年報觀察 | 外高橋資産盤活體現在了财報上

觀點網 資産盤活的收益體現在了外高橋2025年年報上。

4月14日晚間，外高橋披露的2025年報顯示，期内實現營業總收入58.64億元，同比減少17.42%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為9.35億元，同比下滑1.69%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為6844.95萬元，同比大幅下降80.75%。

該公司于公告中解釋稱，扣非歸母淨利潤降幅80.75%和扣除非經常性損益後的基本每股收益下降83.87%，主要為年度成功發行持有型不動産ABS項目産生大額股權轉讓投資收益，以及房産銷售毛利減少等因素綜合導致。

與此同時，歸母淨利潤微降1.69%，則得益于非經常性收益的支撐。

2025年，外高橋非經常性損益大幅增長至約8.67億元，其中處置ABS項目及下屬子公司股權投資收益達9.47億元。

運營管窺

産城園區評論獲悉，外高橋是上海外高橋保稅區及周邊區域的開發主體，也是由浦東新區國資委控股的A股上市公司。

目前，該集團已形成物業經營、房産銷售、貿易及服務等業務闆塊，園區内圍繞生物醫藥、智能制造、集成電路、汽車及零配件等重點領域形成産業集聚，将自身定位于“創新自由貿易園區運營商 全産業鏈集成服務供應商”。

年報顯示，房産銷售業務是年内營收下滑的核心因素。2025年，外高橋房産銷售僅2.21億元，同比下滑84.66%，營業成本同樣下滑88.99%，主要由于年度無新售住宅項目達到收入确認條件，僅有商鋪及零星交付住宅收入。而2024年同期确認了海天名築及壹公館住宅銷售收入及成本，故2025年度房産銷售面積和收入減少，導致營業總收入同步減少。

報告期内，外高橋結轉收入金額約2.21億元，結轉面積約1.03萬平方米，報告期末待結轉面積1.26萬平方米。

從收入結構上看，外高橋持續向輕資産運營轉型，貿易及服務業務和物業經營業務收入占比超九成。

年報顯示，貿易及服務（含财務公司）闆塊年内收入33.72億元，同比下滑1.23%；物業經營（工業、商業房産租賃和物業管理）闆塊錄得收入19.89億元，同比下滑1.03%；日化産品制造與銷售闆塊錄得收入3.66億元，同比增長4.16%。

在産業園區開發方面，外高橋在外高橋保稅區、外高橋港綜合保稅區、外高橋物流園區、外高橋（集團）啟東産業園從事開發、招商、運營和管理，為客戶提供物業租賃及管理服務。

截至2025年底，該集團持有産業物業（含堆場）近445萬平方米，出租率維持在82.3%的水平。

外高橋集團相關負責人曾表示，外高橋集團承擔着浦東新區外高橋區域内綜合開發、招商引資、産業培育、物業運營和管理服務等工作，積累了豐富的經營性物業資源。

但這些物業以租賃為主、銷售為輔，因此，資金回收周期較長、資産周轉率較低、資産流動性較弱。其指出，當前公司仍持續推動外高橋區域内重點項目開發建設，面臨較大的開發資金需求。

基于這種背景，2025年，外高橋完成向特定對象發行A股股票，募集資金約24.75億元，發行價格為11.02元/股，包括控股股東及一致行動人、國際投資者、公募基金、信托、地方産投等在内的11個投資者獲配。

據披露，定增資金用于新發展H2地塊新建項目、D1C-108#~116#通用廠房項目、F9C-95#廠房項目及補充流動資金。

期内，外高橋籌資活動産生的現金流量淨額同比下滑約49.4%，原因便在于定增募集資金24.48億元，有息負債減少6.05億元，上年同期有息負債增加33.41億元。

資産盤活

2025年，外高橋持續推動不動産投資證券化，主要完成持有型不動産ABS發行上市。

11月25日，“中信建投-外高橋集團持有型不動産資産支持專項計劃”在上交所成功設立，發行規模18.3億元，是市場首單以工業廠房作為底層資産的持有型不動産ABS（私募REITs）。

該項目底層資産為外高橋間接持有的“H10地塊(111#-122#)標準廠房”、“G15地塊(68#、70#、72#、77#)標準廠房”、“H14地塊(89#)標準廠房”、“H1地塊(101#-103#)標準廠房”4個工業廠房項目，均位于上海市外高橋保稅區，合計建築面積19.06萬平方米，平均出租率93.16%。

項目底層資産主要租戶包括萬國數據、斯凱孚、卡爾蔡司、惠永藥研等知名企業，覆蓋IDC數據中心、智能制造、生物醫藥研發等行業，聚集多家外資企業在中國的分撥中心、研發總部等。

公募渠道方面，更早的2024年12月25日，外高橋為原始權益人發行的公募基金華安外高橋REIT在上交所上市，募集資金總額達到11.16億元。該基金底層資産包括位于上海浦東新區外高橋物流園區（二期）4處倉儲物流項目，建築面積合計14.92萬平方米。

根據最新披露的經營情況，2025年該基金總收入7771.39萬元，經營活動産生的現金流量淨額約4569.22萬元。截至期末，可供出租面積合計14.9萬平方米，實際出租面積合計14.43萬平方米，報告期末出租率為96.83%。

報告期末，不動産項目租金單價（含稅）為47.25元/平方米/月，租金收繳率為99.94%，加權平均剩余租期為860.01天。

2026年1月，外高橋REIT發布公募REITs擴募方案，拟新購入位于浦東新區外高橋區域的兩宗物流不動産項目，資産包括外高橋物流園區W5-3地塊15#–17#倉庫以及外高橋保稅區F18地塊多棟廠房及配套地下車庫，合計建築面積約24.3萬平方米。

若本次擴募順利實施，華安外高橋REIT底層資産将在現有4處倉庫基礎上新增一宗倉庫項目和一宗廠房項目，資産組合由單一倉儲拓展為“倉儲+廠房”。

該基金稱，相較于首發不動産項目而言，拟購入不動産項目所屬行業為倉庫和工業廠房，資産類型更為多元。

“拟購入不動産項目位于上海市外高橋區域（含保稅區和非保稅區），是對基金已持有不動産項目資産類型和覆蓋區域的補充，可以有效分散本基金資産組合風險，使基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。”

外高橋則表示，此舉可促進公司持續盤活存量資産，推動戰略轉型，打通倉儲物流全生命周期發展模式與投融資機制在倉儲物流不動産領域投資的良性循環。

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