GDIRI觀察丨16年代建沉浮錄 華發建管如何在紅海中逆襲？

觀點指數(GDIRI) 華發股份與國恒（武漢）房地産開發有限責任公司簽約，為其位于武漢後湖的躍進C4地塊提供開發代建服務。這将是華發在武漢的第三個代建項目。

躍進C4地塊由國恒武漢公司于2023年12月以5.3億元競得。項目規劃為新建居住、商業項目，綜合容積率2.96，包含3棟14-33層住宅和1棟商業綜合體，住宅總建面約5.71萬平方米，商業總建面約8.04萬平方米。商業部分将打造為季佳廣場，定位區域級生活中心。

資料顯示，國恒武漢公司是武漢市江岸區國資委旗下企業，主要聚焦城市更新與商住開發。該項目位于塔子湖西路與後湖大道交匯處，是後湖片區重點打造的大型商住綜合體，旨在填補區域高端商業空白。華發将通過代建模式輸出開發管理經驗，參與該項目的開發建設。

近年來，房地産行業歷經深度變革，代建業務順勢而起，成為衆多房企的轉型業務之一。華發代建業務也在近年來走進市場視野。

集團托付

華發集團與華發股份的業務分工，是理解華發代建轉型的關鍵。華發集團的房地産業務通過托管的方式讓華發股份進行管理，華發股份收取管理費。

公告顯示，華發股份于2024年8月9日召開的第十屆董事局第四十二次會議及2024年8月26日召開的2024年第四次臨時股東大會審議通過了《關于調整與華發集團代建類關聯交易的議案》。根據華發集團就避免同業競争而出具的承諾函，華發集團及其下屬子公司将房地産項目托管給華發股份，華發股份第十屆董事局第三十八次會議和2023年年度股東大會審議通過了上述托管事項。

經調整後的托管費用及托管内容：商標使用費收費費率為實際銷售回款金額的0.4%-1%；工程全流程管理費費率為項目實際建設總投資的5%-7%；營銷管理費費率為實際銷售回款金額的1.8%-3%（不含渠道費）。此外将營銷渠道中的全民營銷業務委托給華發股份，如經全民營銷成交的物業，華發股份收取全民營銷服務費，費率為實際使用全民營銷成交物業的銷售回款額的1%-2%。

其中，華發集團設置管理考核指標：首先是工程考核機制，視情況給予華發股份一定獎勵，獎勵金額合計不超過工程全流程管理費的10%。因華發股份原因導致委托項目每逾期一個里程碑節點或發生重大不良影響的，分别按照不超過工程全流程管理費總額的2%支付違約金。

其次是營銷考核機制，根據營銷考核結果進行營銷管理費（全民營銷服務費不适用本考核條款）支付。目標綜合完成率＞90%，全額收取當年度營銷管理費；80%≤目標綜合完成率＜90%，按95%收取當年度營銷管理費；目標綜合完成率＜80%，按90%收取當年度營銷管理費。整體來看，華發集團給華發股份設定的費率和考核機制都較為“慷慨”。

據了解，華發集團委托華發股份對委托項目進行工程顧問管理及營銷管理，包括前期定位顧問、設計顧問、工程實施顧問、客戶服務，營銷階段的市場研究、策劃、宣傳、聘請廣告代理公司、銷售、協助簽約、協助收款、協助辦證等所有營銷相關事宜等。華發集團按照委托給華發股份及其下屬公司負責銷售的物業實際銷售回款金額的一定比例向公司支付工程顧問及營銷管理費。

綜上，在華發建管成立前，華發集團的代建業務其實並未分拆獨立開來，始終歸屬于城市運營闆塊管理。對華發股份來說，彼時可能以房地産項目代建已有雛形，只是在華發股份的報表上未單獨披露代建業務的情況。

代建收支錄

企業公告顯示，華發集團城市運營業務主要由子公司珠海華發綜合發展有限公司下屬子公司和珠海市安居集團有限公司負責。華發綜合及其子公司的業務内容包括土地一級開發、産業園區開發、城市綜合體建設、城市更新、市政設施及保障房建設、建築設計服務、房地産銷售、代建業務等。

截至2025年3月31日，華發集團納入合並報表的主要子公司珠海城市建設集團有限公司，其從事的業務主要是物業租賃、代建。可以看到，華發集團的代建業務主要由城市運營闆塊的公司負責，而這部分業務對于華發集團來說盤子並不大。

華發集團營業收入顯示，2024年其代建業務收入約為6.38億元，占總營收的4.35%。去年一季度為2214.34萬元，占比僅為0.4%。

除了營業收入占比不大外，2022年-2025年1-3月，其代建業務的毛利率基本為負數，分别為-56.47%、-46.32%、0.07%、-36.51%。這既與代建業務自身的盈利邏輯有關，也受到華發集團代建業務的結構與收費模式影響。

代建業務存在回款風險。從華發集團2022年-2024年以及2025年一季度的主要在建委托情況來看，整個回款周期最快需要3年，最慢則需要7年。漫長的回款周期直接拉低資金使用效率，疊加管理成本、人力成本支出，極易出現毛利率為負的情況。

