存量煥新成太古等企業業績增長關鍵，項目打造呈多元融合趨勢

觀點指數 4月16日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2026購物中心暨零售消費發展報告》，其中在“零售項目篇”中，觀點指數指出，項目運營層面，品牌引入的差異化成為重要競争力。商業項目正逐步脫離傳統品牌組合模式，聚焦高奢、首店、潮玩、專業運動等具備強話題性與高附加值的品牌矩陣，餐飲業态則向輕休閑、特色化方向傾斜，進一步構築差異化競争壁壘。

從運營數據來看，高端樣本項目表現亮眼，高租用率為租金收入提供了穩定保障。廣州太古匯、上海港匯恒隆廣場、無錫恒隆廣場等標杆項目均維持100%滿租的狀态，展現出強勁的市場韌性。

與此同時，銷售額增長成為業績提升的核心引擎，上海興業太古匯、上海港匯恒隆廣場、沈陽皇城恒隆廣場等項目的銷售額增速顯著高于租金增速，直觀體現了消費復蘇背景下，客流與客單價的雙重提升。

探析業績增長背後的核心邏輯，體驗式高端零售成為項目突圍的有效路徑。如上海興業太古匯憑借路易威登“路易号”體驗式業态落地，成功扭轉此前在銷售額、出租率、租金收入層面長期處于太古體繫内末端的局面，實現銷售額大幅增長50%，出租率也從2024年同期的93%提升至96%，充分印證了頂級體驗式高奢業态對項目的強拉動效應。

此外，進行煥新改造的資産也逐步兌現增長價值。以北京三里屯太古里為例，該項目歷經近五年的持續優化升級，2025年改造逐步落成，顯著帶動人流與銷售的增長。項目零售銷售額與租金收入分别同比上漲11%和3%，銷售額較2019年疫情前水平亦提升12%，為存量項目煥新提供了可借鑒的範本。

事實上，對于以購物中心為代表的零售項目而言，大規模整體煥新與局部樓層精細化升級已成為常态，且成為提升資産價值與租金坪效的核心手段。

重慶SM廣場、廣州五号停機坪、廣州天河城等運營多年的存量項目，集中啟動硬件煥新、動線優化與業态重構，改造後均實現客流與銷售額的雙重增長，展示出了存量煥新的實際價值。

精細化運營層面，項目活動已擺脫單一價格優惠的局限，轉而依托藝術展覽、熱門IP、跨界活動、夜間經濟等多元形式激活消費活力，通過為消費者提供社交價值與情緒價值，延長停留時間、提升用戶的粘性。

南京德基廣場、深圳萬象城、武漢恒隆廣場等標杆項目，憑借沉浸式内容運營，實現銷售與客流的雙增長。

南京德基長期引入全球頂級藝術展，既有《德基藝術博物館》常設展，也有與盧浮宮、梵高等知名IP合作的特展；同時結合品牌周年慶，打造“藝術+奢侈品”沉浸式場景，愛馬仕、香奈兒等品牌聯動藝術展推出限定款，實現雙向賦能。

數據顯示，藝術展期間項目客流同比提升30%以上，客單價顯著增長，帶動奢侈品銷售與博物館門票收入雙豐收，進一步強化了“高端文化消費目的地”的標簽。

深圳萬象城則精準瞄準年輕客群的潮流需求，高頻聯動LINE FRIENDS、泡泡瑪特等熱門IP打造主題快閃，同時推出戶外音樂節、夜間市集等活動，成功打造成為大灣區的潮流打卡地標。相關數據顯示，該項目年輕客群占比提升至65%，夜間消費占比超過40%。

與此同時，數字化運營升級也成為行業新趨勢，AI工具的應用場景逐步多元化。

一方面，運營方聚焦C端用戶體驗，通過智能助手、會員營銷繫統等工具，精準觸達客群、促進消費轉化；另一方面，聚焦B端運營管理，主攻招商風控、經營決策、風險管控等核心環節，助力項目實現降本增效、優化資源配置、強化經營穩定性。

據觀點指數了解，在C端場景中，AI産品多以對話式助手、智能體為核心載體，成為連接消費者與商業場景的“虛拟逛街搭子”。

如恒隆地産的AI助手「小隆」、凱德投資的「阿叻」、印力集團的會員AI智能體等，均全面覆蓋智能導購、停車繳費、會員服務、室内導航等高頻消費場景，大幅提升了消費者的購物便捷度。

項目打造方向上，零售商業正朝着多元化、融合化方向發展。其中，與文旅商體深度融合成為重要的趨勢，不同業态紛紛突破傳統邊界，挖掘新的增長空間。

奧萊業态正逐步擺脫傳統郊區“名品折扣”的單一模式，向城市倉儲式奧萊、文旅IP+奧萊、微度假奧萊三大方向延伸，其核心邏輯是解決傳統奧萊的距離痛點，挖掘體驗價值，提升抗周期能力。

客群也有明顯變化，目前奧萊客群已從價格敏感型人群擴展到家庭、年輕、旅遊等多元人群，逐步弱化純低價競争，強化新品、首店、旗艦店的品牌吸引力，如華潤打造的新奧萊項目萬象濱海購物村便精準定位“精品購物+微度假+生活體驗”，實現業态升級。

街區商業也正打破傳統商業邊界，以在地文化為靈魂、場景體驗為核心、多元融合為路徑，成為城市更新與消費升級的核心載體。如上海張園聯動F1賽事打造跨界活動，新城控股落地“MALL+樂園+市集”融合模式，均是企業進行的積極嘗試。

可以發現，此類項目普遍注重深度挖掘本地歷史、非遺、民俗、特色IP，從以往的“場景堆砌”轉向“文化沉浸式體驗”，形成不可復制的核心競争力。

本文節選自《表現力指數 · 2026購物中心暨零售消費發展報告》
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