告别規模崇拜 “好房子”戰略倒逼房企從拼規模轉向拼産品

觀點指數 在3月31日觀點指數研究院發布的《2026年3月房地産市場分析報告·觀點指數》中，其指出，3月前三周在政策托底、需求釋放、預期修復三重利好疊加下，各重點城市新房與二手房市場均呈現不同程度的回暖态勢，剛需與改善型需求同步釋放，市場信心持續修復。

3月重點城市樓市成交集中放量，復蘇節奏持續加快

觀點指數監測的6個重點城市3月前三周迎來成交集中放量，商品住宅累計成交1.88萬套、213.39萬平方米，分别環比回升95.68%、88.41%，年内已累計成交5.25萬套、611.87萬平方米，市場復蘇節奏持續加快，且二手房市場活躍度全面跑赢新房，置換鏈條高效流轉成為本輪回暖的核心特征。

北京3月前三周商品住宅成交1857套、22.62萬平方米，成交面積環比大幅回升99.87%；二手房市場表現尤為穩健，成交13080套、114.27萬平方米，套數、面積環比分别回升127%、121.23%，成交套均面積穩定在87平方米左右，剛需與改善需求同步釋放，市場韌性凸顯。

受滬七條新政精準刺激，上海市場回暖勢能領跑重點城市，活躍度持續升溫。3月前三周商品住宅成交6452套、61.95萬平方米，套數、面積環比分别回升89.49%、85.26%；二手房成交熱度遠超新房，累計成交2.23萬套、176.23萬平方米，環比漲幅高達168.49%、157.01%，成交套均面積穩定在78平方米左右，政策降門檻、提額度紅利快速落地，剛需置換需求集中釋放。

廣州新房成交反彈力度突出，3月前三周商品住宅成交4312 套、47.69萬平方米，套數、面積環比分别回升172.22%、165.61%，漲幅居六城首位；二手房網簽4225 套、40.25萬平方米，環比小幅回升16.97%、8.90%，成交套均面積穩定在96平方米左右，新房供應放量帶動成交修復，二手房穩步補漲。

深圳市場回暖信号清晰顯現，3月前三周商品住宅成交971套、10.86萬平方米，套數、面積環比分别回升53.40%、45.97%；二手房成交彈性更強，累計成交3545 套、34.18萬平方米，環比同步回升105.27%，成交套均面積約96平方米，市場信心逐步修復，剛需入市節奏加快。

杭州樓市成交放量顯著，3月前三周商品住宅成交1204套、18.18萬平方米，套數、面積環比分别回升122.55%、95.14%；二手房成交熱度遠超新房，累計成交3346 套、33.41萬平方米，環比大漲185.01%、171.14%，成交套均面積穩定在99平方米左右，改善置換需求成為市場的主力。

成都是重點城市中成交規模較高的城市，3月前三周商品住宅成交4043套、52.10萬平方米，套數、面積環比分别回升56.95%、54.17%；二手房成交保持高位運行，累計成交1.63萬套、153.74萬平方米，環比回升105.30%、109.62%，成交套均面積穩定在94平方米左右，剛需底盤穩固，新房二手房雙向共振回暖。

整體來看，重點城市3月樓市量能全面回升，在政策托底、需求釋放、預期修復三重利好的疊加刺激下，二手房領漲特征鮮明，不同城市因政策力度、供需結構差異呈現分化復蘇格局，核心城市市場韌性更強，随着優質房源持續入市，短期回暖态勢有望延續。

開發投資延續承壓态勢，房企多元化債務重組加速風險出清

2026年1—2月份，房地産開發投資及供給端指標延續了此前的承壓态勢，市場供給側的擴張動力依然不足。 在開發投資方面，全國房地産開發投資額累計達到9612億元，其中，住宅投資完成7282億元。

2026年2月份，房屋新開工面積累計為5084萬平方米，施工面積累計535372萬平方米，竣工面積累計6320萬平方米，在市場信心尚未完全修復的背景下，房企的開工意願和施工進度仍較為謹慎。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

在資金層面，銷售端的邊際回暖成為緩解房企資金壓力的關鍵變量。1—2月房地産開發企業到位資金總額為13047億元，其中定金及預收款與個人按揭貸款合計占比高達44%（分别為3589億元和1128億元），這意味着近半數的資金來源依賴于銷售回款，年初銷售市場的溫和復蘇為房企提供了寶貴的流動性支持。

