解聘保利物業之後 南京博恩花園下一個物業公司是誰？

觀點網 南京博恩花園的物業公司選聘工作，宛如一部高潮不斷的連續劇。

物聊社了解到，博恩花園位于南京市江甯區，小區占地面積約64.17萬平方米，總建築物面積104.17萬平方米（地上地下），總戶數7198戶（含商鋪47戶），電梯數130部（商用電梯1部）。

此外，還有約7700個停車位，其中露天地面停車位約2500個，地下停車位約4825個（含人防及機械車位），獨立封閉車庫約560個（産權車位）。

這樣的大體量住宅小區，被業内稱為不可多得的物業項目，一般很少有流通到市場上的機會。那麼，博恩花園又為什麼屢次因小區物業服務引起關注？

實際上，博恩花園在物業服務行業出名不是近一兩年的事，“一戰成名”的是向第一家物業公司追讨771萬元公共收益的舉動。

2022年起，博恩花園業委會向萬園物業多次追讨公共收益均無果。直到2025年11月，法院終審一審判決萬園物業需向博恩花園全體業主返還公共收益771萬元，萬園物業才将包括公共收益、公共收益利息、訴訟費、保全費、審計費等在内的855萬元全部打入小區對公賬戶。

如今，相似劇情再度上演，保利物業也要經歷萬園物業曾經經歷過的一切。

歷史重演

2022年8月，宣布與萬園物業解約後，南京博恩花園開展物業公司選聘工作，當時共有27家物業公司報名，通過業委會和物業選聘工作小組預審的共有19家。

經過“多進五”“五進二”等重重篩選，2023年5月，保利物業最終獲聘為博恩花園物業服務公司，與該小區正式簽訂物業服務合同。在接下來三年的續聘工作中，保利物業也都保住了“博恩花園物業公司”這個飯碗。

不過，事情在2025年9月有了轉變。

在“博恩花園業主委員會”公衆号發布一則通告顯示，博恩花園與保利物業的物業服務合同将于2026年5月到期，因此，業委會正推進物業續聘及合同條款優化的相關工作。

然而，在合同條件優化讨論中，業委會未能就所有修改内容與保利物業達成一致，雙方意見存在較大分歧。于是，業委會将續聘的表決權交給物業大會。

今年1月，業委會公布了小區2025年定期業主大會會議的表決結果，其中包括保利物業續聘小區物業公司的議題投票結果及表決結果。

小區公告顯示，同意續聘的業主共有2413戶，占參與表決戶數的44.67%；反對續聘的業主共有2233戶，占參與表決戶數的41.34%；棄權的共有630戶，占比11.66%。

對此，業委會作出表決結果：未形成與保利物業續聘並按原續簽合同的有效決議。

以及在2月，業委會正式向保利物業發出續聘事宜未獲通過的告知函，要求保利物業在2026年5月31日之前依照合同提供相應服務，並邀請保利物業以新選聘申請人的身份，參與新一輪物業選聘工作中。

緊接着一個月後，博恩花園業委會就開展了新一輪物業選聘工作，對于新物業公司的進場資格與服務流程，業委會都作出了詳細要求與介紹。

競聘資格要求包括具有獨立法人資格，企業注冊實繳資金1000萬元以上，並依法披露年報；具有别墅、高層住宅類物業服務管理經驗，在南京市具有2個及以上住宅物業管理項目；近1年無住宅類行政處罰記錄等等

同時，業委會規定，物業公司的服務標準不低于《南京市住宅物業服務標準》（推薦試行稿）五級標準提供物業服務。

物業費層面，多層公寓不高于1.2元/平方米·月；小高層及高層公寓不高于1.3元/平方米·月；復式公寓（疊加别墅）不高于1元/平方米·月；聯排公寓（别墅）不高于1.5元/平方米·月；低層獨立住宅（獨棟别墅）不高于2元/平方米·月；商業用房不高于2元/平方米·月。

資格審核通過的競聘企業，需要在規定時間内繳納20萬元的競聘保證金，以及以1000元/套的價格購買選聘文件。

上述條件，已基本篩選掉資歷相對年輕、條件相對薄弱的小微物企，能夠有效報名參與競聘的，可以稱為“神仙打架”了。

據業委會3月公示的的第一批名單，共有17家物業公司有效報名，其中包括碧桂園服務、中海物業、永升服務、雅生活服務、招商局物業、融創服務等多家頭部物企。

塵埃未定

值得注意的是，原物業公司保利物業沒有參與新一輪選聘。

但在競聘名單公示後第二天，保利物業向博恩花園業委會發出了一份工作聯繫單。保利物業提到，公司對“續聘未獲通過”的表決結果的合法性與真實性不認可，且根據相關規則，保利物業已通過續簽。

同時，保利物業表示，自2023年5月起進場至今，已為小區公共區域工程改造相關事宜進行了墊資，要求業委會通過公共收益部分返還。

對于續聘一事，業委會的态度十分堅決，表示保利物業無權對業主大會的決議提出異議，表決結果經過公示並已在街道、社區監督下公告生效。

業委會還提到，保利物業已在過往函件中“明确确認将參與新一輪物業服務企業選聘”，此舉可以證明保利物業已明确知曉續聘未能通過決議。

對于墊資返還訴求，業委會認為保利物業擅自扣留公共收益，已構成嚴重違約，主張保利物業先清算並返還公共收益，業委會再另行返還墊資款。

就目前的形勢來看，雙方各執一詞，或将給博恩花園新物業公司進場埋下隐患：舊物業拒絕退場，新物業無法進場，小區治理恐怕會短期陷入混亂。

舊事雖未完全解決，但新物業公司的選聘工作也已如火如荼地展開。4月25日，博恩花園業委會公布小區物業選聘“多進五”結果。

業委會表示，在早前的17家有效報名物業公司中，共有10家按時繳納競聘保證金。選聘工作小組對這10家物業公司進行了綜評，最後投出5家物業公司進入下輪競聘，分别是碧桂園服務、德信盛全物業、銀城物業、金百豐物業、弘陽物業。

入選名單後面，附上了10家物業公司的投資與人員配置情況。

據統計，有4家物業公司的投資金額超過300萬，最高額為雅生活服務的385.18萬，其余幾家公司的投資金額為0到218萬不等；10家公司均配置不少于170人的物業團隊，最高達188人。

另外，從投資款打入監管賬戶的占比來看，有7家公司承諾至少打入50%投資款，德信盛全物業承諾将300萬元轉入監管賬戶，雅生活服務則承諾将80萬元打入監管賬戶。

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