萊坊指港島寫字樓市場正逐步出現明顯兩極化

觀點網 香港報導：4月16日，萊坊報告指出，香港島寫字樓市場正逐步出現明顯兩極化，中環優質甲級寫字樓在租賃需求回升中率先受惠；相反，非核心區及次級寫字樓仍持續承受下行壓力。

報告顯示，優質寫字樓租賃市場已出現回暖迹象，主要受惠于内地IPO活動帶動相關企業需求增加、金融服務業擴張，以及市場流動性改善。去年部分行業的新租約承租樓面面積已超越續租樓面面積，反映租戶信心回升，特别是對優質寫字樓。

萊坊執行董事、香港區商業物業服務部主管劉柏汶表示，香港正不斷強化其作為高信任度的資本與全球金融樞紐的角色。近期香港中環及西九龍的優質甲級寫字樓租賃活動逐步增多，預期該市場的寫字樓需求将于今年進一步增加。市場兩極化的趨勢料将持續。位處核心商業區、具備新型標準及完善配套的優質甲級寫字樓，持續吸引穩定租務需求，並吸引企業升級搬遷；相反，樓齡較高或位處非核心地段的甲級寫字樓，因設施單一、樓面效率偏低及地段吸引力不足，正面臨更大的市場壓力，與優質資産之間的表現差距進一步拉闊。

報告指，中國内地企業需求正逐步成為推動香港寫字樓租賃驅動力，主要受惠于招股活動回暖，以及相關專業和金融服務的持續擴張。相關需求對市場的影響層面廣泛，不僅涵蓋大型企業用戶，亦包括以客戶及業務拓展為導向的前線營運單位。

萊坊香港區商業物業服務部經理李家玲表示，中國企業對寫字樓的質素及地域聯繫性的重視，持續支撐優質甲級寫字樓的租賃需求；同時，不少來自内地的科技企業及初創公司目前透過先落戶香港的共享辦公室，繼而待業務發展成熟後再計劃轉租傳統寫字樓。

報告亦同時提到，租戶取向及租務動态的轉變是關鍵的新興趨勢。租戶日益重視具備獨特性、高標準設計、優質配套及靈活商業條款的甲級寫字樓，以配合企業對辦公環境質素及營運彈性的更高要求。盡管機構投資者在資産部署上仍保持審慎，部分租戶則把握商業氣氛改善及物業價格顯著回調的機會，購入寫字樓作自用用途。此類交易或會在個别物業短期内造成租務空置，惟整體而言，租戶從租到買的整體趨勢正逐步令租戶需求與投資需求之間的界線顯得模糊。

萊坊大中華區投資部主管胡孝直稱，寫字樓市場的投資機遇正聚焦于核心地段的優質資産。随着中國内地企業透過香港進一步拓展其區域業務版圖，市場對大樓面、高標準寫字樓的需求持續上升，尤其偏好具備海景及現代化配套的新落成項目；然而，該類優質物業于港島區的供應依然有限。金融行業相關的成交活動帶動市場對優質甲級寫字樓的信心，尤其中環區。盡管預期今年将有部分企業搬遷，為市場釋放一定規模的樓面供應，但整體可租用空間逐步收緊的背景下，為租戶帶來短期機遇。中環的租賃動力持續強勁，並同時帶動周邊地區，包括上環、金鐘及灣仔北的租賃需求；加上企業搬遷時間表日益逼近，租戶正擴大選址範圍以應對供應緊張的情況。

香港區商業物業服務部高級董事Jonathan Wright指出，随着可租用的優質寫字樓供應持續收緊，尋求高質素辦公空間的租戶，需更快作出部署；而業主則可把握當前機會，争取簽訂更長期的租約，進一步提升租金收入的穩定性。

他補充，在金融業及與中國内地相關企業需求帶動下，市場動力依然集中于中環及西九龍的優質甲級寫字樓。随着大型租戶陸續搬遷，市場正為其他租戶創造機會，不僅可承租相關釋放的樓面，亦可考慮核心區以外具質素的寫字樓選擇。對業主而言，透過資産優化、增設配套及提供更具彈性的租務條款，将有助加快出租速度。

展望未來，各主要寫字樓分區的表現将持續出現分化。中環及上環的優質資産表現領先，受惠于穩健的租務需求、空置率持續回落，以及市場對高質素、地理位置優越寫字樓的持續偏好，當中尤以具備海景的寫字樓最受追捧。相較之下，金鐘、灣仔、北角及傳統中環寫字樓，由于整體新增供應有限，預期租務表現将保持穩定。至于銅鑼灣、鲗魚涌及黃竹坑等地區，受近期及即将落成的新寫字樓供應影響，短期内或面對一定租務壓力，促使業主需提供更具競争力的優惠措施，以吸引及留住租戶。

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