主題讨論會：向上之路 | 2026觀點年度論壇

主持嘉賓：

張曉端 戴德梁行研究院副院長

讨論嘉賓：

孟　偉 招商局蛇口工業區控股股份有限公司城市研究院院長

胡　懋 IWG中國區總裁

龍固新 德思勤集團董事長

郭　銳 合富輝煌廣州公司總經理

周志鵬 第一太平戴維斯估值及專業顧問服務廣州主管、董事

張曉端：非常荣幸能跟來自房地産不同領域、不同闆塊一直深耕的幾位重磅嘉賓一起深度碰撞。希望接下來大家專業的經驗、前瞻的視角，能夠帶給我們一些向上的思路。

相信大家對市場普遍關心的還是房地産趨勢問題，剛才也看到了，不同的數據展現出了市場的復雜性。比如說，還是有一些積極的信号顯示這個市場有一些積極的變化，另外一方面，從整體上來講，市場還是處于一個信心緩慢修復的一過程當中。

首先第一個問題，有請龍總幫我們看一下市場的大勢和拐點，就是通常我們對市場趨勢做預判的時候會關注哪些指標。

龍固新：傳統的指標，剛才夏總（夏亦豐）講的很詳細。精準到租金，我們大概存量資産有400萬億左右，金融機構能看到的真正價值，實際上就是租金。特别是一線城市，租金如果能真正企穩，價值基本就錨定了。

階段性可能有各種不确定性因素，但我覺得最重要的一個標準就是租金，這是在全世界衡量資産價格的最重要標準。如果租金能企穩，資産價值也就企穩了。

在中國，因為過去20幾年地産投資一直向上走，所以我們看的比較多的是成交價格，就是房子交易價格。

這兩個都是在市場有交易或者是租賃行為時産生的價值，我認為才是真正的價值。

當然了，房地産市場非常大，區域不同，物業類型不同，表現也不同。比如說在大灣區，産業可能缺一些地，但是大灣區前五位的城市里面，我們現在控制的産業物業應該是數以億計，非常大量。

我認為能衡量企穩的真正指標有兩個，第一個是現在還願意投資和創業的人數和公司數。租金上升了，成交上升了，但核心是來自于現在還願意投資的公司數量，我覺得這是最重要的指標之一；第二個是一二線城市的科技人才願意生娃的數量，就是生小孩的數量。

一個是企業數的增長，一個是科技人願意生孩子的增長。所以，按照當時的傳聞來講，排在中國前20位城市30歲以上未婚的狀況大概是多少？2500萬。

所以我當時跟市長說，如果在我們前20位城市的2500萬優秀人士，如果她們每人生兩個娃，就是5000萬。

未來3到5年，這些高智商、高智慧、财富也不錯的優秀女性，如果能給中國生5000萬個娃，那我覺得後續的這些指標都會有明顯的增長。

回到廣州，上個月廣州六家企業競標跑馬場的項目，236個億，如果加上後續投資的話，大概600億左右。但是廣州CBD的物業嚴重過剩，如果這塊地是六大科技巨頭來競標，我覺得對廣州未來房價的影響應該更好。

我覺得應該看的是本質内容，就是能帶來城市的科技創新、帶來新的科技人口才是我們企穩的最重要指標。

張曉端：感謝龍總的分享，感覺好像第二個問題基本上就已經覆蓋到了。第二個問題本來想問龍總關于止跌回穩的基本面支撐需要什麼？相信剛才大家已經聽到了，就是産業鏈的驅動以及人口的持續。

我還是想問一個小問題，就是眼下市場，您感覺到有什麼樣的支撐或者回穩迹象嗎？

龍固新：非常明顯，我跟中信城開很多買房客戶有過清晰的交流，他們房子為什麼賣得好？因為深圳今年上市的科技公司，可以看到他們的财富爆發性增長。

原來他們可能沒有錢，但是上市以後兜里都揣了好幾千萬，首先是要改善生活，包括小孩兒教育等等。所以深圳一些重點項目的快速成交和回暖，就是跟現在深圳科技公司上市有極大的關聯。

第二，深圳也好，廣州也好，這些一線城市的房價應該跌到了有投資價值水平。我覺得這兩點非常清楚，就是有新增購買力，另外就是有合理的價格。

昨天我跟深圳招商基金交流，下一輪到底投資哪些物業，哪一些有可能增長？我們一定是選擇有産業性介入、有新增人口介入、有大的基礎設施投入的市場。

張曉端：感謝龍總從宏觀結合微觀的視角分析。我們繼續關注市場的變化和拐點的信号，想問一下郭總，通常核心城市的高品質物業表現往往會領先于整體市場，那麼在廣州的市場，尤其是在廣州的豪宅市場，有沒有觀察到一些積極的信号？

