直擊中金普洛斯REIT年度業績說明會，物流倉儲市場回暖信号明确

近日，中金普洛斯REIT召開2025年度業績說明會，普洛斯中國CEO趙明琪與中金基金經理就物流倉儲市場趨勢及主動管理策略與投資人進行了深度交流，並回應了市場關切的問題。

業績說明會上，普洛斯和中金基金表示，未來将繼續深化協同聯動，不斷優化租賃策略，繼續通過定制化改造等多項舉措，鞏固中金普洛斯 REIT的多元客戶結構，進一步增強其資産競争力和抗周期能力，同時拟積極遴選優質資産，致力于實現常态化擴募，為投資人創造長期可持續的回報。

同周内，中金普洛斯REIT（508056.SH）交出了一季度業績答卷：報告期内基金實現收入約9746.28萬元，可供分配金額約6888.87萬元，年化現金流分派率約4.74%，核心指標表現穩健。

作為市場化運營産品標杆、“雙首批”的物流倉儲REITs代表，中金普洛斯REIT本身是一個觀察行業最新風向的窗口。

綜合其業績表現和說明會來看，中金普洛斯REIT不僅展示出自身極大的經營韌性和穩定的收益水平，並通過普洛斯專業的研究分析，傳遞出頭部投資與運營企業對物流倉儲市場回暖向好的信心，為行業的長遠穩健發展注入一針強心劑。

物流倉儲市場率先回暖

業績說明會上，普洛斯分享了對全國49個主要城市的高標倉市場監測數據分析，2025年市場新增供給為1,400萬平方米，同比下降12%，而淨吸納量增長23%至1,600萬平方米，大于市場供應增量，供需關繫持續優化。

整體市場運營端指標同步回升，截至2025年底上述主要高標倉市場平均出租率回升至83%；部分區域的新簽租金水平企穩向好，為未來的穩步上揚奠定了基礎。

這一復蘇态勢，在2026年一季度得到了數據印證。

據CBRE近日發布的2026年第一季度北京和上海不動産市場報告顯示，北京市場一季度單季淨吸納量達19.8萬平方米，創下歷史最高紀錄。廊坊作為環京市場，一季度淨吸納量也達到10.6萬平方米。上海市場一季度倉儲物流無新增供應，空置率連續三季收窄，且進出口總值同比大增23.1%。

據瑞思研究院分析，整體來看，物流倉儲市場率先回暖信号已經明确。上述報告顯示的北京單季吸納創歷史最高，京津冀區域的物流倉儲需求正在強勁復蘇；上海空置率連續三季度收窄，加上進出口數據的強勁支撐，物流倉儲REITs的基本面正在出現改善迹象。

今年以來，與物流倉儲息息相關的宏觀經濟數據表現同樣積極。據國家統計局數據，2026年一季度GDP增速5.0%，内需貢獻率達84.7%。中國物流與采購聯合會數據顯示，2026年3月物流業景氣指數較上月回升2.7個百分點，各分項指數全面回升。内需提振和物流景氣度回暖，為倉儲市場的需求韌性提供了強勁支撐。

具體來看，物流倉儲市場需求的增長變化不僅體現在總量上，其具體結構性變化趨勢同樣值得關注。

據普洛斯上述市場研究分析，跨境電商、快遞快運、合同物流等仍是2025年物流倉儲市場淨吸納量的主力軍。其中，跨境電商倉儲物流需求的增長已從華南向華東、華北區域擴散；同樣作為主力的快遞快運行業，加速向下沉市場布網，貢獻占比從上年的8%升至17%；新能源汽車産業鏈帶動的倉儲需求從6%升至12%。

與此同時，内需消費成為租賃需求驅動主力，消費者越來越重視悅己經濟、質價比導向經濟，托舉起以潮玩、即時零售為代表的新業态，加上制造端國産智能制造崛起，這些趨勢一起為物流倉儲市場注入結構性新增量。

綜合此前預判，未來3至5年物流倉儲市場租金有望回到合理水平，對應約30%至50%的上行空間。而那些具備領先運營管理禀賦的資産標的，有望在下一輪行業回暖周期中獲得更大的增長空間。

