從“住宅管家”到“城市運營商” 物企跨界搶灘1.8萬億市場

觀點指數 在4月15日觀點指數研究院發布的《卓越指數 · 2026物業服務卓越表現報告》中，其指出，上遊房地産行業深度調整使得物業行業未來新增管理面積供給大幅縮水。但行業新的增長機遇也在涌現，例如物業服務可以成為城市更新與老舊小區硬件更新後的持續運營與維護者；亦可以享受城市及公建服務領域廣闊的市場紅利，以及探索B端業務，以賦能新質生産力企業的發展。

從宏觀視角來看，中國經濟過去一年在新質生産力培育、科技創新驅動及内需潛力釋放等多重因素影響下，正經歷由高速增長轉向高質量發展的階段。

統計局數據顯示，2025年中國國内生産總值達到140.19萬億元，同比增長5.0%，增速較2023年的5.2%和2024年的5.1%呈現溫和回落态勢，但仍精準契合“5%左右”的預期目標。這種“量的合理增長”與“質的有效提升”同步推進的局面，也意味着國内經濟發展韌性顯著增強。

不過，上遊房地産行業仍在深度調整、動态築底的階段。統計局數據顯示，2025年房地産開發投資比上年下降17.2%；其中住宅投資下降16.3%；辦公樓下降22.8%；商業營業用房投資下降14.0%。這意味着未來2-3年供應給物業服務行業的新增管理面積會大幅縮水。

但物業行業新的增長機遇也在涌現。

首先是，2025年中央城市工作會議确立了城鎮化“存量提質增效”新導向，為行業打開了從社區走向城市、深挖存量資源運營價值的廣闊空間。

物業服務将有機會深度融入基層治理體繫，成為城市更新與老舊小區改造中長效管理的關鍵實施者，承擔硬件更新後的持續運營與維護。

住房城鄉建設部數據顯示，2025年全國新開工改造城鎮老舊小區2.71萬個、499萬戶，共完成投資1332億元。

2026年多地仍在高質量推進城市更新。例如廣州将推進白鵝潭等更新片區改造，集中力量攻堅城中村改造四大重點片區和專項借款項目，推動危舊房改造試點，一體推進“四好”建設，完成城市更新投資2200億元。北京市2026年第一批城市更新計劃項目清單發布，首批項目共計1321個，其中新實施項目745個，2025年結轉續建項目576個，2026年度第一批項目計劃投資1049.5億元。

同時，随着城市精細化管理以及“放管服”改革持續推進，城市服務市場進一步開放並不斷發展。物企正在突破傳統住宅業态藩籬，全面介入市政環衛、公共設施管養、園林綠化、體育場館、會展中心、城市公園及旅遊景區運營等城市及公建服務領域，實現從“住宅管家”向“城市運營商”的角色跨越。

數據預測，2018年至2023年，中國城市服務市場規模由人民币0.9萬億元增至人民币1.4萬億元，年復合增長率達10.7%。自2024年至2028年，這一市場将由人民币1.6萬億元增至人民币1.8萬億元，復合增長率達3.6%。

同時，“物業+生活服務”新導向也促使物企依托現有社區場景，将服務鏈條向居家養老、資産運營等高附加值領域縱深拓展，通過挖掘社區存量資源的運營價值，在增量放緩的背景下構建起穿越周期的第二增長曲線。

其次是，近年來新質生産力驅動下，大量高科技、高精尖企業（如生物醫藥、人工智能、高端制造等）迅速崛起，這類企業對生産環境的穩定性、安全性及合規性有着極高要求，又因為聚焦核心研發與制造環節、實現極致降本增效的需求，從而形成了将復雜非核心業務進行專業化外包的現象，也為物企創造了從傳統後勤向高端設施管理（IFM）轉型的巨大機遇。

總結來看，物業服務行業現下處于新舊動能轉化時期，業内普遍調整戰略重心，意圖通過深耕增值服務、布局城市及公建服務、探索B端業務，以及科技賦能等，來構建新的增長極。

這一時期，人事震蕩，高管離職、組織架構重組及人才換血等亦在行業内部頻繁上演。這既是企業應對市場變局、優化管理效能的主動求變，也是行業在洗牌期中優勝劣汰、重塑競争格局的必然寫照。

本文節選自《卓越指數 ·  2026 物業服務卓越表現報告》
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