郭銳：豪宅市場方面，上一年廣州面粉廠項目再到深圳兩個項目，在這樣的市場環境下取得過百億的銷售，實際情況跟平常人的理解應該會有一點偏差，不過我覺得這是一個信号。

從數據上看，三月份小陽春集中在最後兩周，按照我們一手的數據，可以看到來訪以及成交套數增長了80%，成交金額則是漲了1.5倍，就是貴一點的房子成交更好，這是比較明顯的數據。

比如轉化率，低的時候整個廣州市可能只有2個多一點的轉化率，就是100個客戶進入售樓處，只有2個多客戶成交。最近應該是将近達到5，這是積極的信号，是數據上能直接反饋的情況。

張曉端：相信這些積極的信号反映了需求端一定的信心修復狀況。我們知道，無論是資金端的修復，投資的修復，還有供應鏈的修復，其實根源還是市場信心、消費端的修復。

我想再問一下郭總，在具體項目操作中，或者在市場整體氛圍構築當中，有什麼樣的具體舉措去提振消費端的信心？

郭銳：人們對好生活的追求是源源不斷的。在沒有好房子的時候，其實核心城市的一些地段已經給前一部分富起來的人占據了位置。新的産業也造就了新的一批富人，但是他們現在沒有好位置的好房子，所以市場需求其實是在慢慢積累。

前幾年市場是在走下坡路的，沒有人敢出手，這種需求的積累是被壓抑住，沒有釋放出來。而且我覺得特别是頂級好房子數量的增加，跟不上這種财富人數的增加。

随着好房子推出，地塊指標變了，容積率降下來了，尺度更加寬松了，這些産品推出來的話，作為一個客戶，反正也要住這里這麼多年，總會要享受，就會激發需求，促進成交。

而且今年的産品也很"卷"，這種叠代不是線性的，而是跨越式。無論從材料到科技感，再到服務，跟以前好地方的豪宅也是相差比較大。這一刻就能激發這批人的購房欲望。

我們也看到很多人願意出手的原因就是價錢下來了，這也是很重要的催化點。

在局部的市場或者局部的産品，形成了信心的增加、積累，導致更多人購買，所以看到年前馬場這塊地這麼人去争奪。

一邊是庫存還在增加，一邊是局部市場的好房子相信會越來越好、成交會越來越旺。這是基于數據反饋，好房子可能在未來還會激發出更多的成交。

張曉端：所以我們理解，好房子不只是一個産品的升級，可能更多還是一個戰略上的考慮，通過供應端的提升刺激到整體市場的需求和信心的修復，感謝郭總對這個話題的闡述。

接下來繼續聊聊好房子，問一下孟院長，好房子最初對于大部分消費者來說是不是就是一個營銷口号？大家會有這樣的一個疑慮，目前我們看到，以好房子的戰略來推動供應端的改革，本質的變化是什麼？有沒有非常客觀的量化標準？或者有哪些創新的思路？

孟偉：好房子戰略，從2024年或者2025年起，先是政策的引導以及開發商做好房子體繫的搭建。到2026年年初，可以看到各個開發商都在落地、實施。

從"好房子"營銷的口号和宣傳到供應鏈端的轉變，其實可以明顯看出來量是在增加的。就像招商蛇口，在去年的時候做了六個示範項目，但是從去年底到今年初已經有三十多個項目，深圳所有新建的項目都在實施。

體現在供應端方面，原來可能只是一個實驗，或者只是一個樣本，現在已經變成全面的落地。如果沒有供應鏈相應的配合，很難把那麼多的批量項目落實，所以這是是量的變化。

第二，從感性到體驗的變化。我們前面都是在宣傳"好房子"有什麼，現在是通過展示區、通過樣闆房，可以深切感受到好房子的體驗，這更是來源于供應鏈的支持。

有幾個數據，一個最近華潤在深圳的項目，廚電方面已經不僅僅只是國外高端品牌，把國内做得比較好的也作為二選一。可以看到，供應鏈已經慢慢出現從國外高端品牌到國内的高端品牌的轉變。