高效精益運營賦能

在物流倉儲領域，普洛斯的深厚積澱與領先地位不言自明。

據其官網顯示，作為新經濟基礎設施投資與産業服務龍頭，普洛斯目前在中國70個城市運營超420處物流倉儲及制造研發設施，運營面積超過4000萬平方米，服務超過2500家企業客戶。深耕中國市場超二十年，普洛斯這種規模化網絡布局帶來的資源協同和管理效率，是支撐中金普洛斯REIT底層資産穩定運營的核心能力基座。

在對中金普洛斯REIT的市場化運營中，普洛斯秉持主動管理、因園施策，提升運營表現、打造項目差異化優勢，不斷釋放基金資産潛力，同時依托普洛斯數智化運管體繫，實現基金運營效率升級與運營支出優化，進一步挖掘資産價值，提高對投資人的回報。

針對當前市場關注、投資人提問的環京市場及華南市場短期内仍面臨較大供給的問題，業績說明會上亦得到回應。

中金普洛斯REIT十個園區覆蓋五大城市群，超三分之二面積位于一線城市及周邊樞紐位置，所在七個區域子市場需求旺盛，2025全年倉儲淨吸納量近1,000 萬平方米，過去三年呈現整體逐年增長态勢。

其中，中金普洛斯REIT位于北京的兩個園區區位優越，分别靠近首都機場和亦莊開發區，其鎖定的目標客戶對區位要求高、租金敏感度較低。相較而言，北京核心區位需求和租金水平已穩定，而與環京市場的需求形成分化。結合普洛斯的主動管理賦能，成效顯著。

例如，普洛斯通州光機電物流園主動調整定位，憑借緊鄰北京亦莊國家級經濟技術開發區的區位優勢轉向醫藥物流方向，成功簽約一家全球領先的高端醫藥物流企業，實現了客戶結構向更高品質、更高穩定性的轉換。為滿足新簽租戶需求，園區實施了定制化改造，因此于報告期内的資本性支出增加，這些相關投入采用分批支付方式並将通過租金形式向租戶全額回收。

普洛斯北京空港物流園通過運營管理體繫調整，獲得了LEED v4.1 O+M金級認證，成為業内少數獲該級别綠色運營認證的物流倉儲REITs底層資産。這一認證直接提升了園區對跨國企業客戶的吸引力，尤其是對ESG有硬性要求的高端醫藥物流企業。

至于華南市場，整體而言，核心區位的資産相對堅挺，如中金普洛斯REIT旗下的普洛斯廣州保稅物流園實現了租金提升，客戶類别更加多元化；位于廣州的普洛斯增城物流園則利用自身稀缺的單層雙邊庫産品優勢，在周邊新增供給以多層物業為主的環境下鎖定頭部快遞企業。該租戶對自動化設備投入較重，意味着更長的租約周期和更高的續約确定性。

長期配置價值凸顯

今年一季度，中金普洛斯REIT報告期内收入約9,746.28萬元，實現可供分配金額約6,888.87萬元；持有的項目公司實現租金及物業管理服務費收入約9,705.04萬元，剔除公允價值變動損益影響後的息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）利潤率為64.53%。

回顧其2025年全年業績來看，中金普洛斯REIT項目整體四個季度末簽約出租率維持約90%，全年EBITDA 利潤率保持在65%以上，核心運營指標持續向好，在市場化運營物流倉儲REITs産品中保持領先。

對于投資人而言，更值得關注的是，上市近五年來，中金普洛斯REIT累計分紅15 次，分紅總額達14.61億元。基金過去三年按當年末市值計算年度分派率均超 5%，其中2025年化現金流分派率達 5.34%，凸顯長期配置價值。

放在整個物流倉儲REITs闆塊中，中金普洛斯REIT的2025年按照當年末市值計算的年化分派率穩居行業頭部。延續到今年一季度，中金普洛斯REIT截至季度末的年化現金流分派率約4.74%。

在低利率環境下，對比十年期國債收益率和銀行理财産品，中金普洛斯REIT這一可持續的分派水平，對追求穩定現金流的配置型投資者而言，吸引力不言而喻。

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