此外，代建業務並非高利潤行業，很多項目的管理費率有額度要求。華發集團根據委托代建協議獲取代建單位建設管理費，該費用根據《關于印發<基本建設項目建設成本管理規定>的通知》(财建【2016】504号)核算。

該《規定》提到，代建管理費核定和支付應當與工程進度、建設質量結合，與代建内容、代建績效挂鈎，實行獎優罰劣。同時滿足按時完成項目代建任務、工程質量優良、項目投資控制在批準概算總投資範圍3個條件的，可以支付代建單位利潤或獎勵資金，代建單位利潤或獎勵資金一般不得超過代建管理費的10%，需使用财政資金支付的，應當事前報同級财政部門審核批準；未完成代建任務的，應當扣減代建管理費。

這個準則一般是按工程進度進行付費，對于完成好的項目有一定的獎勵。不過從費率來看，這個《規定》費率浮動區間是在0.4%-2%。如果按照上述華發集團在建委托項目的計劃總投資額作為工程總概算來算的話，7個項目的委托代建費不超過1億元。這也是代建業務收入不高的原因之一。

從上述項目來看，華發集團代建業務範圍主要集中在珠海市的公共服務設施，委托方主體為政府公共部門。此外，項目以公益屬性、民生屬性為主，市場化盈利空間有限，即便累計簽約面積具備一定規模，也難以轉化為高效益。

據華發建管披露，華發集團2009年從珠海十字門中央商務區開始開展全業态全周期代建業務。截止2026年4月4日，華發集團16年來簽約的商業代建項目有63個，總建面達1340萬平方米；政府代建近1500萬平方米。

可以看到，華發集團代建的累計簽約面積並不小，行業内處于中部水平。但是營業收入的波動性大和毛利率低的情況依然是痛點。

後發者的突圍

随着輕資産代建的戰略價值日益凸顯，華發集團啟動代建業務品牌化、獨立化改革成為必然的選擇。

企查查股權穿透顯示，珠海華發建設管理有限公司成立于2025年7月9日，該公司由華發股份全資持股。公司注冊資本1000萬元，經營範圍包含：節能管理服務；商業綜合體管理服務；環保咨詢服務；工程造價咨詢業務等。

華發建管簡介顯示，其是華發集團代建航道平台，整合設計、施工、營銷等全鏈條資源，構建"定制化開發+全周期運營"的服務體繫。

目前來看，華發建管在華發股份控股下，以房地産項目業務為主。華發建管後期是否會承接相關政府公共項目、産業項目等其他類型項目還有待觀察。

自成立後，華發建管向外拓展的步伐逐步加大，不過仍然選擇較為穩妥的路徑，即基本在華發股份布局房地産業務的城市，如武漢、上海、蘇州。和其他代建企業外拓的路徑一致，偏好熟悉的市場，理解産品、洞悉客群。如此能夠快速推進項目的落地，減少異地拓展的試錯成本，保障項目的運營效率與服務質量。

需要注意的是，華發建管的代建費率保持在行業中值，為自身保有較大的利潤。據觀點指數統計，華發建管蘇州和上海的房地産項目基礎費率為1.8%，品牌使用費和銷售代理費為0.7%，單個項目費率合計2.5%。從華發建管的實踐來看，費率收取的多元化可以改善單一費率收入來源，從而獲得更好的收益。

根據觀點指數觀察，行業前期的代建費率在5%-6%區間。随着競争加劇，當前代建費率普遍在1%-3%，明顯回落。一些地方的代建費率甚至降至0.8%，利潤空間持續被壓縮。

這種定價策略的核心邏輯在于，代建屬于輕資産輸出模式，企業一般會輸出品牌、管理、運營等方面的能力來獲取報酬。代建管理或服務基礎費率才是企業能夠持續不斷運轉的支柱費率。品牌和銷售代理費率更多是對代建企業的一種激勵。

值得注意的是，相對合理的定價水平有助于代建企業獲取更多的業務，但前提是企業擁有廣泛傳播的口碑項目。合理的費率水平，既能保障代建企業投入足夠的資源保障項目的品質，也能避免因低價競争導致的服務縮水。

去年10月，華發建管參與了纾困代建項目。其以代建的身份介入廣州陳田村舊改項目。該項目由富力集團、興業銀行、華發建管三方合作，項目名更改為雲山境。據了解，原富雲山A區将由華發集團和富力共同運營，但後續其他新建組團将由華發代建代管，富力並不參與開發。

從集團附屬業務到獨立品牌運營是房企應對行業調整的理性選擇。對于代建行業而言，華發建管仍是新生品牌，其“安全”的發展策略，既契合自身發展階段，也适配當前的行業環境。

與此同時，華發建管仍面臨多重挑戰。其一，代建行業已進入品牌化、規模化競争階段，頭部企業已形成成熟體繫與市場壁壘，華發建管作為後發者，品牌影響力與項目規模仍需提升。其二，早期代建業務盈利不佳的歷史，對品牌市場化拓展存在一定影響，需通過優質項目持續打造口碑。

未來，華發建管能否在保持安全底線的基礎上擴大規模、提升盈利，走出獨具特色的代建品牌之路，仍待市場與時間的雙重檢驗。

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