然而，房企的内生造血能力依然脆弱，國内貸款僅為2570億元，占比偏低，而自籌資金達4939億元，占比約37.9%。反映出房企仍需高度依賴自有資金及股東借款來維持運營。考慮到當前資金使用效率及高昂的償債壓力，這種以“銷售回款”和“自籌”為主的資金結構雖能解燃眉之急，但若後續銷售去化放緩，房企的資金鏈安全仍将面臨嚴峻的考驗。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

3月16日，國家金融監督管理總局黨委擴大會議釋放出強烈的“防風險”信号，強調進一步發揮“保交房”白名單制度作用，並加快建立與房地産發展新模式相适應的融資制度。這一政策導向旨在通過精準的融資支持，切斷項目層面的風險傳染，為行業築牢安全底線。在此背景下，房企的融資行為呈現出“總量波動、結構分化”的特征。

2026年1-2月地産債累計發行量同比減少18.39%，顯示行業整體融資規模仍在收縮，但優質房企如華潤置地仍能獲得10億港元的定期貸款融資，表明金融資源正向頭部企業集中。與此同時，新城發展通過“發新還舊”組合優化債務結構，其子公司新城環球有限公司已完成對FTLNHD 4.5 05/02/26和FTLNHD 11.88 09/30/27的現金購買要約，這筆資金的來源是前一日，新城環球于3月10日在新加坡證券交易所完成總額為3.55億美元的年息11.8%、2029年到期的無抵押固定利率債券發行，相關債券已上市。

通過“發新還舊”組合拳優化債務結構，不僅完成了對原有美元債的現金購買要約，還設置了“優先接納權”條款引導債權人參與，並積極推進廣發新城吾悅商業不動産REIT項目，試圖通過資産證券化開辟新的融資渠道。

中國金茂在業績會上表示，公司全年新增融資平均成本降至2.75%，較2024年底明顯下降，融資成本保持行業低水平，低融資成本的開發貸及經營貸占比提升至約50%，

招商蛇口年内完成120億元存量永續債清零，落地經營性物業貸款141億元，2025年新增公開市場融資179.4億元，年末綜合資金成本2.74%，較年初下降25BP。

在民營房企陣營，債務重組已進入實質性攻堅階段，各家企業根據自身資産狀況采取了差異化的化債方案。花樣年控股通過的46.55億美元境外債重組方案提供了“現金+短期票據+強制可轉債+股權”的三選項菜單，最高折讓率達55%，以高成本換取債務削減和以時間換空間；路勁基建則采取了更為徹底的股權讓渡方式，通過“新選計劃”讓債權人持有項目公司70%的股權，並提供本金減免52.5%的中期債券或現金選擇，雖争取到了清盤呈請延期至6月8日，但也反映出其流動性壓力的嚴峻性。

在行業深度調整期，房企正通過高折讓率的債務置換、資産證券化以及項目層面的股權合作等多元化手段進行自救，盡管過程痛苦且伴随着顯著的資産貶值，但有助于逐步化解存量風險，為後續市場企穩掃清障礙。

質效優先錨定經營主線 房企聚焦高質量穩健增長

在行業發展邏輯深度重構的背景下，頭部房企在2025年度業績發布會上，明确了2026年 “穩規模、提質效、聚焦核心城市”的發展主線，銷售目標整體保持穩健，戰略布局持續向高能級城市集中。其中，招商蛇口明确，2026年全口徑銷售目標與2025年基本持平，資源将高度聚焦核心一線城市及強二線城市的核心闆塊，堅持不盲目追求規模擴張，聚焦有質量、有回款的銷售增長。

中國金茂表示，當前房地産市場仍處于築底階段，但結構性機會依然突出，對于具備優秀産品力的企業而言，機會大于挑戰；2026年公司銷售規模将保持穩中有升的态勢，投資與銷售布局将進一步向高能級城市與優質項目集中，持續夯實企業長期發展的核心競争力。

整體來看，以“好房子”建設為核心的改革，正持續推動房地産行業回歸居住本質，從規模驅動向質量效益驅動深度轉型。房企通過聚焦高能級核心城市、升級産品力、創新營銷模式、錨定穩健經營，持續精準匹配市場改善型住房需求，最終實現行業高質量發展與企業長期價值提升的雙向統一。

本文節選自《2026年3月房地産市場分析報告 · 觀點指數》
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