運營商2025年業績分化持續，輕資産輸出轉向全周期輸出

觀點指數 4月16日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2026購物中心暨零售消費發展報告》，其中在“商業企業篇”中，觀點指數指出，在復雜多變的消費市場環境下，零售商業運營商依然面臨不小的經營壓力。

觀點指數選取了10家頭部樣本企業進行觀察，基本涵蓋市面上的企業類型，其中7家錄得收入同比增長，余下3家則錄得下滑。

從增速上看，華潤萬象生活這類頭部商管企業和新城這類仍以自持物業為主的企業，營收增幅更為明顯，兩者的增速分别達到13.3%和10%，均遠超樣本企業2.23%的平均增速水平。

華潤萬象生活的增長在于精準把握消費分層趨勢，針對重奢、非奢等不同定位項目，優化業态組合、首店引進、場景創新，提升項目客流與坪效，推動存量項目租金穩步上漲，實現内生增長。

新城控股則得益于下沉市場優勢與存量運營提質，聚焦三四線城市核心商圈，憑借區域標杆地位形成較強的客流與品牌吸引力，在低線消費復蘇背景下實現銷售額與客流的雙增長。

值得一提的是，大部分高端零售物業運營商憑借2025年下半年的表現，也實現了同比增長。

恒隆地産2025年商場租金收入為48.71 億元，同比微增 1%；太古地産内地零售物業租金2025年收入也同比上升3%至46.28億港元，應占零售銷售額增長7%，表現優于市場；同樣以高端商業見長的新鴻基地産，2025/2026中期内地零售物業組合的收入重回增長，在營業額和租金上升的帶動下增長5%至21億港元。

觀點指數認為，上述企業的增長，除了是對市場研判得當、突出的運營水平外，還與一線核心商圈的優質零售資産具備較強的增值潛力，以及項目的高收入目標客群消費能力受經濟周期波動影響相對較小等有關。

中端定位商業方面，龍湖的表現較為突出，商業闆塊已成為業務的壓艙石。龍湖以“天街”為代表，2025年實現租金收入112.1億元，同比增長4%，整體出租率為96.8%，全年實現的總營業額超820億元，日均客流約380萬人。

不過依然有部分企業受市場和自身因素影響，錄得收入下滑。以凱德中國信托零售物業為例，2025年其受資産剝離與改造影響，旗下零售物業錄得11.88 億元的收入，同比下滑9.1%。值得肯定的是，其整體出租率仍舊堅挺，截至2025年底零售資産組合的出租率達到97.2%，環比中期提升0.3個百分點。

随着改造項目全面開業、消費持續回暖，預計2026年其零售組合收入與租金将溫和回升，目前西直門、望京、學府、樂峰廣場4個項目已完工，預計将逐步釋放收益。

業務發展上，圍繞存量盤活展開輕資産輸出成為重點，多家樣本企業均有相關簽約動作。在此基礎上，行業呈現向專業化、多元化、全鏈條方向升級的趨勢。

一是服務業态日趨多元。當前輕資産場景覆蓋已突破單一領域，全面拓展至文旅商業、産業園區、地鐵上蓋、老舊街區等多元場景，這一變化背後是市場需求升級與城市發展戰略的雙重驅動。

觀點指數認為，這種多元場景拓展，不僅豐富了輕資産輸出的業務形态，更提升了企業對存量資産的盤活能力，能實現一地一策”的精準運營，适配不同場景下的資産特性與消費需求。

二是全周期輸出成為趨勢。随着輕資産模式的日趨成熟，單純的招商或運營輸出已難以滿足存量資産盤活的核心需求，全周期管理輸出成為行業趨勢，這一轉變本質上是企業核心競争力從“單一環節能力”向“全鏈條能力”的升級。

如世茂商娛、凱德等頭部企業均推出“全周期管理輸出”服務，涵蓋定位、設計、招商、運營、資管全鏈路，打破了以往輕資産輸出“重運營、輕前期”的局限，實現了從資産規劃到價值變現的全流程覆蓋。