我們也開始更多關注客戶真實的需求，像大家裝修房子的時候會關注小紅書上的一些宣傳，我們在産品策劃階段也會關注小紅書等帶來的一些小型或者小而美供應鏈的相關支持。

就是這些變化都能說明，房地産企業是在紮紮實實把好房子落地，滿足美好生活的需求。

張曉端：感謝孟院長的分析，但實際上我們看到，現在大家一直在提市場慢慢進入到存量市場，增量規模是持續收縮的狀态。在這種背景下，今天很多關于好房子的分析或者說産出，更多的是針對新增供應，那麼我們怎麼考慮在存量市場去推進好房子策略？

如果說未來是屬于存量市場的，我們怎麼在存量市場或者說怎麼将好房子戰略跟城市更新做一個結合？您認為這方面會有哪些場景或者方向？

孟偉：現在政策已經在做出一些改變。比如住宅項目規範規定容積率要降低，高度也是從高層、超高層降低到80米以下，最近深圳拍的幾塊地也可以看出這個明顯的變化。

對于存量市場，以往我們城市的舊改，我們的城中村，相對來說容積率是比較高的，像深圳可能都是3.5以上。

從城市更新的角度，以往老的社區密集、沒有配套，甚至通風以及舒适度都達不到新的要求。我們就需要把原來不舒适或者各種質量問題，通過舊改的方式和新的住宅項目規劃結合起來，這些方面應該會在一些新的項目不斷體現。

像我們的後海招商玺，就是一個舊改項目，我們返還的農民房標準都是一模一樣的。大家都是享受新的標準，都是享受新的配套，包括精裝修標準，還有外觀、景觀完全都是一模一樣，甚至服務也都是由我們提供的。

第二種是有一些可改可不改得存量項目，因為受制于政策需求，我們可以通過新的技術、新的設備、新的材料，比如裝配式裝修，進行外立面維護等重新改造。這個不是全部都拆除重建，而是局部改造，包括老舊電梯改造、适老化改造等，都是有政策或者有補貼的。

通過以上的這些方式，可以把暫時還不需要改的存量老舊小區進行适當的環境改造。

第三種，我們現在很多項目已經是現樓，但是賣得不好，核心原因就在于新的産品是跨越了以往老項目的規範，跨越了以前相關産品的體驗。

這方面我覺得還有很大的潛力可以挖掘，可以通過好房子增值包、通過好房子植入去改善體驗，然後和周邊二手房形成一定的差異化，這樣可以幫助一些積壓項目的去化。

張曉端：也就是說，其實我們是在用好房子的標準或者維度引領我們城市更新的方向。接着剛才提到的廣州率先推進"四好"，尤其是好城區、好社區等，想問胡總一個問題。

胡總一直是深耕靈活辦公空間的，我們相信一個大區域的發展，除了要有好的房子、好的配套以及好的環境之外，持續的發展還是需要有好的産業導入，有沒有可能把靈活辦公空間融入到好的社區當中？

胡懋：你講的非常對，好房子要加上好的環境、好的配套才能形成一個非常有吸引力的社區。大家在考慮怎麼樣提高居住環境、提高社區活躍度和吸引力的時候，有時可能只是想到怎麼樣把綠化做得更好、把房屋造的更好，或者是社區商業配套做得更好。

大家有時候不太想到，這個社區是不是也需要配置一個辦公空間，能夠吸引更多的不同行業的人，把不同産業的人引進到這個社區。

社區不單是居住方面的需求，還有商業方面的需求。比如我所在的IWG集團，專門從事靈活辦公賽道，我們最早的時候都是在主要商業中心（CBD）集中發展業務，但是最近幾年也漸漸把網點慢慢滲透到社區里面。

因為我們看到，公司對于辦公環境、對于靈活辦公産品需求，不單是在一個大的CBD或者是在一個産業園區，其實也需要在不同的地點都有一個辦公空間。所以，我們随着客戶的需求漸漸往社區發展、往居住環境滲透。

舉一個例子，在上海，我們之前都是在一些主要的商業寫字樓里面，最近兩年試圖進入一些居住環境的氛圍。比方說在寶山、嘉定，都是在一個周邊大多是居住環境的區域，在社區購物中心或者大商場邊上非標準的寫字樓物業里面創立了靈活辦公中心。

