手可得。

千丁數科願意與各位行業伙伴攜手，用AI重塑綠色運營，以綠色提升資産價值，讓行業越來越好。我的分享到此結束，謝謝大家。

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