與全周期服務相匹配，收費模式也從傳統的“固定服務費”升級為“基礎服務費+超額分成+資産增值獎勵”的多元化模式，這種模式将企業收益與資産價值深度綁定，既保障了企業的基礎收益，又激勵企業全力提升資産運營效率與增值空間，有望實現企業與資産方的雙赢。

三是存量資産成輕資産核心標的。多家樣本企業的輕資産簽約均聚焦于存量資産，具備區位優勢、改造潛力的存量項目，成為企業争奪的重點。

典型案例如萬達商管簽約杭州臨平澤懷廣場（地鐵上蓋存量）、世茂商娛簽約嘉興海甯金鑽天地、旭輝商業宣布中標南通南山湖金沙灘項目的輕資産運營權等。

值得關注的是，高端商業運營商也開啟了輕資産運營之路。恒隆地産作為高端商業領域的標杆企業，其輕資産布局極具代表性。

期内，恒隆宣布在上海南京西路、無錫中山路租賃新物業，擴大業務範圍。其中上海南京西路1038号項目引人關注，該項目前身為梅龍鎮廣場，位于南京西路黃金地段，其以20年運營租賃的形式接手。

觀點指數認為，在該模式下，恒隆未來有望通過資源整合形成規模效應，吸引更多高端品牌與消費群體，進一步鞏固其在核心商圈的領導地位，維持自身競争力。

新項目開業方面，據觀點指數統計，2025年全國18個樣本城市共開業196個項目，總體量達到1377萬㎡。其中，前6大城市北京、上海、深圳、重慶、廣州、武漢的開業數量與面積均占城市總量60%以上，商業資源向核心城市集聚的特征顯著。

頭部效應也較為顯著，華潤、龍湖、萬達3家頭部企業合計開業項目約50個，占樣本企業總量的近45%，商業資源進一步向頭部集中，行業馬太效應持續強化，這類企業有望繼續憑借規模與品牌優勢，鞏固全國布局，但仍需面臨市場的挑戰。

拟開業項目方面，從代表項目的商業體量來看，2026年拟開項目呈現“大體量標杆+區域特色” 的結構。太古地産三亞太古里、新鴻基地産上海 ITC Maison、砂之船廣州奧萊公園均是超20萬㎡的大型商業項目，瞄準的是高消費與體驗型市場。

入市時間上，多數項目計劃在2026年下半年、第四季度或年底開業，如華潤萬象生活、印力集團、太古地産、新鴻基地産等，此舉意在搶占國慶、聖誕及元旦消費旺季，實現新項目的良好開局。

而部分高端項目如杭州恒隆廣場、三亞太古里、上海ITC Maison則采用分階段開業或先試營業的模式，以控制風險、打磨運營。

“十五五” 時期，國家明确提出推動商旅文體健全面協同發展，以文商旅融合為核心的新型消費場景，正成為城市經濟增長與産業升級的重要抓手。

在此背景下，行業内具備前瞻布局、成熟運營能力的企業迎來較大發展空間。碧桂園文商旅依托集團全國化布局優勢，較早地将商業、文旅、休閑、社區服務等業态統籌規劃，構建起覆蓋多城市、多層次客群的文商旅運營網絡。同時，其緊扣家庭消費、城市休閑、社區生活等核心需求，将商業空間與文旅體驗、健康休閑相結合，持續打造适配城市發展的文商旅産品。

融創商業則依托文旅、商業、體育、酒店等多元産業資源，較早構建起以大型文旅綜合體為核心、以沉浸式體驗為特色的文商旅發展模式。憑借對消費趨勢的精準預判，融創商業提前布局冰雪、親子、主題娛樂、夜間消費等熱點業态，将文體資源與商業空間深度綁定，打造 “遊樂+購物+休閑+度假”一體化場景。

兩者作為國内較早切入文商旅賽道的標杆企業，憑借多年深耕與全鏈條布局，在業态整合、場景打造、資産運營等方面形成突出優勢，成為推動商旅文體健融合發展的重要力量。

本文節選自《表現力指數 · 2026購物中心暨零售消費發展報告》
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