升龍、方圓終究離場 星河灣正式入主廣州番禺最大舊改

觀點網 星河灣入股沙溪村舊改官宣了。

一周前，市場或許還因為一則《關于沙溪村批後表決不通過引發的問題和風險通知》擔憂沙溪村舊改可能要暫停，如今事情似乎已經迎來了轉機。

4月15日，一份同時蓋有星河灣、升龍及方圓公章的文件傳出，星河灣正式入股沙溪村舊改項目，獲得90%股權，並全面負責項目的開發建設。

項目主導權變更前，沙溪村舊改分别由升龍持股60%，方圓持股40%，主要由升龍操刀。變更後，升龍與方圓僅保留10%股權，将一應事務交由星河灣操辦。

據了解，星河灣集團将絕對控股項目公司並提供巨額資金保障，統籌推進改造工作。

從2018年2月正式踏上舊改之路，沙溪村以“番禺第一舊改大村”名号經歷過簽約率拉扯、合作方暴雷與長期停滞，如今終于正式按下重啟鍵。

簽約率卡關

不過，星河灣接盤沙溪村舊改並不是一項秘密。

早在2024年7月，廣州沙溪村官微便已發布消息，表示項目将正式引進星河灣集團參與改造工作。

彼時，沙溪村股份合作經濟社收到了升龍、方圓以及改造主體廣州升龍方圓置業有限公司發來的《關于引進星河灣集團參與沙溪村更新改造的函》。

根據改造函，星河灣集團将絕對控股廣州升龍方圓置業有限公司，並且在正式成為沙溪項目改造實施主體後，将提供巨額資金，保障改造工作順利開展。

入股申請發出，目前還需要沙溪村股份合作經濟社對事項進行表決，而星河灣接下來需要着手處理的第一件事便是——将簽約率拉升至達標。

根據4月初傳出的風險通知，沙溪村舊改批後表決方案将于2026年7月31日到期。

如果到期前方案不通過，不僅要返還5億元保證金和企業前期投入全部費用和損失，並以保證金相同金額作為違約金補償給企業，還将帶來租金下降、分紅降低、轉為新改造模式後收益下降等一繫列風險。

盡管只是将可能遇到的問題與風險一一列出，沙溪村股份合作經濟社希望同意率達標的迫切已經躍然紙上。

畢竟沙溪村已經是第二次卡在表決率上，項目進入改造程序六年，也正因為最關鍵的表決率未能達標而持續停滞。

2018年2月，沙溪村被列入番禺區舊改計劃，預計頭種子398億元進行改造，是當時番禺投資最貴、改造範圍最大的舊改項目。

2019年7月，上海升龍和廣州方圓聯合體拿下了沙溪村舊改項目，預計投資總金額200億元。

但在升龍和方圓入場之後，村民們卻因為補償方案與改造主體遲遲未能完成簽約，表決時限一延再延，原本應該在2023年到期的實施方案已經第二次延期至今年7月。

按照方案，沙溪村表決通過率必須要達到八成，批後表決方案才能正式通過，正式實施舊改。根據最近公開數據，沙溪村表決率在2024年年中才到達65%。

星河灣入場之前，沙溪村面臨簽約率未達標與合作方資金不足兩大難關，如今合作方難關已經随着星河灣入股化解，但簽約率難關也會因為換了個合作方便迎刃而解嗎？

有市場分析指出，如果此次表決仍然未能通過，沙溪村或許或面臨舊改暫停、合作企業退出、重新報批以及轉換新模式開發。但若表決通過，沙溪村改造難度大，需要耗費大量精力與資金進行開發，對于星河灣而言也是一重壓力。

另一種可能，就是再延期三年。

重生第一步

基于當下簽約率情況，沙溪村並未立即表決同意星河灣入股的申請文件。

在回復函中，沙溪村要求星河灣先對拖欠租金（包括集體物業租金、村民房屋租金）、項目資金保障、項目開發保障、企業優化讓利、股權轉讓等事宜指定可行的解決方案。

盡管星河灣是廣州“舊改大戶”，但沙溪村舊改400億元改造資金需求在前，錢依舊是最關鍵的因素。倘若星河灣能夠給出一份合适方案，或許簽約率的問題才真正摸到解法。

星河灣願意此時接下沙溪村舊改顯然是帶着信心與準備而來，正式入股之後，沙溪村将成為星河灣手中第七個舊改項目。

據不完全統計，星河灣轉型舊改至今超過五年，除去沙溪村舊改，手上還有蘿峰村、賢江村、南村村、塘步東村等共6個舊改項目，總投資額超600億元。

其中，位于黃埔區的蘿峰村是星河灣最早啟動也是相對最順利的舊改項目。項目于2019年獲批並開工，並在2025年6月完成了涉及7225套安置房的搖珠分房工作。

南村村、西一村舊改同樣是星河灣早期在番禺布局的舊改項目，命運卻大相徑庭。

西一村在2017年就完成了改造意願表決，星河灣于2021年3月中標改造，還處于組織開展策劃、控調方案的編制階段。

南村村舊改早在2011年便已開啟前期工作，當時意向合作房企還是珠海老牌房企雙瑞集團，經過一番拉扯後，最終星河灣在2020年接手舊改工作。

不過，南村村在2025年10月再次傳來進展，卻是一則對“終止南村村舊村改造項目合作相關事宜”進行解釋以及表決的通知，也就是再次和合作企業“拆伙”。

除此之外，黃埔區賢江村舊改、番禺區塘步東村舊改則屬于已簽約但進展緩慢的項目行列，均未進入大規模拆遷建設階段。

回頭再看沙溪村舊改，雖然星河灣擁有舊改項目推進的經驗，也擁有蘿峰村這般成功的案例，但星河灣本身開發節奏更偏向“慢周轉”，再加上手中正在進行的舊改項目，沙溪村舊改蝶變過程或許還要拉長。

同樣，即便是富有經驗的“舊改大戶”星河灣，也需要面對來自資金、利益協調、拆遷進度、過往協議等必經的考驗，沙溪村的重生才剛剛邁出第一步。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。