特寫 | 招商蛇口孟偉：房地産發展的根本是洞察用戶需求

觀點網 4月初的廣州多雨、濕潤，陽光直射地面的時間少之又少，人流也不如平日密集。

但懷着對地産新周期的信心與期盼，4月2日，觀點新媒體如期召開2026觀點年度論壇，為數位業界知名人士搭建演講舞台，邀請各家就《新周期：量變到質變》主題展開深入交流與探讨。

也是在這一天，廣州開始放晴。演講廳外，雲層散去，陽光均勻地灑落在各個角落；演講廳内，思維碰撞，曾經的計劃與設想已經一個個地轉變為具有影響力的實踐項目。

其中，招商蛇口城市研究院院長孟偉就以《招商蛇口好房子標準體繫構建及實踐》為主題，表達了他對“好房子”核心要素的獨到理解，並對相關項目進行講解介紹，為我們展現了招商蛇口在面對“好房子”大考交出的高分答卷。

趁着演講的余熱，我們邀請孟偉進行了一場深刻的對話，期望從國企選手的角度，進一步理解“好房子”的内核與當今房地産行業的發展狀況。

“我們感受到了希望”

孟偉回憶稱，前幾年，由于房地産行業在持續下行，對于周期底部，大家還是沒有信心。直到去年年底或今年年初，随着上海等地區的相關政策帶動樓市復蘇和部分指標的上升，行業感受到了希望。

關于房地産行業回暖的具體節點，孟偉表示：“無需過于擔心，每個區域都會有自己的回暖標志。”

誠然，站在不同的視野看待問題，身處不同的地理區域分析現象，都會産生不同的看法。迷茫與擔憂是不可避免且暫時的，唯有持續不斷地向前探索，才能盡快且平穩地回到安全區。

孟偉進一步提到，區域布局上，最近兩年能明顯地看出頭部房企都聚焦在八個城市或者是十個城市，比如成都、西安、合肥這幾個城市受到的關注度都比較高。

但這也帶來了一繫列問題，就是所有的彈藥全部都集中在這些城市，資源與項目紮堆會導致互相踩踏。

“成都就是最好的案例，（各大房企）做得都很好，反而造成客戶不知道選擇哪個更好的（項目），客戶也在猶豫是不是還會有更好的（項目）出來。”

孟偉認為，一方面，一線城市有更強的吸引力和号召力，房企還是要繼續保持相應的投資強度的；另一方面，還可以關注一些強二線城市，或者是大家以往忽略的一些城市，比如三亞崖州闆塊的去化和銷售相對比較理想；

同時，三線城市的局部機會也是值得關注和嘗試投入的。

“好房子”與洞察客戶的需求

那麼，進入到不同能級的城市之後，全國性房企需要面對來自不同客戶群的不同需求，打造定制化的項目與服務。

對此，招商蛇口在産品打造上總體分三步走。首先，建立統一的標準，其次形成強大的供應鏈體繫，在上述基礎上做适配或者在地化，最後根據客戶群體做差異化的配置内容。

針對不同的定價，招商蛇口會有不同的“好房子”的配置選項包，甚至在同一個地區，招商蛇口也會依照客戶的個性化需求，調整“好房子增值包”的内容。

“招商蛇口的好房子體繫是7大維度，28個場景模塊，485項技術。有的客戶對于睡眠比較敏感，我們會結合485項技術配置‘深度睡眠’服務，客戶可以在原來售價的基礎上選購‘深度睡眠’的好房子增值包以滿足需求。”孟偉表示。

注重客戶的需求，是招商蛇口提升自身項目打造能力的核心，也是對“好房子”標準體繫的深層理解與更新叠代。

孟偉認為，2025年是“好房子”元年，各個開發商都推出了自己的“好房子”標準。

而進入2026年，已是實踐年、交付年，“好房子”實現了從營銷宣傳向供應鏈端轉變的核心突破。

據介紹，招商蛇口在2025年上半年便打造了6個好房子示範項目，而2025年至2026年初，已有30多個項目落地實施。此外，按照目前的進度與規劃，招商蛇口将在2026年底正式發布新的“好房子”叠代標準内容。

但萬變不離其宗，不論“好房子”標準經過多少次更新，其最核心的本質都不會被改寫。

“房地産商是為購房者建造房子的，所以最根本的還是要時刻關注客戶，洞察客戶的需求。”孟偉提出了這一獨到見解。

他進一步稱，現在房地産行業已經進入了存量時代，稀缺的是能夠滿足客戶個性化需求的産品。房企首先要解決“你的客戶是誰”、“客戶需要什麼”兩個問題，打造滿足或者超越客戶需求的好房子。這樣才能在新的市場變化下，持續地保持競争力。

“重點關注後期運維服務”

關于未來的發力點，孟偉表示，招商蛇口包括其他房企，應該在原來的基礎上，重點關注後期運維服務和服務設施配套。

他認為，住宅的使用壽命是50年，前期的設計與建造是一大關鍵，而進入到後期，對住宅質量的檢測與運維服務，則是滿足好房子、好服務的另一關鍵性因素。

順着項目運營服務的話題，結合物業行業發展現狀，孟偉又進一步向我們提出了住宅物業服務的看法，主要涉及物業公司、服務場所市場化以及社區運營三個方面。

第一，物業公司需要前進到設計開發的前期階段，根據物業項目的實際成本等情況，提前做相應的配置内容，比如門禁、道閘，通過智能化方式減少人員的數量，減少在設計上不合理的開口。

同時，在開發建設階段做好硬件設施的支持，助力應用機器人和智能設備更好地發揮作用，比如提前配備好掃地機器人、巡邏機器人、無障礙坡道、電梯授權等硬件設施。

第二，服務場所市場化。一些高耗能的、品質要求比較高的設施，例如遊泳池、運動健身場所，單純依靠開發商的物業管理會相對較難維持下去。這就需要小區業主能夠承受一定的對外服務，接受外部客戶進入會所體驗服務，讓這部分項目滿足基本的運營，産生盈利。

第三，社區運營。随着會所模式的服務内容增多，如果只依靠物業人員，服務質量不一定能達到客戶的所有需求。随着服務成本的增加，也會導致物業公司退場。

在這種情況下，業主可以采用主理人形式，自發組織和提供相應的服務和管理，那麼物業服務成本也會相應降低，且業主自發組織的活動，相對來說業主會更滿意。

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