王欣：多業态、全鏈條下金地管理的輕資産突圍 | 2026觀點年度論壇

本文為王欣先生在2026觀點年度論壇發表的演講。

王欣（金地集團開發管理公司副總經理、黨支部書記）：尊敬的王會長、各位來賓、媒體朋友們，大家下午好。

我非常高興能和大家分享金地管理在開發服務上的一些實踐。前面詩濤總和王會長都提到了“十五五”規劃中關于構建房地産新模式的内容，其中兩點對企業尤為關鍵：一是打破傳統單一住宅模式，二是從開發銷售轉向運營服務。

我今天的報告将圍繞這兩個方面，介紹金地管理在輕資産領域的突圍。

首先，介紹一下金地集團可能不為大家熟知的一面。金地集團是深圳市福田區的區屬國有企業，成立于1988年，于2001年改制上市。它是一家混合所有制企業，並長期保持“三條紅線”均未突破的狀态。

截至目前，公司業務已覆蓋全國70多個城市，有序保障存量土地的開發與新建商品房的建設，同時穩步推進代建與運營業務。

我們較早地突破了傳統住宅模式，相繼布局了商業運營、房地産金融、體育、健康、養老及互聯網家裝、教育等闆塊。金地管理是金地集團旗下專屬的代建業務平台公司，總部位于深圳，目前業務布局全國70個城市，已經代建項目418個。

公司自2006年開展代建業務，並于2018年成立金地管理這一專屬平台。截至目前，累計簽約面積超5000萬平方米，住宅可售貨值超3915億元。在商用物業等非住領域，金地管理有904億投資額的商辦管理面積在做開發。

核心特色在于，我們是專注經營的直營平台、混合所有制企業，也是國内較早從事代建業務的企業之一，同時也是一家提供全鏈條管理服務的企業。

目前行業許多代建業務主要集中在開發階段，對前期的投資決策、産業策劃及後期運營覆蓋不足。而金地管理經過八年努力，現已實現業務鏈條的完全覆蓋，並提出了“代建+”模式。

傳統的標準化代建業務競争已極其激烈。許多地方政府或投資企業不再僅僅滿足于完成單一代建業務。憑借過去在産業園運營、長租公寓、融資顧問、物業服務及康養體育等領域積累的能力，我們有能力為客戶提供“代建+”服務。

同時我們也觀察到，随着行業發展和房地産從業人員的飽和，許多城投平台和科技企業能較易招募到專業人才。因此，業主的需求正從標準化代建轉向“代建-”模式，即僅需局部闆塊或個别專項服務。

基于成熟的代建管理體繫，我們将業務能力模塊化，打造了“代建-”模式，打破了傳統僅聚焦開發階段的局限，将服務延伸至投資決策、定位研發及後期的招商運營等環節。

接下來，我向大家分享一些具體實踐案例。

在投資決策階段，我們協助中國華西完成了深圳總部基地的落位，包括前期土地可行性研究及集團内部上會的投資可行性分析，助力其順利通過集團決策並獲取土地，随後我們承接了該項目的後期開發管理服務。在杭州，我們協助無憂傳媒完成了前期可行性研究分析。

在定位策劃與設計階段，我們在佛山、上海浦東、北京昌平等地給多個項目提供了産業園的定位策劃與前期設計管理服務。

在招商運營階段，去年在上海、南京、深圳、蘇州、湖州等地發展了大量項目。目前，産業園運營的輕資産收入已占集團輕資産總收入的10%以上。

除了全業務鏈發展，我們也打破了單一住宅業務的格局。從土地供應端看到，房地産住宅開發還是占土地70%的供應，對于我們公司來說，目前70%以上業務也以住宅為主，但我們在非住業務上的發展也取得了有效推進。

以下展示的是我們在商辦、超高層領域的業務。我們也實現了“一城一策”與片區深耕，例如在深圳，我們目前有十余個超級總部基地的代建項目。

此外，過去幾年我們先後承接了六個五星級酒店項目，目前正在服務的品牌包括希爾頓、萬豪、洲際等，同時也涉及一些四星級經濟型酒店，這已成為我們在輕資産領域的一個典型特征。主要得益于現在城市配套的五星級酒店主要由城投平台及科技企業來推進，而五星級酒店是交付難度最高的業态之一，因此産生了大量開發管理需求。

同時，我們也完成了上海靜安八号、長沙大家項目及溫州太平水印等養老項目的開發管理類輕資産服務。在政府公建、城市更新、學校、市政公園等非住領域，我們也為城市配套建設做出了貢獻。當然，住宅業務仍是我們的主體，在此不做詳細展開。

在纾困項目當中，除了傳統的項目處置之外，我們發現單純以項目纾困“找項目”的難度較大。因此，我們在一些城市探索了除項目處置外的輕資産咨詢的模式。例如，當新資本介入項目而原開發商難以完全退出時，新資金方需要專業的投後管理，涵蓋技術方案、後續合同簽訂與支付等。我們便為新金融機構提供了此類投後管理服務。

另一種模式是處理債務糾紛。我們發現有些地方政府負債率較高，許多服務供應商持有大量無法兌現的“白條”（應收賬款）。

面對政府降負債、企業想回款的雙重需求，我們充當了中間人的角色，将這些債權集中後與政府洽談，以購買新土地等方式，引入第三方資金解決過橋問題。這既滿足了政府降負債的需求，也讓債權企業獲得了額外的開發收益。通過這種方式，我們成功在多個城市落地項目，即以“解決債權、獲取土地”的模式，為輕資産業務開辟了新的發展方向。

過去幾年，我們獲得了衆多業主的認可。金地管理有一個認知，我們的開發服務就是“成就管理者，創造管理價值”。我們在項目中不是為業主增加額外的成本，而是希望通過價值創造，與業主共享收益，從而實現自身價值。

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