事先我們也不太确定，在這樣的一個環境是否能夠把我們的靈活辦公空間業務做好。但是短短一年多後，這兩家在社區里的靈活辦公中心，入駐率達到90%多。

所以我們發現在社區里面其實有很多辦公的需求，有些是社區服務性公司、法律咨詢公司，或者是教育類公司，都有必要在住宅周邊的環境里面開展業務。

我們在全國、在全球的擴張策略已經非常明确，就是要在不同的點位上把全球網絡織得更密、更廣。

IWG目前在全球大概布局120多個國家，5500多家中心；在中國發展了将近30年，目前全國有150多個中心。

可以看到，中國的數量跟國外相比還遠遠不夠，所以我們在擴張過程當中，主要來自于兩方面的驅動力。

一方面是已有的客戶群體。我們服務比較多的是一些跨國的、跨地區的城市公司，這些公司對于辦公布局的策略已經發生很多變化，從以前的集中式辦公漸漸變為分布式、分散式辦公。他們希望不單是在主城區CBD有辦公空間，在副中心或者郊區、園區也有辦公中心。這樣的話，不同的部門、不同的員工在不同的地點能夠更接近市場、更接近客戶。這是我們從大概八百多存量萬客戶中看到的趨勢。

另外一方面，在于新增量的客戶。就像我剛才舉的兩個例子，在上海是在社區里面開展靈活辦公，這是以前我們沒有太關注的需求。所以我們現在觸角也是深入到非主流的辦公區，到社群里面、社區里面開展靈活辦公中心。

張曉端：感謝胡總介紹了靈活辦公空間的趨勢的變化，以及我們可能未來在城市更新當中看到的更多元化的一些發展的路徑和選擇。

回到城市更新話題，雖然政策面其實在過去幾年一直在提出要推進更新，政策面也給到了一些實際的利好。但實際情況是，不少城市更新類項目推動進程還是非常的遲緩，甚至有一些停滞的狀況。想問一下周總，是什麼樣一些因素在掣肘城市更新的進程？

周志鵬：房地産過往依靠的是快周轉，拿地銷售快速回籠資金，這個鏈條能成立其實是價格一直在往上走。但是最近這幾年，供應不斷加大、預期在減弱，價格一往下所有問題都暴露出來。

所以，價格主要是由什麼來決定？其實是土地在參與社會的重新分配。

現在的土地，招商很卷，搶奪人才很卷，其實就是搶生産力。生産力上去了以後，參與土地的分配就會升高，其實只是一個結果。不是因為土地貴了然後經濟上去，而是因為先有了經濟發展土地才可以分一杯羹。一旦經濟回落，土地價格就會跟着往下走。特别是我們的預期也在往下走，所以影響非常大。

這是一個總量的問題，還有一些結構問題：就是說哪怕現在土地供應很大，大家可以用非常便宜的價格拿地，但還是有人願意為那些配套好、位置好的土地買單。

像我們的馬場地塊就是這樣，它有什麼特别？就是因為在上邊經營的主體可以獲得更高的利潤。所以，怎麼打造自己的護城河，建立一種别人不能復制的優勢，可能是未來企業能生存下去的空間。

當潮水退去，誰穿了泳褲就會顯露出來，好房子其實就是穿泳褲的那個。

張曉端：您怎麼看待接下來城市更新的發展，能不能達到政策面的預期？或者說有沒有一些新的模式能夠帶動城市更新持續向前走？

周志鵬：我覺得往後可能會有幾個方向的變化，第一就是無限復制的方式就走到終點。

但是未來能跑出來的項目，就是善于打造屬于自己價值的項目。

第二，城市更新項目可以利用一些在地的底蘊，借助這些底蘊别人不容易復制。譬如我們要看清代末民國初的建築，可能會去佛山瑞安新天地項目。如果在廣州想感受一下騎樓，就去永慶坊。利用自身的底蘊，其他對手不容易復制。

第三，位置不一定有特點，但是可以創造一些内容。比如我們看到一些城市更新項目打造了小型劇院，因為主辦方有很多明星資源，可以不斷持續更新，導致它的票房其實非常可觀的，而且還跟周邊餐飲店實現了相互引流。

所以，我覺得未來能走出來的應該就是這種差異化、個性化而且是内容植入的項目。當然，在這麼一個形勢下，參與者也慢慢會有一些變化。

首先，開發商參與城市更新要轉變心态，就是從快錢轉到慢錢，因為需要慢慢培育。

其次，運營需要前置。現在運營部門已經從過往的成本中心逐步變成創造價值中心，因為需要資産招商、運營盤活，需要懂得跨界，懂得把産業、社區、消費結合起來。

第三，參與城市更新的資金方，更多也是從短期變成長期主義（耐心資本）。他們能忍耐、能接受全周期回報，這些資金未來也能夠跑出來。

張曉端：謝謝周總給出這麼理性以及積極的預判。我們也很期待能夠看到無論是存量市場還是增量市場跑出更多優秀的項目，能夠讓整體行業從供應端更好的帶動市場向上的走勢。

今天的圓桌環節到此就圓滿結束了，謝謝各位嘉賓。

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