年報觀察 | 中交地産保殼了 但業績並未改善

觀點網 甩掉包袱之後，中交地産發出了最新一份年報。

财報顯示，中交地産2025年實現營業收入147.07億元，同比下降19.64%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為-17.1億元，同比減虧66.99%。

報告期内，中交地産錄得經營活動産生的現金流量淨額為-2.77億元，同比減少108.75%；基本及稀釋每股收益為-2.29元/股，加權平均淨資産收益率為75.36%。

截至2025年末，中交地産總資産23.77億元，同比下降97.79%；歸屬于上市公司股東的淨資産12.08億元，同比上升133.76%。

對于上述業績變動，中交地産表示主要繫公司8月31日完成重組交割，重組置出重資産及上年計提大額減值影響導致。

出清

财報顯示，2025年中交地産實現營業收入147.07億元，同比下降19.64%。

雖在年内完成重組，成功将房地産開發資産全部剝離，但從收入構成來看，報告期内中交地産營業收入仍主要來源于房地産業務，占總收入90.66%，主營業務構成未發生重大變化。

具體來看，該公司房地産業務在2025年1-8月（全口徑）實現簽約銷售面積43.8萬平方米，較上年同期降低24.1%，實現簽約銷售金額79.5億元，較上年同期降低27.2%，銷售回款88億元，較上年同期降低40.8%。

權益口徑方面，實現簽約銷售金額54.1億元，較上年同期降低30.9%，銷售回款59.1億元，較上年同期降低47.9%。

報告期内，房地産業務收入共實現133.33億元，同比下降22.4%；毛利率-1.56%，同比下降8.01個百分點。

因将所持117個房地産項目（合計土地面積1045萬平方米、在建及待建面積697萬平方米）全部剝離，報告期末中交地産總資産大幅收縮至23.77億元，同比下降97.79%。

于2025年8月31日完成資産交割後，中交地産的營收中不再産生房地産業務收入。

且因輕資産闆塊並未實現大幅造血，未能補足地産闆塊營收，該公司全年營收應聲同比下滑。

利潤方面，2025年中交地産歸屬于上市公司股東的淨利潤為-17.1億元，同比減虧66.99%。

從财報中不難看出，上述虧損改善並非來自于經營能力改善帶來的輸血，而是随着重大資産出售暨關聯交易交割完成後，相關房地産項目帶來的大額資産減值同步消失。

值得關注的是，此前在資産交割時，中交地産将置出資産與對價之間的差額計入了“投資收益”，後經進一步研判，認為該差額更适宜計入“資本公積”科目。

更新後的數據顯示，因處置全部對房地産開發業務的投資，處置股權取得的對價為1.00元，中交地産于報告期内增加資本公積人民币近65.00億元。

“退房”的直接利好顯而易見，數據顯示，截至報告期末，中交地産歸屬于上市公司股東的淨資産12.08億元。

據安永華明會計師事務所出具的公司2025年度標準無保留意見審計報告，中交地産2025年度經審計的期末淨資産已由負轉正。

淨資産轉正後的第一步，中交地産向深交所提交撤銷公司股票退市風險警示的申請，目前仍在審核期間。

乏力

風險出清之後並不意味着業績改善。

中交地産于公告中指出，重組交割日後，公司專注于物業服務、資産管理與運營（包括商業管理及自持物業租賃）等輕資産業務，實現向輕資産運營模式的戰略轉型。

從披露的數據來看，報告期内，中交地産來自物業服務和資産管理與運營業務的收入為12.9億元，較上年增加43.37%，該規模仍不足以覆蓋17億虧損。

另一方面，毛利率也在下降。

對于轉型業務的增長乏力，中交地産首先将問題抛向大環境。

報告指出，2025年物管行業持續承壓，整體呈現競争加劇、規模增速放緩、盈利空間下滑态勢，物企面臨營收增速回落、利潤率下滑的雙重壓力。

自身運營方面，中交地産表示，公司創新業務尚處探索期，標準化體繫尚未運用成熟，管理半徑加大但規模效應未能及時釋放。

與此同時，拓展城市片區化管理、資産管理等新賽道過程中，跨區域、多業态擴張使前期投入尚未消化，短期内又增加了成本支出，導致報告期内輕資産業務整體毛利率下降。

報告期内，中交地産新設中交物業服務（張家口崇禮區）有限公司及中交物業服務（張家口橋東區）有限公司，持股比例分别為100%及49%，並收購中龍智慧科技服務（深圳）有限公司，上述公司均聚焦物業服務闆塊。

數據來源：企業公告

另在研發投入方面，中交地産2025年研發費用僅為42.28萬元，較2024年減少-97.61%。

這一變動主要因2024年研發項目均已結項，期内研發項目減少導致研發人員數量下降，2025年研發項目僅有“物業運營視角下的智慧園區標準及關鍵技術研究”一項。

财報披露，2025年，中交地産物業服務（含資産管理與運營）營業成本10.88億元，比上年同期增加59.95%。

換句話說，投入在增加，成本在上漲，但是産出沒跟上。2025年該業務闆塊毛利率為15.66%，較上年同期減少8.74個百分點。

另外，翻閱财報得以發現，報告期内該公司輕資産闆塊的拓展規模實際上是在收縮。

觀點新媒體獲悉，2024年12月，中交地産完成收購中交物業服務集團有限公司100%股權，至該年末，物業管理業務新拓展面積1293萬平方米，在管面積6265萬平方米。

截至2025年底，中交地産物業管理業務全年新拓展面積757.8萬平方米，在管面積5762.59萬平方米。

其中，城市服務在管面積3142萬平方米，資産管理與運營在管面積36.6萬平方米，建管業務2025年在管面積170萬平方米。

不難看出，2025年剝離房開業務，轉向聚焦輕資産闆塊，但面向新賽道業務的轉型陣痛仍未消散。

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