商業邏輯轉向“消費激活+資産增值”，資方青睐運營驅動型資産

觀點指數 4月16日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2026購物中心暨零售消費發展報告》，其中“市場綜述篇”中，觀點指數認為，政策層面，國内商業發展邏輯已發生轉變，從單純的“促消費”導向升級為“消費激活+資産增值”的閉環構建模式。

一方面，“一刻鐘便民生活圈”、“消費新業态試點城市”等舉措，正持續激活終端消費活力、豐富消費場景；另一方面，支持商業地産項目發行REITs、推進城市更新等政策，則打通了資産流動性通道。

2026年，全國兩會進一步明确了提振消費的核心方向，提出将深入實施提振消費專項行動，堅持激發居民消費内生動力與政策扶持並舉。

在供給端，國家重點推進服務消費提質惠民，着力打造一批帶動面廣、顯示度高的消費新場景，重點培育首店經濟、體驗消費、寵物經濟、文旅體育消費等新興業态，既活躍線下實體商業氛圍，也持續激發下沉市場的消費潛力，為商業發展注入新動能。

商務部也同步發力，推動零售業創新提升，為商業發展細化路徑和明确方向。一方面，支持購物中心開展“一店一策”改造，鼓勵其融合首店經濟、策展體驗、親子社交等多元業态，打造一站式消費新地標，提升商業場景的吸引力；另一方面，重點支持商業不動産存量盤活、設備更新以及智慧化與綠色化升級，為商業不動産高質量發展保駕護航。

随着各項政策的逐步落地，目前我國商業不動産REITs市場進入爆發期，已成為盤活存量資産、推動行業轉型升級的核心抓手。

在各類消費業态中，免稅經濟作為重要的增長極，也迎來了關鍵性突破，形成了離島免稅與市内免稅協同發展的良好格局。

在離島免稅領域，海南全島封關運作推動免稅品類持續擴容、消費客群不斷拓展，離島免稅消費潛力得到進一步釋放；在市内免稅領域，多家市内免稅店于重點城市密集落地，布局持續優化，國内免稅經濟的市場格局不斷擴大。

當前，市内免稅店多點開花，背後離不開商業地産優質資源的強力支撐，二者形成了高效的協同發展模式。

首先，商業地産得天獨厚的核心區位優勢，能夠實現客流的快速集聚，為其運營奠定堅實基礎。再則，商業地産運營商能夠為免稅店提供專業的物業服務、精準的營銷推廣以及精細化的客群維護，一定程度上能有效降低免稅店的運營成本，提升運營效率。

聚焦零售商業市場，可以發現核心商業城市分化較為明顯。從2025全年數據來看，深圳和上海以較高的供應居前，同時實現較高的淨吸納量。成都則是新增供應規模最小的樣本城市，同時出現淨吸納量為負的現象，反映了本地零售商業需求疲軟。

空置率方面，深圳是一線空置率最低的城市，展現出較強的消費承載力，其余三個城市的空置率則均在6%以上；二線城市中，成都的空置率接近10%，目前面臨較大的去化壓力。

首層租金水平上，上海租金穩居全國首位，市場成熟度與韌性領跑全國；二線城市中南京空置率最低、租金水平較高，表現穩健。

整體來看，部分城市面臨需求不足、空置高企的困境，大部分一線城市憑借強勁的需求持續支撐市場發展，不過杭州、南京等優質二線城市整體表現不輸一線城市。

觀點指數認為，上述分化現象本質上是市場對“消費能級與項目運營能力”的雙重篩選，只有精準匹配客群需求、具備持續内容創新能力的項目，才能維持較高的租金水平與出租率。

大宗交易市場方面，據觀點指數統計，2025年至今共錄得22單與零售商業相關的交易。整體交易圍繞優質核心資産與處置型資産兩類展開。其中，大額資産包成為主力，市場呈現“少數大額交易主導”的特征。

買賣雙方結構呈現明顯的“險資主導接盤、民企集中出清”的主線。買方端，保險資金成為絕對的核心，大家保險、新華保險、中郵保險等險企，或單獨收購、或聯合布局，聚焦成熟商業綜合體。如大家保險以24.5億元收購杭州濱江寶龍城，涵蓋購物中心、酒店及車位，依托穩定的客流與租金基礎，鎖定長期收益。

賣方端，去杠杆、資産優化是核心動機，民營開發商普遍存在“降杠杆、輕資産化”的需求，大連萬達商管、寶龍地産等為主要的出清主體。如萬達出讓多個萬達廣場資産，回籠資金緩解債務壓力的同時，也加速輕資産轉型。

優質成熟資産依然受到資本的追捧，問題資産則因債務風險、續建壓力等遭遇流拍，資産質量成為交易成敗的核心關鍵。成功交易的資産，大多集中在一線及強二線城市核心商圈，具備穩定客流與租金基礎。

整體來看，資本已從“盲目追逐資産規模”轉向“聚焦現金流穩定性”，運營驅動型資産成為穿越行業周期的關鍵。未來，唯有具備核心區位、穩定客流、高效運營的優質資産，才能在資本博弈中脫穎而出。

本文節選自《表現力指數 · 2026購物中心暨零售消費發展報告》
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