從“減值暴雷”到“利潤回血” 物企熬過關聯方風險但分化在加劇

觀點指數 在4月15日觀點指數研究院發布的《卓越指數 · 2026物業服務卓越表現報告》中，其指出，2025年受益于關聯方風險出清帶來的減值壓力緩解，以及物企内部運營效率的顯著提升，行業淨利潤得以修復並出現反彈。

随着近年來業内持續對低效項目出清，管理規模增長壓力加大，物業行業整體營收雖保持增長，但增速進一步放緩；同時，營收下滑的物企占比有所提升，頭部物企與小型物企間的差距也在進一步擴大。

據觀點指數統計，58家樣本上市物企2025年共計營收2932.14億元，平均同比增長率僅為1.76%，較2024年度的增長率均值下降2.9個百分點，呈現連續下滑态勢。其中，錄得營收下滑的物企共28家，占比48.3%，較2024年占比35.5%提升12.8個百分點。營收超過百億的上市物企共有9家，與去年數量一致。

從營收規模來看，碧桂園服務、萬物雲及招商積余分别以483.54億元、272.72億元及192.73億元位列前三；相比之下，末端的宋都服務營收僅有2.31億元，與碧桂園服務相差約109倍，差距較2024年度進一步拉大。

從具體企業來看，營收增長率最高的三家物企分别為金茂服務（18.5%）、建發物業（17.8%）以及京城佳業（15.5%）。營收下滑幅度最大的三家物企分别為祈福生活服務（-12.8%）、星悅康旅（-10%）。

2025年，受益于關聯方風險出清帶來的減值壓力緩解，以及物企内部運營效率的顯著提升，行業淨利潤得以修復並出現反彈。

據觀點指數統計，58家樣本上市物企2025年共計錄得規模淨利潤總額約132億元，較2024年度歸母淨利潤約111.07億元同比上升18.84%。毛利率均值較2024年的21.82%整體保持平穩，錄得21.36%；淨利率均值較2024年的3.64%同比上升了1.05個百分點。

其中，華潤萬象生活、保利物業及中海物業歸母淨利潤位列前三，分别為39.70億元、15.5億元及13.67億元，增長率分别為10.3%、5.1%以及-9.7%。

分析來看， 由于市場競争加劇，正荣服務于2021年收購的正荣商管所運營的商業項目出租率下降，租戶租金優惠力度上升，形成商譽減值約1.2億元。同時，其在2019年收購的江蘇蘇鐵物業在管項目數量減少、物業收繳率下降，導致2025年度收入和利潤不及預期，該公司亦已計提相應的商譽減值。

總體來看，物業服務品質提升的投入加大、並購標的業績未達標引發的商譽減值、應收賬款減值計提，以及部分高毛利增值業務的收縮，仍是制約物業企業盈利水平提升的主要挑戰。

以具體業務來看，基礎物管服務仍是業績的壓艙石，對物企總體收入貢獻普遍在70%左右，54家樣本物企該業務闆塊的增長率均值約為6.62%，較2024年度的增長率略有放緩。

其中，星悅康旅的物業管理服務同比下降11.6%至10.64億元，下滑幅度居前。主要是因為出售附屬公司以及戰略調整，主動退出盈利差、風險高的項目，導致在管面積減少所致。

相比而言，54家樣本物企中，該業務闆塊錄得同比增長的占比達到79.63%。祈福生活服務、濱江服務、建發物業三家物企該業務闆塊營收增幅靠前，分别同比增長32.0%、26.3%以及24.9%。

主要原因是在管項目數量增長，但關聯方對項目拓展的支撐力度仍較高。例如，濱江服務向濱江集團或其聯營公司單獨或與其它各方共同開發的物業提供物業管理服務所産生的收入為12.25億元，占期内物業管理服務收入的50.2%。

同時，社區增值服務呈現分化趨勢，多數物企通過成功挖掘業主需求，推動業務創新，實現了該業務的快速增長，亦或提升了盈利能力；但有不少物企因房屋硬裝、資産管理、生活綜合服務等業務及結構優化影響，收入及盈利出現下滑。

舉例來看，衆安智慧生活2025年社區增值服務同比增長90.4%至5370萬元，主要是年内拓展了社區推廣業務，推動了公共區域管理服務收入的增長。但受業務初期投入影響，該業務毛利率也大幅下滑，由38.8%下降至16.9%。

華潤萬象生活2025年主動優化業務結構，剝離了部分盈利能力偏弱、庫存成本高、增長潛力有限的業務，並着力推動核心業務向平台化、輕資産化的模式轉型。最終業主增值服務同比下滑26.3%至11.17億元，但毛利率由去年的25.6%上升至36.6%。

此外，物企的非業主增值服務呈現深度收縮與戰略剝離态勢。一方面受到期内房地産市場開發及銷售低迷，銷售案場物業管理服務及相關服務需求相應減少的影響；另一方面，物企積極切割來自地産方的風險，傾向于穩健經營。受此雙重因素影響，該闆塊收入滑坡明顯，對整體收入的貢獻進一步下滑。

本文節選自《卓越指數 ·  2026 物業服務卓越表現報告》
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