泊寓、冠寓合計營收超60億 第二梯隊以兩位數增速“縮小差距”

觀點指數 在4月21日觀點指數研究院發布的《供給加碼 | 2026年4月住房租賃發展報告》中，觀點指數指出，頭部企業雖遭遇增長瓶頸，但市場主導地位依舊穩固。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金的走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

據觀點指數監測，2026年3月重點50城住宅租金市場表現為弱修復态勢，租金下行壓力未得到有效緩解，整體表現不及傳統租賃旺季預期。

單月50城租金均值環比微降0.73%，收于29.34元/平方米/月，未能延續2月的階段性反彈走勢，同比壓力持續加劇，單月同比跌幅擴大至8.68%。

結合當前市場數據及供需格局，觀點指數判斷2026年二季度租金或将表現為平穩偏弱、分化延續的态勢。4-5月租賃需求逐步回落，6月畢業季将為市場帶來階段性小幅需求支撐，但支撐力度有限，難以改變整體市場偏弱的格局。預計二季度50城租金環比将在±0.5%以内的窄幅波動，同比仍維持負增長，跌幅預計在5%-8%之間。

企業經營層面，3月下旬，不少企業披露了2025年全年的業績。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

數據顯示，主流房企繫長租公寓品牌營收表現為規模梯隊固化、增速兩極分化的特點。上圖所列示的7家樣本企業合計收入約95.86億元，行業馬太效應顯著。

其中萬科泊寓、龍湖冠寓繼續穩居第一梯隊，2025年收入分别為36.66億元和24.8億元，合計占7家企業總收入的比例超過60%。

但兩者年度收入同比均出現微跌，這也表明在市場租金下行或持平的壓力下，龐大的體量使得調租難度增加，營收增長進入平台期。

第二梯隊以招商伊敦公寓、城投寬庭、華潤有巢等央企與地方國企為核心，全年營收集中在6億-14億元區間。雖然這部分企業短期内難以撼動頭部的規模優勢，但在行業調整期展現出較強的抗風險能力。其中招商伊敦公寓和華潤有巢年度收入同比均實現了兩位數的增長，前者漲幅為13.45%，後者為10%，正在逐步縮小與頭部的差距。

全年創收5億元以下的以中海長租公寓、金地草莓社區、甯巢公寓等為代表，規模較小但增速亮眼，其中中海長租公寓以29.63%的同比增長成為年度收入增幅最大的企業。另外，截至2025年末，安居甯巢公司合並資産總額約23.3億元，並争取2026年年度的營業收入突破2億元。

出租率方面，萬科泊寓、龍湖冠寓、華潤有巢、甯巢公寓等企業的成熟期項目，出租率均達到95%及以上，招商伊敦公寓、城投寬庭、金地草莓社區、中海長租公寓等的成熟期項目，出租率均超90%，企業的運營底盤保持穩固。

從數據來看，頭部企業雖遭遇增長瓶頸，但市場主導地位依舊穩固，同時以招商伊敦公寓、華潤有巢、城投寬庭等為代表的國企/央企表現突出，行業資源進一步向房企繫、國資等頭部集中，市場集中度持續提升，行業分化格局進一步深化。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數監測，本期住房租賃市場中小品牌/新品牌活躍度持續走高，國資主導保租房規模化供給的格局持續強化，成為市場的穩定器，同時市場化新銳品牌依托細分定位、存量盤活與輕資産模式，實現突圍。

從參與主體來看，地方國資仍是住房租賃供給的中堅力量。期内西安安居集團旗下安居·樂築（文藝路店）等7個保租房項目、保定國控集團旗下4個項目（豪璟園、周正家園、華潤佳苑和築台園，合計426套）、交子菁寓等多個保租房項目同步開啟對外配租。

市場化中小品牌/新品牌則展現出靈活高效的擴張節奏，聚焦企業員工住宿、存量盤活、輕資産運營等。其中途羚公寓表現尤為突出，同步在廣州、北京、杭州、南京四城落地標杆項目，實現一線與強二線核心城市同步規模化開業。這四個項目均由存量物業輕量化改造而成，提供單人間至六人間等多種房型，並配備健身房、共享廚房、影音室等公共設施。

項目層面，本期報告選取壹間槟榔園為典型樣本，探究當前住房租賃項目的運營邏輯。

壹間槟榔園是招商蛇口旗下首個亮相的“壹間”公寓項目。2012年4月，招商蛇口将原槟榔園職工宿舍改造升級，推出1300多套房源，完成了從藍領宿舍到青年白領公寓的初步轉型。

運營至第十個年頭，為應對市場需求變化，管理方招商伊敦公寓于2022年6月啟動了為期數月的全面煥新。此次改造涵蓋公區品質升級、硬裝標準提升、軟裝煥新以及全套家電更新，並針對性推出39平方米一房一廳與ins風大開間等适配新品戶型。煥新後的項目開業當日出租率即超62%，其中一房一廳戶型實現滿租。

截至目前，項目已完成第五批次改造，改造房源占比達65%。改造樓棟的出租率從86%提升至97%，平均租金單價提升至151元/平方米/月。

從數據來看，通過硬件升級與産品叠代，老舊資産不僅能擺脫折舊貶值的宿命，還能實現租金溢價與資産增值的逆生長。

此外，招商伊敦旗下服務式公寓泰格壹棠也同步完成了改造煥新。2025年内，該項目爬坡入住率達到87.7%，進一步驗證了高品質、個性化租賃産品在當前市場中的強勁需求。

在新增項目開業層面，本期觀點指數監測的樣本企業累計新增開業項目20個，涵蓋12家主流品牌、10座重點城市，合計新增房間數超10570套。對比上期，開業項目數、品牌參與度、城市覆蓋度等均實現明顯提升，供給力度顯著加碼。

數據來源：觀點指數不完全統計

從城市分布來看，開業項目聚焦核心城市群及重點二線城市，區域布局與人口流入、産業集聚高度匹配。其中，廣州及武漢各有3個項目開業，上海、杭州及成都各有2個。值得注意的是，得益于地方保租房政策的持續推動，本期二線重點城市開業項目占比有所提升，住房租賃企業逐步向人口導入量大、租賃需求旺盛的二線城市下沉，進一步拓寬市場的覆蓋範圍。

從品牌布局來看，開業主體呈現多元化特征，國企/央企繫品牌與民營頭部品牌協同發力，成為供給增長的核心支撐。

從項目體量來看，本期新增項目大小體量兼具，其中千套級及以上大型項目有4個，包括招商伊敦合肥高新社區2734套、微領地上海新虹橋湖畔社區2206套、華潤有巢成都悅湖天驕店1245套以及泊寓濟南北宸之光店1030套，合計新增房間數達7215套。

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