“資産荒”下 頭部險資接盤ESR滬蘇物流資産

觀點網 “資産荒”下，險資還在繼續加碼能實現穩定現金流的優質資産。

4月21日，ESR對外披露，正式與兩家國内頭部保險集團簽訂協議，共同設立一支總投資規模達16億元的專項人民币收益基金，用于收購ESR資産負債表滬蘇核心樞紐32萬平米現代化多層工業物流資産。

待協議簽署完畢並滿足交易條件後，該基金将收購ESR位于上海與蘇州的兩處多層式物流及工業資産，資産均坐落于長三角經濟核心區的成熟物流樞紐，區域産業配套完善，工業基礎雄厚。

據了解，作為基金管理人與資産運營商，ESR将在該基金中保留少數權益及全面的管理職能。

物流資産調整期

ESR是由新經濟驅動的亞太區最大不動産管理公司，以物流地産、數據中心和能源基礎設施為核心業務。官網數據顯示，截至2025年末，ESR總資産管理規模（AUM）為773億美元，在亞太地區總建築面積達到約4500萬平方米，整體出租率保持在85%的水平。

在中國内地，ESR已在全國39座城市布局近170處物流資産，資産管理規模約187億美元，其中約70%位于産業活躍、需求強勁的長三角與大灣區，且公募REITs已在上交所上市。

資料顯示，此次簽訂協議涉及的兩處資産總建築面積約32萬平方米，均按照高標準倉儲與現代工業制造規格所打造，目前已成功引入汽車制造、電子商務、可再生能源及半導體等高增長行業的頭部客戶。

ESR聯合創始人兼聯席首席執行官沈晉初表示：“我們持續看到，長期機構資本高度認可中國現代工業物流不動産所具備的韌性與戰略價值。此次交易體現了我們與國内機構開展大規模合作以把握增長機遇的能力，也反映了我們對中國優質資産的長期信心。”

産業科技連線獲悉，近年來工業物流資産處于深度的調整期，随着項目交付不斷放量，市場整體階段性供過于求。整體高標倉市場持續承壓，區域不平衡現象進一步加劇，部分城市及區域的倉儲物流市場租賃需求有所上升。在需求量較低的城市,業主仍然延續以價換量的策略來維持項目的出租率。

這是供需不平衡帶來的持續壓力，戴德梁行2025第四季度《大中華區物流地産市場回顧》中顯示，2025年第四季度，中國内地高標物流倉儲存量達1.36億平方米，約188萬平方米新增供應入市，整體高標倉庫空置率比上季度環比上升1.11個百分點至18.3%，高標倉庫市場平均租金比上季度微降1%至29.1元每平方米每月。

根據數據統計，至2028年底中國内地高標物流倉儲市場還将迎來超1568萬平方米新增高標倉庫入市。

此次基金收購的是上海與蘇州的兩處多層式物流及工業資産。具體來看，華東物流地産市場則展現出一定的需求韌性，高標倉庫租賃市場整體表現平穩。2025年四季度，華東錄得新增項目約5.4萬平方米，高標倉庫市場平均租金維持在35.1元/平方米/月；市場空置率上升0.8個百分點至22%。

從宏觀層面看，2025年GDP達到140.1萬億元，同比增長5.0%，為行業提供穩定經濟底盤。全國社會物流總額達368.2萬億元，其中工業品物流總額同比增長5.3%，成為物流需求主力；網上零售額同比增長8.6%，持續帶動高標倉租賃需求釋放。

有分析預計從2026年起，随着需求復蘇與供給趨于平衡，行業或将逐步走出下行周期，進入“租金企穩、淨吸納量回升”的復蘇階段。

險資優質資産渴求

目前，工業物流地産正處于調整期，ESR借此将兩個項目大部分股權出售予險資，僅保留少部分權益降低資産負債率，險資則有了合适的機會配置這類具備穩定現金流、可以穿越周期的資産。

市場轉向供過于求，物流資産的價格也逐漸褪去水分，進入合理區間甚至“打折”位置。

在租金與資産估值回調的時期，也恰恰為險資提供了配置的時機。近年來，市場中對物流資産的投資以險資及部分自用買家為主。其中，險資出于資産配置的考慮，自用買家則在資産價格相對較低時期抄底收購優良資産。

“險資一直在關注物流資産，實際上險資追求的是能提供穩定長期收益的資産，和物流地産的穩定性很匹配。”第一太平華南區産業及物流地産部負責人張甯認為，目前是布局核心位置優質資産的合适時機，核心位置有一定稀缺性，長期具備較大投資價值。

産業科技連線獲悉，早在2023年，泰康保險已收購了ESR國内6處物流園資産，總建築面積約合35萬平方米，總價超20億元。

2024年，平安人壽收購基匯資本兩個廣東江門物流園及一個陝西西安物流園。也是在這一年，鼎晖投資50億元物流基礎設施基金完成募集，随後收購了京東産發旗下約100萬平方米優質倉儲物流資産，基金LP主要為險資，包括中郵保險、中意人壽等知名保險機構。

險資是财務邏輯下的長期配置者，追求穩定現金流與資産保值。有分析指出，倉儲物流屬于物流基礎設施行業，其收益穩定、抗風險能力強等特點，天然匹配保險資金對長期、穩健、穩定現金流的偏好標準。

保險閑置資金在不斷增長，卻面臨着利率中樞持續下移、固收類資産收益率走低的“資産荒”。目前，險資約50%資金投向債券，債券投資收益率卻處于下降通道，2020年到現在，10年期國債收益率從2.96%降到約1.78%的水平。

此時，工業物流這類具備防禦屬性的實物資産，成為優化資産負債結構、拉長周期的重要選擇。從收益率來看，目前高標倉儲資産4-5%的收益率仍具備一定吸引力。

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