“強者恒強” 14家企業包攬近八成在管面積，行業集中度加速攀升

觀點指數 在4月15日觀點指數研究院發布的《卓越指數 · 2026物業服務卓越表現報告》中，其分析稱，物企過去一年聚焦規模化布局與區域密度提升，資源投放持續向高價值區域及核心城市集中。行業的規模集中度正在持續上升，頭部企業憑借品牌、資金與運營能力形成顯著拓展優勢，在第三方外拓和多元化布局方面展現出更強的競争力。

當前，物業行業已告别過往依賴母公司輸血與瘋狂並購的“粗放式擴張”時代，全面轉向以内生增長為核心的高質量發展新階段。

在項目拓展上，物企不再唯規模論，而是深度踐行“質效並重”的策略，将“坪效”提升與現金流安全置于首位，通過主動優化項目業态結構（如提升非住宅、城市及公建服務占比），摒棄低效項目，全力追求有利潤的增長與可持續的現金回流，以構築長期發展根基。

年報顯示，過去一年，多數物企繼續優化物業管理項目組合，進一步聚焦規模化布局與區域密度提升，資源投放持續向高價值區域及核心城市集中。長三角、大灣區、京津冀、西南核心城市群，以及其它一線、新一線與重點二線城市，成為項目拓展與獲取的主要陣地。

從退出的管理規模來看，中海物業名列前茅，2025年約滿/退盤項目為5560萬平方米，相較于2024年退盤4450萬平方米有所提升。但拓新能力也大幅提高，2025年新增在管面積達9090萬平方米，較2024年新增7410萬平方米同比提升22.67%；最終截至2025年末，在管面積同比增長3530萬平方米至4.78億平方米。

在退盤與拓新的背景下，物業行業的在管規模仍保持增長态勢，但增速持續放緩。這一趨勢削弱了物業企業的營收基本盤與規模效應，或将導致企業的基礎服務費收入縮水及服務邊際成本上升，對未來業績增長構成明顯挑戰。

據觀點指數統計，2025年50家上市物企總在管建築面積約為76.60億平方米，相較2024年底的74.2億平方米同比增長了3.23%。其中，在管面積同比下滑的物企數量由上年的9家上升至2025年的13家，占比進一步提升至26%；下滑幅度最大的三家物企分别為和泓服務（-12.20%）、弘陽服務（-11.30%）以及融創服務（-10.65%）。相比之下，經發物業、蘇新服務以及泓盈城市服務的在管面積增速較快，分别同比增長84.39%、62.1%以及36.9%，至3188萬平方米、2760萬平方米以及1670萬平方米。

合約面積是物企未來營收的蓄水池，截至目前有39家物企披露這一數據，相較上年，有四家（恒大物業、雅生活服務、金茂服務、建業新生活）不再披露。剔除這四家物企後，39家上市物企2025年末合約面積總計約為51.45億平方米，較上年末的50.54億平方米同比僅增長1.8%。合約面積同比下滑的物企數量增至18家，占比由2024年的35%進一步提升至46%。

其中，綠城服務截至2025年末儲備面積為3.31億平方米，與2024年末3.57億相比下降了7.4%，主動是退出了部分非核心城市及存在交付風險的儲備項目，以盡力減少後續可能出現的項目交付風險。

分析來看，2025年在管面積超過1億平方米的上市物企共有14家，總計在管面積60.34億平方米，即約28%的物業企業其在管規模占總比例的78.77%。可以看到，物業行業的規模集中度正在持續上升，頭部企業憑借品牌、資金與運營能力形成顯著拓展優勢，資源進一步向頭部集聚。

碧桂園服務在管規模繼續第一，截至2025年末除“三供一業”業務外收費管理面積達到10.7億平方米，同比增長3.23%；管理物業共8268個，遍布中國内地31個省、直轄市、自治區及香港特别行政區及海外。保利物業合約面積第一，截至2025年末達10.12億平方米，突破10億大關，同比增長2.43%。

與此同時，行業在多元化業态探索以及獨立性提升方面明顯面臨阻力，整體推進效果不及預期。其中，頭部企業在業态結構優化和第三方項目拓展上表現更為穩健，獨立性與多元化水平顯著優于行業整體，進一步拉大了與中小物企的發展差距。

對比來看，小型物企烨星集團截至2025年末在管面積中僅有6.4%的非住項目，以及22.1%的第三方物業項目，在多元化以及獨立發展方面進展緩慢。中遊的合景悠活則表示，2021、2022、2023、2024年和2025年，來自獨立第三方的收入占比分别為63.1%，78.6%，82.9%，88.6%和90.6%，呈現逐年提升的态勢。

觀點指數觀察發現，多數頭部物企及較早布局多元化業态的中小型物企，按在管面積計，非住業态占比已超50%；而以傳統住宅為主的物企非住占比普遍偏低，2025年提升幅度有限，第三方外拓能力也相對薄弱。

本文節選自《卓越指數 ·  2026 物業服務卓越表現報告》
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