物企折戟碧服計提9.7億減值 傳統環衛龍頭的“護城河”如何攻破？

觀點指數 在4月15日觀點指數研究院發布的《卓越指數 · 2026物業服務卓越表現報告》中，其分析認為，政策對公共空間服務市場化改革的持續推進，城市公建物業市場需求仍在持續釋放，也吸引越來越多物企加速布局，行業整體競争愈發激烈。同時，在環衛服務賽道，傳統環衛龍頭優勢凸顯，構築了物企短期難以突破的競争護城河。

城市公建物業涵蓋政府辦公場所、學校、醫院、公共場館、交通樞紐、景區等各類細分業态，因其需求穩定、現金流安全、政策支持力度大、市場空間廣闊，且能有效對沖住宅與商辦市場波動，同時便于物企輸出綜合服務能力、塑造品牌公信力、積累大型項目運營經驗，因此成為近年來物企重點布局和拓展的重要賽道之一。

與商辦和産業園等類似，城市公建業态服務場景多元復雜，不同細分業态的功能屬性與管理規範差異顯著；服務過程中，需要執行嚴格的政策標準與合規要求，對物業企業的專業服務能力、快速響應能力和常态化應急保障能力提出了較高的剛性要求。

疊加這類項目多以公開招投標為主，準入門檻高，唯有物企具備較強的綜合實力與政企合作基礎才能參與項目服務。競争的核心集中在資質壁壘、政府資源、標準化體繫與大型項目運營經驗上，優質項目資源高度向頭部企業集中。

同時，政策對公共空間服務市場化改革的持續推進，以及城市公建物業市場需求持續釋放等因素，也吸引越來越多的物企加速布局，行業整體競争愈發激烈。

樣本物企中，保利物業依托“保利公共服務”品牌優勢深化在城鎮景區、高校及教研物業、軌道及交通物業、醫院物業、政府辦公樓、城市公共設施等多元業态的布局。2025年新拓展公共及其它物業項目單年合同金額12.98億元。該業務年内創收32.97億元，同比增長12%；在管面積達到4.75億平方米，占總在管面積的55.6%。

華潤萬象生活轉變戰略，定位為“城市空間運營服務商”，2025年持續強化“策、詢、招、運”全鏈運營能力，獲取了三亞海棠河生态公園、山東農業大學、北京航天總醫院等項目。年末城市空間項目在管面積同比提升2.3%至1.28億平方米，收入同比增長12.0%至20.4億元，合同回款率維持92.6%的高位。

2025年中期業績會上，中海物業管理層亦明确要“竭力成為城市空間綜合服務運營商”。數據顯示，2025年新增在管面積9090萬平方米，具體非住宅項目面積占比為68.4%，其中城市運營類項目占49.5%；占總在管面積的比例由去年的19.1%提升至20.7%，增至9880萬平方米。

招商積余以“機構+住宅+城市服務”並駕齊驅，2025年精耕非住宅業态細分賽道，打造差異化市場競争能力，其中航空業态新簽年度合同額1.91億元，同比增長85%，落地南方航空新疆分公司、廣州白雲機場T3航站樓等重大標杆項目；高校業态新簽年度合同額2.32億元，同比增長25%，成功簽約中國人民大學通州校區、華南師範大學石牌校園等知名院校項目。

觀點指數認為，物業行業受傳統住宅物業增量見頂、盈利空間收窄以及城市精細化治理需求提升的多重驅動，疊加政府購買公共服務的政策支持，正助力物企向城市公共空間運營商轉型。一方面促使物企依托自身綜合服務能力深度參與城市運營，提升品牌影響力與核心競争力，擴大管理規模；另一方面，也将助力城市治理現代化與公共服務提質增效。

環衛服務賽道，過往物企主要通過收並購的方式實現項目的快速儲備和收入的快速增長。但近年來，由于地方政府财政預算收緊，市場主體競争激烈，導致諸多項目中標價格下降，回款情況不佳，使得該業務盈利能力承壓。物企也被迫優化和調整項目布局，向經濟發達地區和優質項目集中資源，淘汰對業績造成不良影響的項目。

觀點指數統計，樣本物企環衛服務類業務2025年平均增長率約為-5.0%，其中世茂服務、永升服務、碧桂園服務三家下滑幅度較大，分别同比下降42.8%、18.63%以及17.0%；相較之下，浦江中國、荣萬家以及蘇新服務該類業務分别同比上升19.65%、15.20%以及10.90%。

以碧桂園服務為例，其環境業務聚焦城市（生态）環境智慧運維、固廢處置及資源利用化、環保治理、綠色技術服務、環境産業科技裝備制造租賃及産業服務等核心賽道。面對復雜市場環境，2025年碧服主動對環衛闆塊進行了結構性優化，調整了部分存量業務，以規避長周期回款風險。其中，一個重要舉措是對滿國環境進行了約9.7億元的商譽減值計提。

最終，其環境業務實現從“規模擴張”向“效益優先”的轉變。2025年，環境業務收入調整為33.55億元，這一變化標志着公司主動剝離了低效産能。

觀點指數認為，部分物企在環衛賽道折戟，源于行業基因與運營邏輯的錯配。環衛行業薄利、重資産、強成本管控的特征，與物企輕資産的服務模式略有不同。疊加政府端回款周期長、現金流壓力大，以及專業環衛企業憑借本地化資源與極致成本優勢築起壁壘，物企跨界並購整合效果不佳、戰略投入産出失衡，最終致使收縮或退出。

相比之下，傳統環衛龍頭優勢凸顯，随着“城市大管家”等綜合服務模式的快速推廣，其長期深耕累積的政企資源與項目壁壘、成熟的低成本及精細化運營體繫、環衛裝備自研或規模化集采帶來的成本優勢，以及完善的資質、標準化體繫和智慧環衛技術沉澱，共同構築了物企短期難以突破的競争護城河。

其中一個鮮明的特征是環衛龍頭企業項目儲備豐厚，為未來收入增長奠定了堅實的基礎。樣本企業中，玉禾田2025上半年新簽合同金額突破百億大關，達103.67億元；截止2025年6月30日，在手合同總金額達629.11億元，待執行金額427.63億元。

不過，在行業内外競争加劇與地方财政承壓的雙重影響下，環衛企業普遍陷入“以價換量”的低價競標困境。項目中標價格持續下探，利潤空間被嚴重擠壓；同時，服務費被拖欠趨于常态化，回款周期普遍拉長。疊加應收賬款高企與壞賬計提增加，企業現金流持續承壓，經營風險顯著上升。

本文節選自《卓越指數 ·  2026 物業服務卓越表現報告》
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