商業REITs邁入規模化擴容階段，資産質量及運營能力支撐溢價

觀點指數 4月16日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2026購物中心暨零售消費發展報告》，其中在“商業REITs篇”中，觀點指數認為，2025年以來，國内消費基礎設施REITs市場已從試點探索邁入規模化擴容的關鍵階段。

一方面，商業不動産試點開閘以來，頭部企業的申報熱度居高不下；另一方面，已上市的12只消費基礎設施REITs繼續深化運營。

商業不動産REITs方面，2025年12月31日，中國證監會發布《關于推出商業不動産投資信托基金試點的公告》，標志着商業不動産REITs試點全面啟動。

截止3月31日，公開市場已迎來17單項目申報、拟募資規模超500億元，行業進入規模化申報階段，上交所以14單申報成為商業不動産REITs核心申報平台，其余3單則于深交所申報。

申報主體上，當前申報的原始權益人涵蓋不同類型企業，其核心驅動力包括盤活存量資産、降低負債率、拓寬融資渠道。

以上海地産、陸家嘴、首農食品、北京國資等為代表的地方國資密集入場，占比超 60%，是核心申報主力；以唯品會、錦江國際、新城控股、復星國際、凱德集團等為代表的民營企業也積極響應。

從區位來看，已申報項目的底層資産主要集中于北上廣深四大一線城市和部分重點二線城市。其中，位于城市核心商圈或成熟商務區的項目，因其稀缺性、抗風險能力和穩定的客流量，更易通過審核，如上海浦東晶耀前灘、廣州天河珠江新城等標杆項目。

就募集金額來看，復星拟以三亞亞特蘭蒂斯項目申報（即國聯安復星封閉式商業不動産REIT），金額最高，達到139.28億元，是當前市場中拟發行規模最大的REIT。

可以看到，目前商業不動産REITs的資産類型愈發多元。從原來單一的購物中心、奧特萊斯、社區商業等消費場景，進一步拓展至寫字樓、酒店、城市更新等商業地産領域，形成基礎設施與商業不動産雙輪驅動的格局。

分類型來看，購物中心、奧特萊斯因高分派率，現金流增長預期相對樂觀，是當前申報的絕對主力。

酒店作為運營屬性最強的業态之一，審核重點是客源結構、品牌管理能力和收益管理策略，具備成熟運營體系的酒店資産更容易受到認可。

寫字樓雖然分派率相對較低，但一線城市甲級寫字樓憑借優質租戶如金融機構、跨國企業的長租約，能提供穩定現金流，仍是重要的資産類别。

商業綜合體兼具多業态風險分散效應，估值上形成“穩定+成長”的互補結構，因而也能受到資本市場的認可。

已上市消費基礎REITs方面，從最新的業績表現來看，收入規模與項目能級高度綁定，一線/強二線城市核心商圈資産的收入規模顯著高于區域型、非核心商圈項目。

如華夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT、華夏大悅城商業REIT等在收入、現金流規模上全面領跑，驗證了消費基礎設施REITs的核心價值在于核心城市、核心商圈的稀缺資産，這類資産具備更強的抗周期能力、租金議價權和現金流穩定性。

其他業态方面，奧特萊斯依托聯營模式與名品折扣定位，展現出較強的盈利效率，華夏首創奧萊REIT、中金唯品會奧萊REIT均以中等營收創造高利潤。

這與資産特性有關，奧特萊斯采用"品牌方聯營+扣點分成"的模式，無需承擔庫存風險，同時名品折扣定位精準匹配消費升級下的性價比需求，在消費復蘇周期中彈性更強，盈利效率顯著高于傳統租賃型購物中心。

社區商業、農貿市場等民生型資産營收規模偏小，但現金流穩定、抗風險能力強，易方達華威市場REIT年化分派率高達5.62%，成為高分紅標的。

整體來看，區位能級、運營能力、資産體量共同決定了REITs的基本面。未來，随着消費市場持續復蘇，具備優質區位、強運營能力的頭部項目将持續領跑，業态差異化将成為市場發展的核心主線。

值得關注的是，對于已上市的消費基礎設施REITs而言，擴募逐漸成為做大做強的核心路徑。

其中，華夏華潤商業REIT作為消費REITs的擴募標杆，已完成首次擴募申報並推進二次擴募，拟陸續注入蘇州昆山萬象匯、杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯、淄博萬象匯等項目，逐步從青島單一核心資産向華東、華北多項目組合擴張。

此外，中金印力消費REIT已公告擴募意向，計劃注入長三角區域内上海、杭州、甯波等地成熟商業資産，持續鞏固區域商業龍頭地位。華夏大悅城商業REIT亦明确擴募安排，拟注入北京、上海、成都等核心城市大悅城體系内優質項目，進一步強化強二線核心商圈資産優勢。

不過，從擴募進度來看，目前僅華夏華潤商業REIT首次擴募已申報至交易所，其余多只産品仍處于待申報階段，暫無消費基礎設施REITs完成擴募上市，預計2026年二至四季度将迎來擴募項目的集中落地。

當前REITs擴募普遍遵循同業态、同能級、成熟資産優先的原則，頭部REITs依托原始權益人的優質儲備快速擴容，行業集中度與資産組合質量有望持續提升。

二級市場表現上，2025年1月1日至2026年3月31日，易方達華威市場REIT以66.50%的區間漲幅斷層領跑，嘉實物美消費REIT以42.14%、華安百聯消費REIT以35.66%的漲幅緊随其後。

這類以農貿市場、社區商業為底層資産的標的，憑借剛需屬性、高年化分派率、穩定現金流，成為資金追捧的高彈性標的。

整體來看，區間漲幅越高的標的，價格波動幅度越大，民生型、區域型成長項目的波動顯著高于核心商圈標杆項目。

REITs闆塊全面普漲的背後，是消費復蘇帶來的業績支撐，疊加擴募政策松綁、資産注入預期的催化，而優質資産儲備充足的標的表現更為突出。

本文節選自《表現力指數 · 2026購物中心暨零售消費發展報告》
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