土地市場大洗牌：頭部吃掉五成土儲，投資邏輯轉向利潤為王

觀點指數 在4月22日觀點指數研究院發布的《效益優先 | 2026年1-4月房地産企業新增土地儲備報告》中，其指出前50房企3月累計新增土地建面1229.12萬平方米，同比下降33.11%。頭部房企資源集聚，前十企業基本占據新增土儲規模的五成。企業投資已從要規模轉向要質量、要利潤。房企更傾向于競拍那些“地貨比”（地價占售價比例）合理、且周邊一二手房價格倒挂明顯的地塊。

3月累計新增土地建面1229.12萬平方米，同比下降33.11%

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企1-3月新增土地建築面積1229.12萬平方米，同比下降33.11%。

數據來源：觀點指數整理

其中，華潤置地、越秀地産、保利發展控股新增的全口徑土地儲備分别為134.61萬平方米、92.43萬平方米、56.03萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-3月土地投資力度最大的企業為越秀地産、保利發展控股、華潤置地、中國金茂、綠城中國，權益拓儲金額分别為270.69億元、121.36億元、77.89億元、47.55億元、38.12億元。

從新增貨值來看，1-3月土地新增貨值最多的企業為越秀地産、華潤置地、保利發展控股、中國金茂、甯波甬鄞開投，新增貨值分别為664.46億元、260.73億元、17241億元、108.87億元、104.46億元。

房企恪守安全底線，土地投資轉向利潤主導

近期，房企公布其2025年業績，從中可以窺見過去一年房企在土地投資方面的成果。此外，還能了解到房企新一年對“面粉”的計劃。

據觀點指數觀察，頭部資源聚集的效應進一步放大，前十企業基本占據新增土儲規模的五成左右。

中國海外發展在業績會上表示，企業将繼續聚焦安全性、确定性更高的一線城市，抓住其他重點城市的結構性機會。2025年中海地産共獲取35幅地塊，新增土儲總建面499萬平方米，權益建面445萬平方米，總購地金額1186.9億元，權益購地金額924.2億元，新增購地金額保持行業第一。其中，香港及北上廣深五個城市權益購地金額占比約為73.9%。

華潤置地預計，2026年土地市場結構性分化的态勢仍将延續，土地供應将進一步向核心城市的核心區域集中。核心城市優質地塊的供應有望維持合理規模。2026年可售資源4500億元，其中一二線城市占比約92%。2025年公司通過專項債收儲、股權退出、土地置換、上蓋物業調整等多元化方式推進土儲換倉，全年盤活土儲約250億元，顯著改善了公司的資源結構。

招商蛇口截止2025年的土地儲備為2200萬平方米。其土地投資原則是保持在重點區域、重點城市以銷定投、精挑細選。新拿地更聚焦于項目的周轉速度和收益的兌現。招商蛇口2026年可售貨值約3400億元，核心城市“6+10”占比81%，“強心30城”占比94%。

綠城中國2025年新增50個項目，可售貨值1355億元，一二線城市貨值占比86%。2026年初步拿地目標是約1000億元貨值。以“守牢安全底線、做一成一”為第一原則，兼顧現金流與利潤，不片面追求單一維度指標。在深耕核心城市的同時，積極挖掘非熱點城市優質地塊的結構性機會。

越秀地産2026年的拿地預算為300億元，與2025年的持平，将主要投向北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市。2025年的權益投資額244億元（預算300億元），核心六城投資占比96.3%。2025年末總土地儲備1855萬平方米，一二線城市占比94.4%。

觀點指數認為，頭部企業追求高能級城市核心地塊以加快項目的周轉速度。企業以去化流速為導向，以安全為底線的審慎投資理念，将繼續貫穿未來的投資決策。

此外，觀點指數還觀察到，企業投資已從要規模轉向要質量、要利潤。房企更傾向于競拍那些“地貨比”（地價占售價比例）合理、且周邊一二手房價格倒挂明顯的地塊。例如，成都高新區部分地塊，因周邊二手房價格堅挺，新房限價取消後存在較大的利潤空間，引發了房企激烈的“觸頂搖号”。相反，地價高企但房價天花闆已現的區域，房企則會放棄。

企業的獨立開發項目也逐漸增多。過去的聯合拿地多是為了分攤資金風險，如今獨立拿地比例顯著上升。這一變化源于兩點：一是優質地塊利潤空間回歸，頭部房企不願稀釋利潤；二是産品力競争加劇，獨立開發更有利于貫徹“高品質住宅”的産品主張，避免合作方之間的理念分歧。

供應土地規劃建面環比上升，供應結構明顯優化

據觀點指數監測，1-3月，供應規模環比回升。最新3月數據顯示，一二三線城市供應住宅用地267宗，供應土地規劃建築面積1481.11萬平方米，供應土地起始樓面價5587元每平方米，環比上升19.97%。

3月，二線城市供應規劃建築面積560.3萬平方米，比2月環比上升56.71%，其起始樓面價達到7313元/平方米，環比上升57.88%。3月三線城市供應宗數為164宗，供應土地建面864.03萬平方米，環比下降1.4%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

3月是傳統的啟動期，供應量大。4月預計會根據3月的成交情況進行動态調整，避免土地流拍對市場情緒的沖擊。

從城市來看，期内二線城市供應的體量不大，供應頻率與過往相差無異。南京推出9幅地塊，用地面積約22.66公頃，起拍總價40.23億元。本次出讓地塊包括6幅二類居住用地、2幅住宅用地及1幅商住混合用地，分布于江甯、浦口、六合等區域。

三線城市中， 珠海市自然資源局公布《珠海市2026年度城鄉建設用地供應計劃》，全年計劃挂牌196宗土地，較去年增加10宗。其中，商品住宅用地計劃出讓25宗，保障性租賃住房用地3宗，住宅供應量有所減少。

嘉興市自然資源和規劃局發布《嘉興市區2026年度國有建設用地供應計劃》，明确市區2026年計劃供應17宗宅地，宗地面積57.54公頃。嘉興市區2026年國有建設用地計劃供應總量604.47公頃，同比減少12.9%；其中，住宅用地同比減少44.8%。

住建部及多地政府出台的“好房子”建設技術導則，在2026年成為土地出讓的前置條件。政策鼓勵建設低密度、高得房率、綠色科技住宅。

觀點指數認為，城市年度供應計劃均呈現收縮态勢，供應結構明顯優化，核心區地塊供應量增加。優質地塊的出讓，能夠較大程度提振市場信心。

青島《關于探索實施土地短期利用的意見(試行)》(征求意見稿)面向社會公開征求意見，旨在激活城市存量土地資源潛力，破解批而未供、儲而未供及空閑土地閑置難題，規範土地臨時高效利用路徑。

這一新政聚焦存量土地盤活，創新供應與監管模式，明确适用範圍、準入門檻、租期標準及審批監管細則，限定不得建設住宅項目，兼顧土地高效利用與遠期規劃實施。

華僑城（亞洲）控股有限公司發布公告，宣布其間接非全資附屬公司拟透過土地收儲方式交回相關地塊。根據公告内容，附屬公司合肥環巢拟向巢湖市土地儲備中心交回巢湖地塊，補償費用為人民币5.96億元；另一附屬公司合肥華僑城實業拟向合肥市土地儲備中心交回三宗合肥地塊，補償總額為人民币17.25億元。

政府層面，出具相關指引盤活閑置土地。企業方面，則是以交回土儲的方式，由地方統籌地塊的利用。

本文節選自《效益優先 | 2026年1-4月房地産企業新增土地儲備報告》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。